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5月北京楼市成交量猛增房价反弹警报响起

https://www.biud.com.cn 2015年05月29日01:01 家居装修知识网

5月成交猛增楼市高温袭来

近期，北京市商品住宅一直连续多月高企的库存量终于一路大减，由年初的8.8万套高位下降，最低降至过7.8万套，显示着今年以来不温不火的楼市成交终于出现了走高的趋势，期待已久的“红五月”也基本可称为如约而至。不过，整个形势并不能令人完全轻松，有统计显示，短暂的库存滑落之后，随着供给的增加，又有爬升并稳定在8万套关口的迹象，但毫无疑问，市场的松动已经十分明显，剩下的更多的是预期的变化。

显然，这轮库存的下滑除了和开发商今年来一直积极的去库存策略有关，但更直接的动因是5月初央行释放的再次降息的红利以及对市场预期造成的影响。

从多个市场维度都可以看出，目前楼市正处于从升温到红火的“关键月”中。

新盘火爆楼市继续升温

进入5月以来，虽然月初时降息的消息还没有到来，但此前就有多个机构预测央行的二次降息是可期的。同时，由于北京楼市的库存一直处于高位，开发商推新的愿望低迷，二、三、四月入市的新增供应月月“失约”，远低于预期，使得楼市的供需在不知不觉间发生了微妙的变化，局部的项目开始出现成交火热的迹象。

据统计数据显示，5月第二周全市商品住宅累计成交1620套，如果剔除自住型商品房的成交量192套之后，上周纯商品住宅成交量为1428套，环比之前一周上涨19.9%，呈现出较强的提升态势。

“近期的上涨首先还是受到楼市政策利好作用，降准使得资金面宽松，降息又再次将购房门槛降低；此外，从季节性来看，五月也是传统的成交旺季；同时，政府的一系列讲话中，体现对经济的托底决心，也提振了购房人对市场的信心。”专家如是说。

经济型“豪宅”成当红主角

值得注意的是，1000万元以下的“经济型”公寓豪宅成交量在今年豪宅市场中占比大幅度提升，取代了前段时间的顶豪项目，占到了豪宅成交总量比例的52.6%。

“1000万元以下的公寓豪宅属于入门级豪宅，客户多属于二改型人群，受到楼市利好政策的影响，降准货币宽松政策利好刺激，这部分人群入市积极性被调动。”一位业内人士告诉记者：特别是二次降息落地后，降息幅度直接影响使得贷款成本降低，因此二次降息落地后的催化作用下，这一区域还将持续释放需求。

不过，相对于入门级豪宅而言，高端豪宅和顶级豪宅的成交改善并不明显，甚至还出现了一些下滑。这里面固然有受到豪宅入市雷声大雨点小，供应缺席、选择面有限的影响；另一方面，业内人士也认为，降息降准的主要受益者还是刚需和首改型客户，对顶级豪宅的影响效果不十分显著。很大程度上也是因为高端豪宅的消费对象更看重品质和圈层价值，对价格的敏感度相对较低。

二手房成交依旧强劲

在新房市场全面回暖的同时，热度本就在近期更高的二手房市场也传来了量涨价跌的消息。据统计：截至5月17日，北京市二手住宅网签量为7673套，工作日日均网签量为739.7套，较上月同期上升12.5%，预计本月全月网签量将超过4月份水平。

专家表示，这一统计周期内，央行年内第二次下调贷款基准利率，从新增客源量和到访量看，市场再次迎来小高峰，日均新增客源量结束了连续5周的冲高回落趋势，在上上周基础上增加了1.5%。新增客源量上升的同时，客户到访量也有较大幅度提升，单日带客看房量为年内第二高。

