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新政刺激楼市回暖北上广深火热成交能否持续

https://www.biud.com.cn 2015年05月27日08:11 家居装修知识网

　　“3·30新政”等利好政策持续发酵，以及部分A股投资者将获利资金转投楼市，一线城市楼市提早“入夏”，其中深圳房价涨幅领涨全国。可是，房企的好日子来了吗？股市走牛对楼市抽血和输血效应哪个更强？哪些城市有望成为“白银时代”房价上涨的领头羊？《每日经济新闻》记者对此展开了调查。

　　国家统计局发布的数据显示，4月份70个大中城市新建商品住宅成交继续回升，部分城市房价环比略有上涨。北上广深4个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均出现上涨，最高涨幅分别为1.8%和2.4%，少数二线城市房价出现上涨。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，分城市看，分化仍然较为明显，房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市。

　　房地产市场的逐步回暖，已经成为业界最热门的话题。如同2007年一样，A股市场的牛市会不会带来房地产的牛市？正日益成为业界关注的热门话题。

　　楼市回暖传导至地价

　　楼市的火爆，正在传导至土地市场。各城市之间，从房企对于土地的青睐度，可以折射到房价上。

　　中原地产研究部统计数据显示，截至5月18日，一线城市住宅用地虽然成交7宗，但其中有5宗上海的动迁安置房，其他两宗地分别为广州与北京的各一宗远郊土地。从目前看，北京与上海等城市待售土地均非常少。

　　在一线城市减少土地供应的情况下，房企逐渐将争夺土地的战场放到二线城市。截至5月18日，二线城市合计成交住宅类土地81宗，平均溢价率达到了16.83%的年内新高，平均成交楼面价也达到了1836元每平方米。

　　中原地产首席分析师张大伟告诉记者，“3·30新政”对楼市的影响主要体现在一二线城市，这种情况下，房企对一二线土地市场的争夺出现了白热化，特别是一线城市，土地价格明显处于高位，房企竞争激烈。从未来预期看，房地产市场的刺激政策还会继续出现，而一二线的土地供给却越来越少。这种情况必然会影响未来土地市场的价格。

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，虽然降息、减税等刺激楼市的新政接踵而至，但从实际效果来看并未触及根本，北上广深需求增长依然受到限购制约，三四线城市新增主动需求依然难以为继，因此绝大部分城市商品住宅价格水平依然处于较低位水平。

　　投资要看存销比

　　库存量和存销比一直是影响房价的重要因素。

　　截至2015年4月底，上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26437万平方米，环比下降0.6%，同比增长11%。4月份整体市场成交相对比较活跃，这使得库存继3月份出现下滑后继续下行。

　　4月份，35个城市新建商品住宅存销比为15.4，这也意味着市场需要用15.4个月的时间才能消化完这些库存。而在2015年3月份，该存销比数值为15.5个月。这说明4月份去库存的速度有所加快，这与市场成交行情相比3月份开始好转有直接关系。可以预计的是，在各类救市政策效应积极释放的背景下，包括改善性购房需求的积极释放，将促使后期存销比具备下滑动力。

　　从35个城市的具体数值看，烟台的存销比数值最高，超过了35个月。

　　对于烟台的库存高企，山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，山东把城市规划得过大了，比如一个城市的人口规划有400万人，但规划过大的城市面积加起来，与实际人口的占地相比，要大很多。这样的话，各城市才能有更多的建设用地指标，才能更多地去销售土地，增加财政收入。如果再叠加前几年过速的土地指标使用，就使现在的库存量比较大。

　　李铁岗认为，进入白银时代，投资、投机性需求在减少；而刚需和人口的增长有很大关系，不可能突然增加。再叠加前两年一些住房需求早早释放，因此造成目前库存环节压力比较大。“在供给增大，需求没有上涨的情况下，价格自然就会下行。每个城市都感觉能吸引外面的人。在总量大的情况下，城市的区域吸附能力小。”

　　而天津作为二线城市，去化速度相对较慢。虽然天津的去化周期已从2015年3月份的28.6个月下降到27.5个月，但去库存压力仍然较大。

　　在天津中原投资顾问部总监高飞看来，天津的购买力还是比较低，很难像北京、深圳一样炒作，房价应该是稳定的，和人均收入及人口的数量有直接关系。天津市没有太多的外地人，因为天津大多是工厂、制造业等，不像北京、上海有大量的服务业和金融总部，所以房价很难有一个好的预期。

