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2015上市房企高峰论坛：新常态下上市房企的战略眼光与转型发展

https://www.biud.com.cn 2015年05月28日17:58 家居装修知识网

5月28日，由中国房地产业协会、中国房地产研究会、中国房地产测评中心联合推出的《2015中国房地产上市公司测评研究报告》及“2015中国房地产上市公司100强排行榜”正式于香港隆重发布。本次大会由中国房地产业协会、中国房地产研究会、中国房地产测评中心联合主办，北京中房研协技术服务有限公司承办。这也是主办方连续第八届发布上市房企测评成果，中国房地产业协会、中国房地产研究会官网中房网为本次活动的独家官方发布网站。

当日，中国房地产研究会副会长兼秘书长苗乐如，上海易居房地产研究院院长、中国房地产测评中心专家委员会主任张永岳，中国房地产测评中心主任、易居中国执行总裁丁祖昱以及200余位房地产行业上市公司高管、资本界VIP嘉宾以及30余家香港媒体齐聚一堂，共同见证了这一行业盛会。

在本次测评成果发布会上，还进行了一场名为“新常态下上市房企的战略眼光与转型发展”的高峰对话。以下为对话环节的精彩实录：

【主持人：马红漫】

著名财经主持人、制片人、资深财经评论员、上海十大青年经济人物马红漫

接下来我们讨论一下房地产目前的形势如何，未来的趋势如何，更重要的是围绕丁总特别提到的一点，这个行业当中的转型变化越来越多，互联网+、工业4.0各种各样的概念不断地出现，到底什么样的趋势会让房地产会从公司具体的战略上进行调整，我们将围绕这两个话题展开圆桌的对话。我们将会邀请到各位参与对话的贵宾，他们是：

上海实业城市开发集团有限公司董事局主席季岗

新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷

江苏中南建设集团有限公司董事局董事、房地产产业集团总裁陈小平

景瑞地产（集团）有限公司执行董事、常务副总裁杨铁军

鑫苑（中国）置业有限公司CFO刘怀宇

瑞信亚太区地产研究主管杜劲松

花旗亚太区房地产研究主管蔡金强

杰富瑞金融大中华区研究总监居燕苏

杭州老板电器股份有限公司副总裁何亚东

第一个话题。请上台的各位贵宾来讨论房地产行业的趋势。今天我们发现一年之后房地产的政策背景发生了比较大的改变。几个信号，去年房地产的限贷政策全部取消了，限购政策除了北上广深还有一个三亚全部取消了。今年“两会”当中政府工作报告对房地产态度的表达有字眼的变化，在“3.30”的时候房地产相关的一些税费方面的政策发生了变化。所以一年来房地产的政策可以用“暖风频吹”来形容。

政策暖风频吹对这个行业来说会产生什么样的变化和影响？如果去年的房地产市场给一个分数会是什么样的分数，今年在政策变化了之后，房地产市场会给一个什么样的分数。我们用两个分数来感受这个变化。政策没有出台之前房地产是什么样的？0—100，100分最热，0就是冰冻了。

第二个话题是房地产转型。从公司具体操作的角度来讲。这两年变化很大，比如，听说正大已经把地产卖掉了，万达和万科也开始做战略布局的调整，包括刚刚嘉宾演讲当中有的上市公司把名字都改掉了不做房地产了。这大半年当中，房地产公司所谓在转型方面做了很多，我也听说了有的公司内部甚至从老板开始，要求各个子公司，各个重要的部门必须加一个新的机构就是互联网金融的机构，或者是互联网+的部门，至于“+”的部分干什么，老板也不知道，反正加上再说。都在转型，接下来各位你们从自己本公司的角度来思考怎么去转型，要做什么？有没有必要或者是怎么去转？

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2015上市房企高峰论坛季岗：房地产是朝阳产业企业必须改革创新求生存欧阳捷：市场已进入平稳发展期新城控股将坚守主业陈小平：未来市场不会比今天更好杨铁军：转型升级后市场还有很大机会刘怀宇：房地产行业没有那么悲观杜劲松：新模式提升估值机会与风险并存蔡金强：房地产销量见顶又如何金融平台是正道居燕苏：人口结构决定住宅需求借力牛市提升资本实力何亚东：百年企业要做战略转型

季岗：房地产是朝阳产业企业必须改革创新求生存

上海实业城市开发集团有限公司董事局主席季岗

房地产行业还有很长的发展时间

去年来说，（房地产市场）好象有一点偏冷的感觉，我认为还是比较正常。去年在75—85分左右，还是比较正常的时期，稍微有一点点偏冷，主要反映在可能在三四线城市的压力比较大，一二线城市都比较好。今年政策有所放松，最近一些数字反应说都比较好，要打分的话应该是在85—90分。

