探秘MALL：Benoy & KOKAI解析MALL之构想
【Andrea Destefanis】：很高兴今天在这里为大家介绍一下K11项目。2012年我们被香港新世界集团任命来做K11项目的设计和改造。
香港新世界集团是一个在业界领先的开发商，从各个方面的合作来看他们的要求都是非常高的。坦白来说，当我们接到这个任命的时候有些惊讶，因为我们之前并没有设计过任何的购物中心。但是我们还是决定接受这个挑战。
K11是香港新世界集团的新构想，第一次把艺术和购物结合在一起。第一个是诞生于香港，但是那个项目是比较温和的改造项目，而上海是进行的比较全面、更加颠覆性的改造。
K11项目设计与改造的难度与挑战
这个项目最大的挑战是没有任何明确的要求，因为这是一个新的概念，我们要做的是有一套新的东西让香港新世界集团感受到惊喜。另外一个挑战在于它的地段，它在上海的黄金位置，而且周围集中了大量的开发商，特别是来自于香港的开发商的项目有很多，例如有香港广场、中环广场、力宝广场等。
这个项目在当时是浦西最高的一幢楼，有25年的历史，在上海人心中它是标志性建筑，带有文化概念在里面。这个项目最初是加拿大一家公司设计的，设计之初想把它设计成一个酒店。所以大家从图片上可以看出它的裙房并没有太多商业建筑的感觉。这个项目很重要的一个元素是下沉式广场，是繁华的淮海路上为数不多的提供公共空间的场所。但是这个下沉式广场却丝毫没有商业的感觉。
接手这个项目的时候面临着很严峻的问题。室内方面的问题很严重，特别是在中国发展速度非常快，20多年的时间让这个项目的室内变得非常陈旧。还有一个严重的问题就是层高低矮，这也是跟它最初想做成一个酒店是有很大联系的，所以给人非常压抑的感觉。当我们接手这个项目的时候，项目招商也非常不理想，特别是第三层，当时无法招到任何租户。办公塔楼的情况相对好一点，这个露台当时来讲是一个停车场。摆在我们面前的挑战就是怎么样把它转化成与商业、艺术相结合的概念。
“想象之旅” 用设计讲故事
我们发现用传统的方式很难达到预期的效果，后来我们为业主呈现了一个“想象之旅”的概念——为来访的人设置一个体验式的购物环境和场所，用故事的方式来呈现。客户被故事深深打动了，就把这个项目给了我们。还有一部分原因是之前的关于外立面的概念很难得到上海政府的批准。
接下来就是我们设计的故事版的基本结构，故事的开端是我们想象有一个人在繁华的街头似乎迷失了，他走着走着发现不远处有一片星光，找到了在城市中央的一片绿洲，沿着绿洲走下去，去寻找一片宁静，后来他惊奇的发现一个树屋，紧接着他看到了瀑布和平静的湖面，接下来这个人潜入了湖水中，后来等他从水中浮上来的时候，他来到瀑布的后面，沿着瀑布继续去探索，最后他登上了一个山峰，在最高处他能够看到最好的风景，能够听到风声。
真正的挑战是怎么样把它变成现实。我们给这个项目设定的核心价值观是艺术，自然和人文三者的结合。刚才的想象之旅是我们的想法和想象。落实实处，外立面是人们对项目的最初印象，绿洲是K11中庭，也是项目核心，亮点。项目的第二个要素是艺术，艺术和项目是紧密联系在一起的，呈现在项目中的每一个位置。每一步设计都遵循这些原则，而且利用了可以利用的部分。
另外一个考验就是项目进度要非常快。由于K11项目体量不能跟IFS比，所以我们必须要抢占先机，所以一定要赶在它开业之前完成。
玻璃屋顶和是树屋的概念，是由德国的公司制造的，它经过了非常多的计算和设计才完成的，但是安装确实比较困难。至于室内部分，基本上是重做。全部施工只用了7个月。
K11注重自身品牌的强化
虽然之前没有做过购物中心的项目，但是我们完成过外滩18号和淮海路796号这样历史保护性的项目，所以这也是政府比较看好我们的原因之一。第一，最大限度的保留外立面和塔楼的关系；第二，保留原本的装饰风格；第三，最大化增加租户的可视性。
最初，我们只留了一楼位置给面积比较大的租户，最后通过谈判，他们要求四层全面拿下来，而且他们的设计师抱怨这些树会挡住视野。后来我们把这些树保留下来，允许每一家店的外立面提高，大家可以从不同的角度看到店铺。
对于K11，成功还有另一个因素——商场品牌很重要，始终强调K11自身品牌，所以品牌的形象要比租户的品牌形象更加显著。
对大陆来讲，这是比较新的做法，就是让商场本身的牌子甚至比他所拥有的世界一流的大牌更加的强。
艺术、自然、人文有机结合的设计
这是另外一个外立面，大楼命名从新世界大楼改成了K11。
项目另外一个要素是自然、环保，我们在其他的几个立面也添加了植物墙。入口处有植被，办公大楼入口也由我们设计，雨棚等地方也做了变身。
接下来是项目的核心部分——绿色心脏。从一楼到四层还有地下三层都有做绿色植物墙，我们把地下一层完全打开，让光线可以进入到B2，用一些玻璃板增加穿透性和可视性，我们把中庭的LED去掉以后，换成了一个人工旋木，它是亚洲最高的户外人工旋木，有33米。围绕中庭的一些装置，艺术品都是由客户找到的艺术家专门为这个项目定制的。