　　上述机构的研报称，总体来讲，烟台、北海、天津、荆门和西安五个城市的存销比数值偏大，此类城市房价下跌的概率也相对较大。相比而言，深圳、合肥、南昌、南宁和南京的存销比较小，而作为一线城市的深圳存销比数值最低，为7.4个月，预计后期深圳房价仍有相对较大的涨幅空间。

　　虽然大多数城市的房地产不可能出现牛市，但是在以深圳为代表的一部分房地产市场还是有望在下半年走牛。

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　　房企篇1

　　量升价稳一线城市房企卖房不难赚钱难

　　“4月份我们公司全国来访超过7万组，环比增长超过两成，五一小长假认购金额更是增长1倍，市场信心大幅提升”，保利地产内部人士向《每日经济新闻》记者表示。

　　在“3·30新政”出台以及降息、降准等利好政策叠加效应下，上市房企4月份销售额呈现明显回升势头，尤其是在一二线城市成交大幅回暖的势头下，部分房企的当月销售额更是翻倍。

　　然而，单月的热销难言市场已经反转，硬币的另一面是上市房企的销售目标完成率仍不乐观。多位房企高管向记者表示，除了一线城市和少数二线城市外，大部分地区今年的去库存压力依旧较大，抓住市场窗口期坚决走量仍是目前最主要的策略。

　　大型房企受益楼市新政

　　相比于2、3月份房企销售业绩“普跌”的势头，4月份上市房企销售纷纷上扬。克而瑞统计数据显示，在其跟踪的万科、恒大、保利等20家已公布业绩的上市房企中，仅有5家房企销售金额出现同比或环比下滑现象，其余房企无论是环比还是同比均呈现上涨势头。

　　克而瑞研究中心分析师朱一鸣向《每日经济新闻》记者表示，由于本轮刺激政策的主要受益对象是改善性需求，该类型产品占比较高的房企销售回暖的势头更明显。

　　龙头房企销售增幅普遍跑赢大市，万科、恒大、保利及万达的单月销售额在百亿元以上。保利地产同比、环比销售增幅均超过60%，万科、万达同比销售增幅也在30%以上。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷告诉记者，相对于中小型房企，大型房企不仅具备品牌优势，广泛的布局让其在价格调整上具备更大操作空间，在营销模式上也能更好地与互联网或金融企业合作，采用众筹等新型销售模式。在行业集中度提高的大背景下，大型房企将是市场回暖的主要受益对象。

　　不过，由于目前市场回暖集中在一二线城市，三四线城市成交依然疲弱，导致部分房企并没有从本轮回暖潮中受益。重点布局在三四线城市的碧桂园，4月份销售金额仅为65.6亿元，较去年同期出现下滑。

　　保利地产内部人士向记者表示，从公司4月份的销售情况来看，一二线重点城市销售环比增长达50%以上，回暖迹象明显，但沈阳、无锡、佛山等二三线城市及北方区域对楼市新政利好的反应较为滞后，楼市新政对各地楼市影响显现出差异化。

　　房企目标完成率不乐观

　　尽管4月份楼市迎来久违的“开门红”，但一季度市场的低迷导致上市房企的销售目标完成率难言乐观。《每日经济新闻》记者注意到，截至今年前4月，仅恒大地产的目标完成率达到30%，多数房企集中在20%左右，部分房企甚至仅完成15%。

　　保利地产内部人士认为，除了一线城市和少数二线城市外，大部分地区今年的去库存压力依旧较大，房价快速反弹的可能性不大，预计未来半年内楼市或将呈现量升价稳的趋势，公司今年的主要工作依然是抓住市场窗口期，坚定走量、去库存。“从中长期来看，除非地方政府在三年内不卖地，否则大多数城市供大于求的市场格局难以扭转。随着政策刺激的边际效应递减，市场能否保持持续升温有待观察”，欧阳捷告诉记者，除了去库存之外，房企还应该根据人口流入、产业结构、城市规划的变化调整市场布局，适应新形势下的市场变化。