我在这个行业30多年了，起起伏伏作为这个房地产行业来说，我们首先看到这个行业我始终认为是一个朝阳的产业。我们看美国，这个行业将近是100年，它始终推动了美国经济的发展，所以从美国包括很多的一些大城市的产业结构来说，房地产始终他是一个支柱产业，对社会和整个GDP的发展贡献非常大。在中国来说，我认为未来这一个历程还是有非常长的时间可发展，有非常大的空间。我们看去年这样一个相对偏冷的过程之中，它的总量、交易量还在继续，它的需求还是非常巨大的。我认为对这个行业来说，我们还是非常有信心，尤其是今年开始逐步地政策放松以后，我认为未来的这个行业还是继续看好。从我们公司的角度来说，整体销售还是非常健康，尤其在一二线的楼盘销售数据非常活跃。

大家都说房地产从“黄金十年”变到了“白银时代”到来，我认为这个观点是正常的观点，我非常同意。过去的前十年这种需求可能有一些文字的表述的话，是说野蛮十年的快速增长。但是我觉得这是和整个市场的启动是相关的，但是今天的这个过程之中，相对房地产是进入了一个比较正常的时期。我认为每一个行业都有竞争，每一个行业你说都很好做也不见得，我们认为这个行当还是非常可以的，值得坚守，值得有发展空间的行业。

企业只有改革创新菜能求生存

社会的发展过程之中始终是改革创新在变化之中求得生存，我想企业也是一样，我们过去叫“旧常态”，现在叫“新常态”，大的环境发生变化的过程之中，企业只有创新、变化，在这个过程中才能够形成更好的竞争能力，也是企业发展的最最重要的一个保证。

所以房地产企业的发展过程之中，未来竞争可能会更加激烈，当然大家都在说很多的房地产业毛利开始在缩小，盈利可能有所下降，你在这个过程之中你怎么办？关键是几点：

第一，自身的企业条件决定未来是不是要转型的关键。比如说我们现有的布局和项目，有一定的存量和非常大的优势。我觉得对于这个主业始终要看好，有很大的基础，我们认为主业不变继续要做好做强。

第二，在未来的发展过程之中，尤其是在二线的城市里面，随着房产项目竞争的日趋激烈会越来越高。作为一家上市公司，我们认为住宅房产为主、商业房产为辅这个策略要加强。我们认为随着商业地产的量在逐步增加，企业自身未来发展的定位必须要很清晰，商业房地产当中有酒店也有办公楼，从商业另外一个角度来说，做城市综合体还是做其他的商业，这个思路要形成。这个思路形成以后更重要的是专业团队自我来打造，这是我们最近在思考和加强的事情。

第三，在转型过程当中我们一直在说，未来怎么能够毛利的这一块在下降，盈利在下降，内在的挖掘潜力是非常重要的。所以说某一个环节我们应该要把进度做好。比如资金的流出，比如在技术的创新以及在材料的配置上面应该要做好文章，应该要做更加好的性价比的产品。

第四，产业供应链的延伸过程之中怎么能够更好地做好增值。作为一家上市公司，我们也在做好产业的过程之中，能不能够在未来的其他产业上面做一些适当的延伸和探索。比如我们在上海的工业地产转型升级过程之中有没有需求，像上海这么大的过程之中，到2020年原则上基本上农田转为建设用地的指标不再增加的情况下，而是用原有的建设指标能不能提升，我们也在作积极的探索。我们也在讲，能不能够围绕着上海其他转型过程之中强强联手相互结合的投资。房地产我们现在和腾讯、阿里巴巴都在合作，万科和万达也在做结合，我想未来的发展过程中战略联盟相互之间的参与，这一点可能对房地产来说是非常有启发的。

多元化要慎重

作为主业来说我们坚持这个战略不变，要坚持把他打造好。至于未来多元化的投资，我自己认为还是要慎重，可以研究、可以探索，但是要慎重。

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欧阳捷：市场已进入平稳发展期新城控股将坚守主业

新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷

有了政策的刺激，今年的市场也不见得非常好

如果去年的房地产市场打80分，我们认为今年是85分。因为去年在整个市场环境下其实大家是没见到底的，不知道未来的房地产市场会怎么样，但是经过了去年一年到今年，我们对房地产的认知觉得已经见到底了，我们很清楚未来的房地产会是什么样的。

去年我们就讲过，房地产市场已经进入了一个平稳发展期，2013年是过去高增长时代的句号，未来不会超过2013年。我们现在看到需求在明显地下降，一个是我们投资性需求在大幅下降。第二，除了一线城市和少量的二线城市还有投资的价值之外，其他城市投资价值已经不大了。我们的改善需求在下降，我们人均居住面积已经超过了34平方米，我们的面积需求已经不多了，已经接近天花板了，可能有些人还要换大的房子，但是后面的人差不多。第三，城镇化率在下降，其中65个城市常住人口的净增长量在下降，这是我们的统计，近三年的增长量都在下降，上海2010—2010年十年间人均常住人口增长两是28万人，但是2010—2013年常住人口是7.5万人，下降了20多万人的增长，导致了我们的市场蛋糕不会比以前更大。今年如果没有政策刺激，市场一定不会比去年更好。有了政策的刺激，今年的市场也不见得非常好。