我们刚刚谈到玻璃的天棚，它的另外一个作用是我们的入口处，它可以吸引人们注意，还可以把人流往地下分流的功能，方便人们用手扶楼梯在各层之间穿梭。所以从这个地方可以看到我们对它的纵线布局的改变，可以方便人们从室内和室外的交汇和穿梭。
接下来我们设计的是第一层，第一层原先是非常冷清，被改造以后非常出彩，从图上面可以看到光线可以从玻璃天棚透过来到达B1，这也是呼应了我们前面的故事版树屋的印象。室内材料做了很大改动。相比之前大理石给人带来比较冰冷的感觉，改造以后室内大量使用很自然的材料，比如说砖，木等等，也是呼应之间的想象力之旅，我们这里有很多地方留白出来，用来安装一些艺术品。
在K11各个地方都摆放了一些专门为这个商场定制的艺术品，和其他的商场有导购图不一样，K11有一张艺术品导览图，可以方便的让人们知道每一件作品在什么位置。K11在很多地方都设置了休息区，与其说是一个购物中心，更是一个生活方式的中心，这是一个比较大的休息区域。
第二层和地铁的连接也是非常的方便。我们把第二层的部分空出来可以举办一些活动，这张图上面是K11和过渡到地铁站的一段距离，是一个铺满手表的地面，半透明的地板是呼应了前面湖面的概念，也是我们当时建议开发商艺术品不应该只是孤立的出现在墙上，而应该和室内结合起来。这个图表面的是各个入口处，墙面上的木纹是呼应树的概念，所以整个K11的概念是和谐统一的。
这个地方是半圆形的地方也是一个休息区，树屋部分，下面可以让大家充分的活动。
第二层到第三层是一个艺术空间。第三层是完全空出来的，是为日后做艺术展览而准备的，这也是体现出香港新世界集团观念超强所在，通常来讲不可能有开发商把一层楼完全空出来。香港新世界集团把第三层空出来有一个很全面，很详细的艺术展规划，最成功的就是莫奈展，在莫奈展展出的期间人数上升了50%，所以这个活动来看可能损失了一些租金，但是对整个项目业态之间互相的协作起到了很大的作用。
这个作品是当今最昂贵的艺术家的作品，就是把这种级别的作品放在一个购物中心里面也是前所未有的。
三楼的餐饮空间是做一个城市农场，虽然说面积不大，但是带来的效应还是很大的，这是一个非常成功的区域。特别是之前有摆放一些小猪在这个地方，吸引了很多有孩子的家庭来这边参观，也吸引了人气。据说一年以后，很多商场收到启发，做了类似的事情。
四楼也是餐饮，K11在餐饮租户的选择上是很严格的，四层是整个购物中心中层高比较高的地方，给餐饮租户比较大的发展空间。甚至在卫生间的前面有一个等候区，墙面装饰也是呼应了树的花纹。整个K11有免费的WIFI，所以大家等待的时候可以查一下信息，也是和生活融为一体的，也是呼应生活中心的概念。
前面提到的本来是停车场的顶层，现在变成了一个花园，但是部分区域和餐厅相连接，大家可以选择在户外用餐。
K11获得美国绿色建筑委员会LEED金奖
我们提到了艺术，自然，人文这三个事情并不仅仅是在设计上，在运营方面来讲也要体现在这点。K11获得美国绿色建筑委员会LEED金奖，这和新世纪集团优秀的运营方式也是离不开的。
艺术不仅仅是浮在表面，更要深入到项目的长期运营和维护中，K11在各个方面都做出了努力，例如有自己的艺术杂志，有定期的举办优秀个展，鼓励儿童、青少年甚至艺术家来陈列他们的作品。在这个项目获得成功以后，我们大概接到了一百多个电话，希望我们做类似的K11，我们对大多数都没有答应，我们不要第二个K11。谢谢大家。
……………………………………【现场提问】……………………………………
【问】：用了美国艺术馆来说，它的成功就是可以和人们的生活结合在一起，在设计过程中碰到过很多的限制，请问如何在限制中打破很多常规？
【Andrea Destefanis】：之所以敢于打破常规，是因为我们本身没有限制，和太多规则。我们公司本身是一个比较难定义的事务所，项目横跨多种类型，涉足零售，改造，文化，商业等等方面，但是无论是什么样的项目，我们始终遵循一个原则——尊重客户体验。
从另外一个角度来讲，我们由于设计和从事过很多项目，对不同空间有自己独特的感受和理解，而且比较巧的是大家今天所在的餐厅也是我们设计的，所以我们设计过餐厅，也会明白一个好的餐厅在商场中它的位置应该怎么样，或者是一个商场怎么样帮助他的租户来实现空间更合理的利用。
【问】：在设计的过程中，和业主沟通的时候最麻烦的是什么？在赚钱和不赚钱的项目之间怎么样达到平衡？
【Andrea Destefanis】：香港新世界集团眼光超前，大家可能知道，我们当时沟通的是新世界集团创业者的儿子，当时只有20岁，他独自管理这样一个庞大的项目，我们一开始谈的问题不是很实际，怎样去帮助他实现梦想，我们思考了很久，只有用想象之旅才可以打动他，他非常喜欢我们的想法，但是他周围工作的人却觉得头都大了，所以接下来我们怎么去跟他周边的人去协作完成这个事情，告诉他这个想法是可以的。所以在做这个项目的时候，很多人都有一点遗失，但是我们不惧怕有这样的遗失，因为我们希望大家在一起有思维的碰撞。
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