　　以目前主流房企扎堆的一线城市为例，欧阳捷调查发现，由于竞争激烈导致地价飙升，部分一线城市的利润前景甚至不如二线城市。2013年上海的地价与房价差为12200元/平方米，但2014年该数值下降至8000元/平方米，今年更进一步下滑至6000元/平方米，地价与房价差甚至低于二线城市整体约6500~7200元/平方米的水平，这显示出一线城市虽然房子不愁卖，但很可能是无利可图。

　　在欧阳捷看来，房企简单地扎堆在一二线经济发达城市的做法逐渐走不通，对各类型城市甚至板块的需求挖掘能力，将成为房企未来竞争的关键因素。

　　借助本轮A股大牛市，上市房企纷纷抛出再融资计划。克而瑞统计显示，截至5月15日，今年已有24家A股上市房企宣布定增，募资额共计1166亿元，是去年全年的2.43倍，呈爆发态势。“在房地产下半场，无论是为了降低负债率，还是用于转型发展，手里有没有钱是最重要的”，欧阳捷认为，谁能更好地利用资本市场筹集资金，谁就能脱颖而出。资本市场的火爆更有利于已上市的大型房企，缺乏融资渠道的中小型房企会进一步被淘汰出局。

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　　房企篇2

　　高端住宅成交反弹能否阻挡毛利下滑

　　“3·30新政”之后，全国各地楼市逐渐摆脱年初的低迷状态，出现反弹。尽管二三线城市去化压力仍然存在，但四大一线城市已显露量价齐升趋势，高端住宅项目抓紧入市，并在上月收获了高于年初的销售业绩。

　　当房子逐渐开始变得好卖之后，哪些储备了高端住宅项目的房企会随之受益？并如期获得高毛利？

　　高端住宅“入夏”

　　高端住宅市场又热了。在深圳等一线城市，一般面积超过144平方米，均价高出区域内普通住宅50%以上，建筑规划相对高端的项目即可被归入高端住宅。当市场初步好转后，这些并不好卖的房子在交易量和价格上均有提升。

　　中指院数据显示，今年4月，深圳140平方米以上住宅成交了461套，而去年同期，这一数据仅为303套。

　　高端住宅市场的成交均价波动很大，受不同月份的入市项目影响，整体均价并不与市场景气度呈现正相关。但在具体项目上，去年入市的项目明显经历了一个上升、下降、再上升的周期。

　　以华侨城深圳高端住宅项目LOFT公馆为例，中指院数据显示，4月该项目累计成交33套，成交均价为54709元/平方米，这一数据已与去年10月的开盘业绩不相上下，远高于今年初4.9万元/平方米的均价。

　　市场好转后，招商地产位于深圳的高端住宅项目海上世界双玺花园二期也随之入市，目前参考均价在11万元/平方米，高于去年开盘以及今年初的均价。招商地产对此解释称，两次推售的产品性质不同，并不具有可比性。

　　美联物业全国研究中心主任何倩茹称，高端住宅市场一向是楼市的风向标，市场不好时跌得最快，市场好时涨得最多，“3·30新政”后，入市以及正准备入市的高端住宅项目增多。“市场好转后，客户签订单的速度也变快了。”深圳一名高端住宅项目销售负责人称。

　　房企盈利或有限

　　传统观点认为，高端住宅项目往往能带给房企较多溢价，这也意味着毛利更高。根据《每日经济新闻》此前报道，上海高端住宅项目汤臣一品的毛利率甚至达到85%，远高于业内平均水平。

　　对于房企而言，当土地价格难降、人力成本高企、房价又增长乏力时，推高端住宅项目无疑是阻挡毛利率下滑利器。

　　当市场进入白银时代，这一理论还成立吗？对于不同房企而言，毛利率需要分别而论。

　　华侨城在一线城市的项目多定位高端住宅，其2014年财报数据显示，该公司房地产业务的毛利率虽有下降趋势，但仍维持在66.08%。

　　以2014年开建的华侨城深圳“西北片区2号地项目”为例，该公司公告称，建筑面积约7.6万平方米，包括两栋超高层住宅及配套设施，总投资17.47亿元，预计总收入约32.55亿元，预计净利润7.38亿元。据记者粗略估算，毛利率约在86%。