坚守主业

第一我们会坚守主业，现在我们的主业是两条：

一个是住宅方面是深耕城市，只有深耕城市之后才能对这个城市有深刻地了解，才能对这个城市的客户和需求有更深刻的了解，最后才能做出更符合这个城市的需求价值的产品，才能有更好的回报。如果不断地进入每个新的城市，在住宅产品上就有可能付出更高的学习成本。

第二我们新城做商业，商业综合体我们觉得在未来的发展过程当中可能有十年的跑马圈地的时期，未来这种机会可能要转移了。所以这个时候我们会在商业地产加大分量，我们今年的口号是“加速奔跑”加速扩张，商业地产在三四线地产可能会更有机会，三四线城市跟一二线城市的需求是不一样的，但是他们还是有这种需求。

我们结合这个主业希望能够通过这个努力，能够使得我们2017年在整个商业地产的份额，在整个的集团层面能够超过50%。目前大的战略是2017年要达到五个新城广场开业，二十五个新城广场在建。我们未来会在城市综合体里面会寻找一些适合打造区域副中心的这样一种机会。

需求扩展与跨界

就目前的战略来说，首先我们现在15个商业综合体有8个省会城市，我们是一二三四线同步进入，不放弃三四线。第二，我们要进行一些扩展和寻求一些跨界，房地产是有机会的，我们同时也看好金融，再加上互联网+。

我们做了第一个商业APP，把所有的线下全部倒到线上，包括我们的住宅跟客群通过通过APP导入我们的商业里面，形成商业和住宅形成良好的互动关系。第二我们做物业的新城社，我们会做除了物业之外其他的物业，今后物业也会打包上市。我们通过新城社把所有的物业服务和增值服务全部纳入进去。

现在在金融方面也在尝试考虑这方面的一些研究，比如像一些基金，像一些类似于基金理财产品，跟我们的商业、跟我们的住宅、跟我们的销售去考虑。我们现在也在考虑未来是不是有可能尝试轻资产，这都是我们目前在创新方面所尝试和思考的。

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陈小平：未来市场不会比今天更好要转型要做出差异化

江苏中南建设集团有限公司董事局董事、房地产产业集团总裁陈小平

不要指望市场还能回到过去

陈小平：打分首先要有参照性，如果以2013年的参照系去年可能60分，今年可能65分。如果2020年我们还能坐在这个地方评价这两年的分数，我觉得这两年可能都在90—100分。

也就是说未来的整个从市场的状况不会比今天更好。我们今天所过的日子是我们适应的日子，我们不要指望这个市场还能回到哪一个点去。

我们今天所面临的这种供过于求，我们今天所面临的这种激烈竞争，我们今天所面临的这个行业已经是一个常态。这是第一个方面。第二个方面关于黄金十年、白银十年的问题，我觉得从整个行业这一点是成立的，时光是不可能变得更好的，因为变成的白银。但是这个行业当中的企业，很重要的一个丁总报告的词是“分化”，可能对某些企业来说接下来的五到十年是他的白金时代，“乱世出英雄”，行业出现大分化、大转折，一定会有一批企业出来领袖这个行业，他可能会把自身的规模做得更大。

我举一个例子是家电行业，家电行业蓬勃发展的时候有很多的企业崛起，现在剩下的就是抓住了整个行业开始出现变化的这段时期迅速作大规模迅速扩张，然后成就了他的行业霸主的地位，这种企业来说目前的地产乱世就是他的白金十年。对于很多的企业来说不是白银的问题，是黑铁的问题了。

第三关于政策暖风频吹的问题，以前2008、2012年也好，市场出现波动都是由于政策影响的，政府出的政策对于需求或者是金融采取了强制性的措施压缩了我们的需求，政策扭曲了供求的关系。只要政府发现不对收一首，所谓的暖风频吹稍微吹一点，这个市场报复性的反弹，他是“V”字形的。

现在不是，这一轮的市场调整不是政策引起的，是由于供求关系，由于多年的土地出让，由于多年的大量的社会资本进入到房地产行业，引起的供求急剧增加，从而导致供求关系迅速反转形成的。很多的地方存量房两到三年的出新周期，存量土地五八年的出新周期。我们不要指责说政府出了政策我们房地产又回到以往了，但是政策作用比以前小很多了。这是市场自身的力量引起的。