专家认为，客源量和到访量的增加必会引起成交量上升，未来短期内成交量还将有一定上升空间。但她同时表示，近期楼市宽松政策陆续出台，一连串的利好让购房客户应接不暇，另外，由于宏观经济运行压力依然较大，不排除有进一步的金融宽松政策出台，因此客户在购房过程中的理性程度有进一步提高，也有个别客户产生一定程度的观望情绪。传统的金融政策方面的调控方法将越来越难撬动新增需求入市。

提醒 房价反弹警报响起

业内人士指出，由于楼市结构的变化和纯商品住宅的绝对保有量、预期供应量都在收缩，下一轮出现房价反弹的预期正在增强，值得购房人警惕。

比较支持这一看法的数据是目前库存结构的变化显示，现房的库存量超过了期房。具体数据是近期的一次统计中，北京期房商品住宅库存为36178套，现房库存为44588套，现房比期房超出了8410套。

业内人士认为：现房库存大增，意味着房价又将开启新一轮的回暖。具体原因在于，现房的增量对楼市的成交召唤作用更为明显，因为“对于房子价值判断来说，梦想远比不上现实。现房卖的是实楼，期房卖的是图纸，现实摆在眼前，看得到摸得着，比梦想更踏实，购房者也愿意为此付出更高的代价。”

由于购房人愿意为现房付出更高价格，意味着楼市房价的统计数据也会因此出现升高，但这还仅仅是统计意义上的。更重要的是，除了现房成本更高而造成的价格普遍比期房高出一到两成外，期房供应的结构性收缩，意味着购房人的选择面缩小，部分急于购房的消费者只能选高价现房。

同时不可回避的是，今年各类“地王盘”将集中入市，这些蕴含有高地价因素而造成的高端盘，在产品上都具备类似的特点：大户型、低密度、定价高，这些多少有些“被豪宅”项目可期的集中入市，和刚需供应的稀缺相映，也为房价反弹警报响起增添了注脚。

6月刚需人群选择更多

根据亚豪机构统计数据显示，6月，北京楼市预计将有20个项目入市，包括首开保利·熙悦诚郡、顺鑫·澜山印象、中海金玺公馆等在内的10个纯新盘，以及包括福海棠华苑、玺萌公馆、密云华润橡树湾等在内的10个老项目后期。

从目前来看，这也将是2015年连续第6个月开盘量未能超过20个。不过，由于政策暖风的推动，北京楼市的成交已经出现显著回升，根据亚豪机构统计数据显示，2015年5月1-18日北京商品住宅(不含保障房)成交量为3785套，环比上月同期增幅为29%，这也是成交量连续第二个月出现上涨，成交回暖的趋势非常明显。

特别值得刚需族高度关注的是，从6月入市项目特征来看，除去10个纯新盘项目之外，老项目后期当中也有多个久未入市的项目加推，例如胜古誉园上期的入市为2012年底，玺萌公馆上期入市也是在2012年，溪水雅地尚著上期入市则在2011年。其中从价格特征来看，郊区与城区价格分化趋势较为明显。6月预计入市的项目当中，位于密云县的密云华润橡树湾项目报价16000元/平方米，与其去年入市价格持平；而朝阳区的北京奥林匹克公园项目预入市价格为45000-50000元/平方米，而其周边首开常青藤项目目前在售价格仅为38000元/平方米。对于一直在“被豪宅”阴云笼罩下的北京楼市和刚需族群来说，至少在五六月间多了一些切实可考虑的选择，而不用只是望价兴叹，这是非常难得的入市出手之机。

分析人士也认为，久未入市的老项目“和纯新盘一样有定价灵活的优势，因为没有近期价格的参考”，因此在目前的市场现状下相对拥有更大的优势，一方面不受现有滞销库存的制约，另一方面定价相对灵活，因此在政策暖市拉动需求觉醒之际，这类项目开始抓紧入市抢占市场。而从市场接受度来看，这类老项目后期多位于成熟片区，地理位置较好，各种配套也较为完善，并且所在区域多已不是住宅的主力供应区，竞争压力相对较小，因此市场接受度较高，去化相对较为容易。