　　不过，决定企业净资产收益的除了销量、毛利，还有周转速度。

　　资深财经评论员黄立冲称，虽然楼市已接近顶点，但高周转模式本身没有错，未来还是要走“短平快”路线，只是大量举债扩张已不可能，高周转模式的精髓在于用溢价覆盖财务成本，周转期越短，获利越多。

　　自从和一线房企逐渐拉开差距后，曾拥有多项高端住宅项目的招商地产一直在谋求逆袭。

　　2013年招商地产总经理贺建亚提出“千亿销售百亿利润”的目标，产品策略随之从追求高利润的效益优先，逐渐转向快速高周转。

　　但朝刚需盘的转型，使招商地产经历了毛利骤减，从2011年的52.39%下滑至2014年的37.33%。当时，招商地产董秘刘宁向《每日经济新闻》记者表示，结算中低毛利项目增多是原因之一。

　　此次高端住宅销售回暖会抬升招商地产的毛利率吗？招商地产方面表示，一方面，在此次行情中，改善性需求是主力，相比高端住宅项目，公司的中低端产品去化速度更快；另一方面，4月招商地产在一线城市推的高档产品，基本只有海上世界双玺二期项目，未来虽然还会有其他项目，但是占比均不大，影响有限。

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　　牛市造富股民暴赚后会不会买更多豪宅？

　　上周最大的新闻莫过于前首富汉能薄膜发电董事会主席李河君身价在24分钟内缩水千亿，这给了在股市里已经拥有四五倍高额回报的投资者一个警告：是时候重新考虑资产配置了。而“虎妈”赵薇从阿里影业套现抢购香港学区房的案例，似乎正在被越来越多的股民效仿。《福布斯》发发文预计，2015年底中国富裕群体人数将达到1528万人。随着本轮牛市逐渐转入下半场，大批资产快迅增值的股民会否成为房地产市场新的“金主”？

　　近日，北京、成都、香港等多个城市已经出现股民从股市获利转投房产的情况。《每日经济新闻》记者采访发现，尽管房产投资的受青睐度有所下降，但资金总量的增长仍然会影响房地产市场。深圳中原董事总经理郑叔伦指出，充裕的资金向股市和楼市提供的都是“牛市”行情。

　　股市赚了钱去买房？

　　本月初，曾经的“小燕子”赵薇减持2.56亿股阿里影业，套现近10亿港元，成为这轮牛市中的热门话题。媒体报道称，赵薇为女儿在香港求学，斥资购入豪宅，其先后在香港购置的三套豪宅总值超1.2亿元。

　　记者注意到，在这轮牛市中，无论买房人还是卖房人，都不曾如此密切地关注股市，因为这对他们而言，或是机遇。“我们的客户里，就有从股市获利买房的”，成都某顶级豪宅营销负责人吴洪娜向记者透露，客户会把从股市获得的资金投入到更安全的地方，不动产无疑是更安全的选择之一。客户无论是挣钱、投资、做事业，最终都是为改变生活，所以股市资金释放出来后，第一个去处便是楼市。

　　据了解，该项目近期销售的毛坯电梯洋房，300万元/套起，200套房子只剩下50套，周成交金额4500万~1.2亿元不等。

　　成都另一家300万级的大平层豪宅开发商也透露，最近项目的百余套销售中，不乏股市获利的客户，但客户多是自住型企业主，获利和置业之间的直接关系不明显。

　　在北京，有业内人士告诉《每日经济新闻》记者，已经逐渐出现股民拿股市获利购买豪宅的现象。据称，某总价超2000万元的豪宅项目，4月成交了15套，客户中就不乏股市获利后投入房产的。亚豪机构也证实，在北京近期开盘的豪宅项目去化良好，多项目认筹超八成，降息的利好加上股市走高的刺激，都可能导致客户入市心态更加积极。

　　在香港，4月份“李嘉诚抛售香港住宅套现”引起关注的同时，恒生指数今年截至4月底已飙升20%。李嘉诚三次加推共约1648套住宅，全部在推出的数小时内售罄。

　　“在股市暴涨中受益的股民，将会陆续选择‘高位’套现，并很可能用来买房，大量的股市资金可能在四季度流入楼市。”前华远地产董事长任志强直言。

　　记者也注意到，近期无论是提出“0首付、0首付免息、0物业费、0费用”的碧桂园、以“二万”噱头打出各种优惠的万科和万达、从一个P引出“5P战略”的保利，还是以“绿地黑了蓝光官微”剧情开始的“成都首届蓝绿商交会”……很多房企开始大幅施惠、加速推货，期待尽可能“逮”到从股市流出的资金。