未来的三招：策略、产品、稳定

对于未来，中南建设主要从三个方面，策略、产品、稳定上思考。

策略上大多数的房企考虑得差不多，比如原来在重规模在转向规模和利润并重。我们原来集中在三四线偏多，现在由三四线的布局像一二三四线，重新组合优化。因为三四线面对的问题和一二线不一样的。第三是由城市的扩张向城市的深耕转型。第四是由原来的高杠杆向逐步的去杠杆化转型。策略上大多数的企业差不多，我们也在做。

第二方面是运营上面的，实际上房地产好日子过惯了，房地产在运营管理，无论从他的效率、从成本控制，还是和制造业包括和很多的服务业还是有很大差距的，对于房地产来说“管理出效益”绝对不是一句空话，怎么样加强内部的运营管控，尽可能提升我们的周转效率，进一步控制我们的运营成本，从而提高我们的效率，这里面能够做的工作应该是非常多的。

第三方面是产品的转型，行业说转型转到最后一定跟消费者相关，你转型转到最后一定要产品转型升级。这个方面我们以前提供的更多的是居住和新功能的更新产品，今后可能在这些核心的产品要增加更多的元素，挖掘消费者的需求，前段时间我们也作了一个发布，关于我们今年新产品的发布，我们产品要增加其他的一些东西，满足消费者的一些东西，比如优智慧、优健康、优绿色、优生活、优品质，我们的产品能够适当跟同行形成差异化。

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杨铁军：转型升级后市场还有很大机会坚持守正出新

景瑞地产（集团）有限公司执行董事、常务副总裁杨铁军

传统开发的模式已接近顶峰

杨铁军：如果是按照传统的房地产行业的发展模式来讲，我觉得去年可能也就70分左右，今年乃至往后我觉得很难超过这个分数。如果按照传统的发展模式来讲，因为整个规模8万亿、12亿平米，我觉得再往上快速发展很难。

现在还出现一个非常重要的变化，整个行业的利润率出现大幅度的下滑，整个行业的毛利率水平也就是20—25%左右，经利率的水平可能是个位数，甚至有很多项目是亏的。从这个意义上来说，传统开发的模式，我觉得这个分数可能也就是这个水平了，不能再高了。

转型升级后的机会很大

但是如果换一种思路，整个行业产业的发展模式，或者是整个行业的生态如果有一个升级，有一个变化的话，可能我觉得今年只是一个起点，往后会越走越高。因为整个房地产行业第一产业链非常长。第二，我觉得从需求角度端来说，可能会导致整个行业有非常大的变化。以前我们从B端到C端，我盖什么样的房子，从房地产企业来说我觉得我了解客户需求了我盖了房子。但是大家会发现，无论你买了什么房子，豪宅也好或者是普通的住宅，你总是有很多不满意的地方。实际上如果我们将来有机会从C端到B端的话，这个市场可能又会焕发出一种新的活力，可能会有更大的一种产能爆发出来，然后会形成一个新的市场。

从这个意义上来讲，将来整个行业的发展还是非常有潜力的，因为即使是沿着传统的观点来看需求，我们知道新中国之后两波的婴儿潮，第一波婴儿潮这个人群已经完成了刚需乃至改善的一些过程，但是实际上他后面还有再改的过程。第二波婴儿潮其实他的刚需还没有完成，大概是1.5亿左右，他是85—90年左右，本身的需求可能会导致行业非常大的变化，所以我觉得现在整个行业，我们传统的房企大家都在做转型升级这方面的思考，这可能将来会有很大的机会。

守正出新，拥抱变化

对于转型，我想谈谈景瑞的思考，我们现在的策略非常紧张就是八个字“守正出新，拥抱变化”。

守正，我们是1993年在上海成立的一家公司，聚焦长三角一家房地产的开发公司，二十多年来我们干的就是一件事，你说一下子不干这个了，可能别的能不能干好打一个“？”。所以我们觉得原有的这块事要做好。

具体怎么做，我们其实就是“聚焦”两个字，一个是聚焦区域的深耕和城市的深耕，我们现在长三角13个城市有几十个项目在开发，我们在这些城市把这些城市的效率发挥到最大，这个其实在守正上我们做得足够好了。另外一个聚焦还是要聚焦周转，聚焦运营效率，这一块我想传统的开发企业都知道是做得越来越好。

出新，从景瑞的角度考虑我们是两点，一点是产品价值领先。我们以前是提供更多的是物理空间，现在我们觉得可能大家会更加注重人的感受和体验，在这里面服务显得非常重要，所以现在景瑞在提一个概念是“整体服务提供商”。当然这个概念很大，我们现在内做的就三块，一块是智慧社区，就是社区服务，然后是社区管理，还有是智能家居。把我们的产品和服务端结合起来，这一块结合物业本身的转型，包括跟外部的一些资源作结合，我们在做一些这方面的事情，包括一些订制化的服务、个性化的服务，这些东西我们已经有很多的东西在尝试了。我们在内部机制上也作了一些调整，我们也有鼓励很多的同事在某些专业领域和外部的一些资源结合，然后在内生作一些孵化或者是创业型的一些东西，我们已经在全面地做这些事情。智能家居我们跟海尔有一个战略合作，应该说这些东西在景瑞今年在很多的项目都要落地了。

另外一块我们想要做的一个出新，怎么样利用好资本市场跟产业和企业的结合，来达到出新的要求，或者说我们利用资本市场来做一些房地产+的事情。景瑞在行业是老兵二十多年了，但是在资本市场是新兵，我们2013年才在香港挂牌，有很多的前辈包括资本市场的这些专家们都有很多的体会，企业如果能够把资本市场这条腿走好，对企业的发展是非常有帮助的，无论是企业的发展还是自身的上升非常有帮助的。

这里面做很多的学习和探讨，这里面整个行业现在应该说并购的时代来了，这里面有很多的机会，这是第一个。第二个随着前面讲的由产品端向服务端的延伸，整个产业链上面出现很多新的机会，这些机会里面怎么样用资本市场和这些机会作结合，这个是有非常多的空间，也有很多机会的。这些方面我们应该也是做很多这些方面的探索，我们希望通过这样的一个角度，能够守正出新，能够真正实现我们在企业本身的一个升级或者是再造。

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刘怀宇：房地产行业没有那么悲观在主业的基础上多元化

鑫苑（中国）置业有限公司CFO刘怀宇

房地产大方向没有问题

刘怀宇：我们感觉不能用一个划一分数为这个市场打分，因为这个市场出现了分化。比如一线二线三线市场，一线里面有不同的市场，玩家也发生了变化，如果现在发生变化不激烈，我相信未来的变化会更大。

产品和服务其实也开始发生了变化，我特别要提到“服务”这个概念。因为概念上开发商卖的实际上是一个居住的产品，或者是一个商业地产的产品，但是实际上我们不仅仅卖一个产品，我们也是在卖一种服务。现在大家主要穿的正装是西装，我们以前是穿的马褂，如果你问我现在市场怎么样，如果我用卖马褂的出货量来说现在肯定是零分，但是如果用西装的出货量我肯定比八十年前超过1千分了。

我的概念是这样的，我们看我们的地产行业我个人没有那么悲观。美国一百多年了，他现在的地产行业还是很庞大、很蓬勃的，如果不庞大不蓬勃，七年前也不会有次贷危机，次贷危机正是表示次贷危机之前他这个地产行业非常蓬勃。英国的地产特别是伦敦，一千多年来他的地产价格基本上都是稳步上升的，我相信我们中国的政权只要稳定，我们的社会只要稳定，这个大方向是没有问题的。现在的问题是在于大家喜欢吃的东西不一样了，我们端上去的菜就应该有不一样，我们今天非要把一个人家不爱吃的东西端给他，当然人家愿意付出的代价就会越来越差，这个也是我们在探索的道路。

最重要的问题是用户想要什么和我们能干什么

所谓的“新常态”和以前一样，我们觉得最终还是要回答一些基本的问题，基本问题是我们的用户想要什么，第二件事情是我们能干什么，什么事情能够干好。所以我们将来业务的发展和将来可能有的调整，也还是围绕这两个主要的问题来转。

像各位前辈所说的一样，我们的思考其实区别不大，我们前是坚持首先要把主业继续做好做强，在主业做好做强的基础上我们做一些高相关性的多元化的尝试。主业的做好做强，我们的思路某种意义上区别也大，就是在我们有优势的二线城市，比如郑州、比如济南、比如西安，还有比较特别的比如美国市场，我们鑫苑可能是唯一一家真正在美国自己落地做成的三个地产项目，而且做得很成功的这么一个中国地产企业。最新的一个项目在布鲁克林，项目很好，你们可以去买，比开盘的时候已经涨了25%了。当然我们也关注一线城市北京、上海、深圳，这是老声常谈，我们主业还是要做好，毕竟他是我们做其他事的前提和基础。