　　不动产只是选择之一

　　“至今还没有找到能印证股市和楼市资金对向流动的数据支撑。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，高位减仓的正常操作，并非意味着一定会转投房产。目前，从股市获利释放资金的股民，资金流向选择方向非常多元，不动产只是其一。

　　当“蛋糕”越来越大，也将给每一个“选择”带来更大的增长空间。

　　记者注意到，截至4月底，今年沪综指累计上涨34.09%，深成指累计上涨31.21%，两市总市值已达到63万亿元，与2014年约63.6万亿元的全国GDP规模相当，比2007年上证综指峰值时期的总市值高出近一倍。

　　来自MSCI的数据给了“把饼做大”更多信心。截至4月底，MSCI新兴市场亚洲指数中，中国涨幅达37.5%，远高于MSCI全球指数4.75%的同期涨幅，以及MSCI亚太指数11.05%的涨幅，加之MSCI或将纳入A股，吸引的百亿美元资金量和继续上涨的A股市场预期，都给投资者带来巨大信心。

　　市值和股价上升空间越大，获利套现金额就越大。统计数据显示，沪深两市一季度累计减持套现金额超1400亿元，其中个人或机构投资者减持套现金额超1亿元。

　　在此背景下，私人可投资资产将得到提升。《福布斯》近日发布的财富白皮书显示，对2014年中国私人可投资资产总额拉动的主要因素是股票、基金、债券等金融性资产的增长，由此上述指标在2015年底将达到114.5万亿元，再度增长15.9%，中国富裕群体（个人资产在300万~600万元）人数预计达到1528万人。“长期来看股市的财富效应占主导地位。”北大国家发展研究院教授宋国青说。在财富效应下，投资者通过股票价格的上涨增加了财富，继而会刺激消费开支增加，消费的增长会促进收入和利润，支持经济增长，形成良性循环。

　　在更庞大的股票市值，更大的资金潜力之下，包括房地产在内的投资选项，将得到更多资金的推动。“A股市场日成交量已打破世界纪录，资金量之大可见一斑，若投资者从股市中获利转向楼市，哪怕是百分之一，对楼市来说都是极大支撑。在资金泛滥下，相信无论股市还是楼市，都会有相当长一段时间的牛市行情。”深圳中原董事总经理郑叔伦直言。

　　但国家统计局数据显示，一季度零售销售增速为10.6%。在这轮牛市中，中国的实际消费力还没有受到明显带动，财富效应真正显现并实际作用于房产等消费与投资，仍需要时间。

　　资产配置结构正在变化

　　《福布斯》指出，中国的富裕群体最青睐银行理财产品，占比73.2%；股票后来居上，占比增至62.1%；其次是占比53.8%的基金；房地产的受青睐度明显降低，为41.3%，不过仍高于债券、黄金、外汇和其他投资，位居第四。

　　这说明，房地产在新的经济格局下，对私人资金的吸引力有所下滑，但仍是主要投资标的之一。

　　海通证券首席宏观分析师姜超指出，中国居民的资产配置结构，已经从“房产7成，金融1成”开始调整，金融资产占比将逐渐上升。

　　但记者注意到，资产配置调整更早的美国，目前不动产资产的占比大约在30%，各类产品配置结构更加均匀，但不动产份额相对并不低。

　　仅以单纯的房产而言，“资源性物业保值增值性很强，核心城市、核心地段、核心资源的物业增值最快。”吴洪娜告诉记者。

　　郑叔伦也指出，就投资而言，房地产适合中长线，房价升值和租金等收益途径都相对稳定，房地产可以利用杠杆，首付30%就能控制所有资产，这样房价只要上涨30%，回报已有1倍，但股市中只有少数人赚钱。

　　业内人士认为，随着股市资金增长，财富效应推升，股民手上的钱有理由投向长线增值保值的优质不动产物业。