这个基础之上我们要做多元化，我们的想法是相关多元化，而且要把我们的优势发挥出来。如现在大家都提到O2O，我们也打算在近期会推出线上有关的产品APP上线了，我们的想法是要把我们现在和将来未来的客户他们物业管理、生活服务还有社区均衡都打包进去，都提供给他们。我们在这里作的尝试也是使我们的客户生活更便利，他获取的收益更好。我们在这方面做了一些相关的尝试，包括APP马上要上线了，包括我们也开始推一些超市，但是我们的超市是体验式的超市，不是为了做超市而超市，关键是希望我们的用户能够通过线下的体验进一步享受线上的便利性和整个相关一公里各种商家提供的产品和服务，包括我们也准备做院线，我们今年有四个电影院的开业，明年还有四家，基本上落地了。但是所有的房地产金融也做了金融，已经有几个月的发展了，效果也很好。我们实际上这个产品是推出去供不应求，反而是我们自己担心了，因为现在的体制和法规让我们担心其中的风险，我们在控制这个节奏。但是总体我们的思路是这样的，就是在主业做强做好的基础上，做高相关性的多元化尝试，当然我们要加上互联网，但是互联网不是目的是手段，是为了让我们和现在将来潜在的客户，更好地享受我们的产品和服务，这是我们做的方式。

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杜劲松：新模式提升估值机会与风险并存

瑞信亚太区地产研究主管杜劲松

要持续需要与时俱进

听了各位房地产老总的评价我觉得一喜一忧。 “一喜”，我们各位房地产老总都是非常理智，不像很多其他企业在原来比如说2007年或者是09年的时候，市场一向好就马上觉得另一个高峰就来了，进行更多的投资然后有更多的存货。现在看到各位老总都是对前景非常谨慎的，我觉得这个对行业健康的发展是非常有好处的。

“一忧”，还是从估值，也是从我们短期的房地产的销售情况来讲，假如说我们每个开发商都是对前景不是那么看好，当然也有几位很看好，那是从另外的方面，但是从传统的方面不是那么近期看好的话，我们怎么去忽悠买房者去买房。

尤其在三四线城市怎么去库存，如果买房的成绩不能够持续的话，怎么去忽悠我们机构投资者去买我们的股票，这是估值的问题。

我个人观点，如果剔除资金的影响，纯粹从价值投资的角度来讲，有一个非常大的分界线，我们用一个老掉牙的词，我们的房地产能不能够与时俱进，如果还是在传统的行业模式的话，我觉得就算是目前短时间因为政策的关系、因为资金的关系，成绩相对会好估值相对会好，但是也不会那么持续的，我觉得需要持续、需要与时俱进，需要发展一些新的业务。

刚才几位也谈到了，挖掘存量房带来的价值，因为新房的销售很明显，因为各种各样的原因不会再有多大的增长。

从这个角度来讲分两方面，一方面传统的房地产开发模式，尤其是住宅开发模式，我觉得他的估值在长远上来看，不管在A股还是在港股也好，房地产估值相差非常大，有的估值平均港股是8倍，其中有一个细节，如果你看这个估值的范围，那可能是从2、3倍到十几倍、20倍都有。

但是总体来看，我觉得在现有的模式下，这个估值有很大上升空间我觉得是比较难的。但是这不代表股价会涨，因为估值可能是8倍，但是利润有涨股价也会涨。但是如果有新的模式，不管是跟互联网结合，还是找什么样的价值，有可能这个估值会上升很多。

机会与风险并存

我想大家最想听的是资本市场对这个看法，我的观点是投资者是用真金白银买的股票造成的影响。我谈两点观点：

一个是投资者对商业地产的转变上目前来看非常明显的，以前住宅好的时候大家觉得买了一片住宅搭了一点商业，大家觉得是搭的不是特别看好。

我觉得尤其是在现在这个情况下，加上政府的一些政策，能够让投资性物业去资本化，比如瑞信可以让投资者的看法在估值上是有所改善的。刚刚说的住宅的市场分化越来越大的话，那商业地产他的分化就更大，比住宅还要大。所以作为资本市场的投资者他只会去看那些他觉得做得最好的那一批，而不是说你只要转成商业他就看好你，我觉得这是第一个给大家建议的，我觉得机会与风险并存。

第二，我想给各位泼点冷水，刚才很多的老总说我们可以做一个APP，可以做一个社区的互联网+的产品，但是据我了解，绝大多数的资本市场的投资者，尤其是境外资本市场的投资者，他们对这个是不感冒的。

其实原因很简单，互联网一个很重要的特性就是所谓的“网络效应”，就是说你一个东西你只有用的人越多，你的效益价值就会越大，如果你只是自己开发一个APP，只是用在自己的项目上每个人都分流开来，他能产生的效益和价值就会有限。

一个很简单的例子，比如手机，手机要么是50%的人都用，所以苹果有自己的iOS的系统，要么是其他所有的绝大部分的手机的制造商都用安卓的系统，这是因为网络效应的原因。

我的建议是，与其大家每一个人做一个APP，还不如大家组成一个联盟，然后开发一个APP，所有的大的房地产公司都用同样的一个APP，这样的话他可能产生的价值会更明显。

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蔡金强：房地产销量见顶又如何金融平台是正道

花旗亚太区房地产研究主管蔡金强

要创新就要轻资产

我比较乐观，我觉得本身经济跟行业、跟股票三个周期不一致的，如果三个叠加在一起，行业最好的时候买股票是完蛋的，尤其是周期性的行业，如果行业好的时候如果PE低，你买他的股票肯定是往下走的，本身就是一个周期的终止。

所以我的看法是比较乐观的，我觉得从各位地产商的老总，大家都在讨论一个问题，中国房地产的销售跟开工量是不是见顶，见顶又如何呢？

见顶就代表这个行业没戏吗？比如美国1953年从销售跟新开工的见顶，香港82年，新加坡84年，以后地产商的发展难以维系吗？

刚刚说的12亿平米的销售，见顶是对的，这是否意味着这个行业是夕阳产业呢？我是有疑问的。见顶只不过代表了旧的盈利模式的困难的情况，他是冰火两重天，有些活的特别困顿，有些活得很好。

我反而觉得现在的投资者是想看到一个底部呈现出来，有可能步入像家电行业或者是未来的钢铁行业，他是触底形成一些新的产业。但是中国钢铁公司烂的很多，但是加起来总营业不如韩国最大的一家钢铁公司。

但是如果你要创新，如果你坚持做住宅，你慢慢可能要资产轻一点，然后做ROE多一点，有点像美国的模式，其他进行多元化。

资本市场对上市房企估值有固定标准

多元化跟转型我觉得最主要看各家公司是想玩虚的还是玩实的，如果虚的话没什么好说的，什么热门就发展什么。比如说现在果汁是果汁，水就是水。资本市场没有什么喜不喜欢的东西，就是什么热门炒什么。东西也没有什么协调作用，发展水跟果汁跟地产没有太大的协同，这是没有的。这个看投资者的口味，就像是另起炉灶跟房地产没有什么好谈的。

如果你想玩实在的话，资本市场对房地产公司的估值他有一些固定的标准的，比如07、08年以前他看土地，土地越多整个股价就上去，因为那个时候他觉得就是一个地的概念，然后到了前面两三年就是一个销售的概念，后来大家吃过亏发现土地是可以没用的，后来就变成每个月每个星期大家都在不停地追城市跟发展商的销售。

但是到了去年开始，大家心目中开始慢慢承认这个行业肯定是见顶了，所以大家现在内心追求的是一种可持续性跟稳定性，他没有一个很固定的标准。事实上你所谓的多元化要是跟这两个能够比较套在一起，又能够比较有所根据的话，事实上投资者他也不是不讲道理的，只不过有一些扯太远了没法用。

投资者喜不喜欢这个东西，那就仁者见仁智者见智。但是互联网和金融这是相关的，因为房地产摆在面前的一个是好的城市土地很贵，另外是建设成本很贵，金融平台这个东西是正道，能够帮人省一点钱，要不然钱都给了银行。

互联网也不是政策，他是优化整个销售跟内部管理。多元化的东西很多，但是只要投资者见到这两个东西长期对盈利增长的稳定性，比如说建筑商业或者把工业的市场改造，大家发现这是一个门道，也有可能不行。

这几年大家觉得房地产的板块不行，大家觉得这个板块上下实在太大了，如果你从稳定性上得到一定的提升，比如说商业，虽然说很多的商业本身不挣钱，但是如果说他这个行业能够长期帮他得到一个借贷评级的提升也是好事，如果要建造要回到可持续性跟稳定性这上面去。

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居燕苏：人口结构决定住宅需求借力牛市提升资本实力

杰富瑞金融大中华区研究总监居燕苏

外来人口是房地产主要增长动力

从股票市场股价来看，我觉得去年可能是30分，今年勉强60分，整个资本市场悲观的程度可能远远超过基本面，股市是追涨杀跌，业内人这么悲观，外面的人更悲观了。可能所有的分数我这边最低了，一个30分，一个60分。

但是要往长远看一下，我觉得有几点，如果看长期可能有两三个重点的东西值得大家关注。

人口结构的问题。因为中国推一胎政策很多年了，每个人都可以考虑一下自己家庭的结构。打一个比方如果你在大城市，你父母、外公外婆、爷爷奶奶，你一家在大城市，你接下来的需求可能不太会有，上海本地人的孩子就没有这个需求了，因为他生下来可能5、6套的房子等着他慢慢继承了，因为一胎政策。

第一，外地新进入上海的人口是主要的新的增长动力，但是我们再往后看十年二十年，我觉得本地的需求是越来越小的，可能还有过剩，你出租房子的话你住一套还出租四五套，当然有一个旧城改造的问题。

你这个地方将来有没有需求，一些人口外来的城市现在出现了年轻人不想在城市，你这个房子将来卖给谁？如果隔五年、十年、十五年这个问题是非常艰巨的一个问题了。

我觉得五到十年后分化得非常明显，人们想去的地方，比如东京、纽约，年轻人想去的地方是有工作机会的地方，他永远是供不应求的，房价永远往上涨，但是没人的地方房子卖给谁？总体一定要考虑人口的结构决定了住宅的需求。

近期有两个观点蛮关键的。一个是整体这段时间所有人说中国经济在转型，整个增长每个人都很辛苦，好像很艰难。但是国内中底层的打工者，这三五年他一点都不痛苦，因为他的工资每年在15-20%的增长，这些底层的人之前老是说没有分享到中国经济发展成果的人，这几年成长非常快，工资增速跟他的购买力，15年跟10年比，一般的打工者他的收入已经增加了70%，每年都会增长。这个购买力会体现的。

他的购买力在增加，如果再想把房子卖出去，这些人要关注了。第二是A股的股市翻倍了，这个财富效应也会转移到地产市场来，最明显的是深圳，创业板的亿万富翁每天多少个，为什么深圳这么火，我觉得是有道理的。这两个地方可以关注，短期是这样的。

本轮牛市是中国经济历史上最重要的一年

房地产是一个资本密集型的行业，刚才大家也有说到多元化或者是互联网+，说到最后都是需要钱的。我觉得可能大家也都注意到中国的A股这一轮已经涨上来了，短短一年不到。

我们的观点是，这一轮牛市可能会持续好几年，可能是中国经济历史上最重要的一年，是最重要的一个牛市。如果这个观点大家都同意的话，在座的各位地产界也好、制造业也好，您应该想的问题是，我怎么样能够在这一轮牛市当中获得我非常需要的资本，然后能够为我将来的业务增长也好，你要专业做地产也好，你要专心互联网+也好，你要改行也好，你要做水也好，都需要钱的。

怎么样能够在这一轮牛市，包括有些泡沫的过程中，能够让你自己的资本也好，你的实力也好，有一个巨大的提升，我觉得这个是非常重要的命题。您信不信不重要，您不做别人也会做，到最后会整合的。未来会跟现在很不一样，我觉得应该关注这一点。

资本是一方面，时机也是一个方面，如果这一轮牛市错过以后你可能要等十年。如果有一个三五年的牛市，接下来的熊市也会很长的。如果这段时间你没有把你该做的做了，将来的挑战就会更大了。

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何亚东：百年企业要做战略转型追求品质是未来竞争力

杭州老板电器股份有限公司副总裁何亚东

产品品质提升还有很大空间

制造业与地产相比是非常幸福的，是一个非常好的产业。第一个是需求总量，第二个是对于产品品质不断地追求，这两个都不会有变化，都会越来越好。

总量追求，中国这么多人口，凭什么说总量上不来。第二个，每一个买房人都会对现有产品品质有抱怨，产品品质的提升我认为还有很大的空间。我以前有个定义，因为我们同行开会没这么多但是也开，但从来没哪一个会议讨论我们这个行业怎么样，大家讨论的是怎么把产品做好。

我们地产论坛如果业主在现场，感觉他们谈论的东西业主有兴趣，我觉得还是有意义的。我们谈论的买房人一开始没有兴趣，说你们谈的我们听不懂，我认为我们没有给消费者、没有给购房者谈到他们心坎里去，我们应该在这个方面多下下功夫。

当然地产圈比较辛苦的就是被中央政策所苦，中央政府想用一个熨斗把经济周期熨平，结果越搞越大。地产好多的产业是跟政府政策的影响，但是他的品质追求一定是地产行业今后竞争力当中最重要的。

百年企业要做战略转型

我们做制造业多比较实诚。我首先要起身鞠一个躬，感谢台下的各位客户，因为今天在座的有很多我的客户，包括台上在座的有一半是我的客户。我觉得首先前提不能违背，就是重视我们的客户。

刚刚说的“守正出新”，我们有18年的历史，08年到现在我们每年的增长不低于30%，净利率没有一年底于15%，我们的利润也是很高的，就是因为我们的“守阵出新”对于客户的东西。

刚刚谈到转型，我觉得是两个方面的意思。

第一个转型，你是在行业的转型还是转到地产以外，如果我们对于自己的战略定位，在座的各位房地产产老板或整个公司的战略，有多少的企业把自己的战略定位为我一百年以后，我一百零五年以后还是一个房地产企业，有没有这个战略定位。

如果有了，我认为现在就真正地要做战略转型，如果说你有了，同时你什么都不敢做，你说我质量控制不了，你干脆转型不要做房地产。如果说你这个房地产企业一百年以后还是要做房地产，但是要把大道做好产品做好，其他的是数字的层面，质是最重要的。

第二，如果你说没有这个战略，我现在地产形势好先捞一把再说，先捞一把同时准备好自己的后路，转型房地产以外，如果你转型了我们再来谈。

2015上市房企高峰论坛：新常态下上市房企的战略眼光与转型发展

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