株洲楼市库存去化需要30个月？地产广告打到了餐桌上
一些外来的品牌开发商如佳兆业、美的地产在四五年前进入株洲后，均面临去化缓慢的问题，有些2011年开工的楼盘到目前还没卖完。
利好政策频出让一二线城市的楼市迅速回暖，但作为数量更多的三四城市，日子却不怎么好过，就像株洲。
作为新中国成立后首批重点建设的八个工业城市之一，株洲聚集了大批国有大中型企业，形成了轨道交通、航空航天、冶炼化工、服饰等重要产业集群，在中部六省非省会城市中综合实力第一。它还是南方最大的铁路枢纽，京广、沪昆、湘黔等铁路在这里交汇。近年来，这个典型的老工业城市中，新楼盘如雨后春笋般拔地而起，一个崭新的城市就在眼前。
但与此同时，这些新房也让当地政府和开发商们苦恼不已。5月下旬的一个寻常日子，《第一财经日报》记者在湖南省株洲市采访发现，由于供应过剩，开发商只能靠“零首付”、“一口价”、“买房送车”等各种促销“贴身肉搏”，甚至有开发商委托中介到竞争楼盘处“抢客”。一些外来的品牌开发商如佳兆业、美的地产在四五年前进入株洲后，均面临去化缓慢的问题，有些2011年开工的楼盘到目前还没卖完。
株洲市房管局的官方数据显示，截至4月底，株洲城区的新建商品住宅可售量为319万平方米，去化周期约14个月。但株洲资深房地产人士刘明(化名)对本报记者表示，加上未拿到预售证的在建楼盘，株洲城区的库存去化周期保守估计也会有18个月。
过量供应之外，株洲的楼市需求还被定向开发式的“团购房”分流。所谓“团购房”，是指政府部门、企事业单位指定开发商进行定向开发，价格往往比市场价低两三成，成为拉低株洲房价的主要“罪魁祸首”。
库存压顶引发降价促销潮
沿着株洲大道一路向西，密密麻麻的新楼盘在道路两旁扑面而来。
株洲大道所在的天元区是株洲楼市供应过剩的重灾区。株洲城区分为5个区，仅天元区的供应量就占了整个株洲城区供应量的一半以上。
供应庞大、同质化竞争严重，天元区的楼盘促销自然也是最为激烈的。
《第一财经日报》记者调查发现，天元区不少公交站台广告都来自楼盘，还有各类户外LED、楼宇广告，开发商们甚至将广告打到了饭店的餐桌上。
这些楼盘广告的相同之处在于：将代表价格的那串数字放到最显眼的位置，似乎很想告诉购房者“我最便宜”。比如封顶价3850元/平方米，秒杀价3380元/平方米，首付1万、3536元/平方米起等。
“大盘都集中在天元区，压力比较大。不管是佳兆业金域天下、美的城，还是奥园广场，都有比较大的促销手段，价格会出现阶段性的15%降幅。例如有些楼盘可能原来卖4300元/平方米，拿出一部分房源促销，价格会降到3700元/平方米。”中原地产株洲分公司总经理刘锋华对《第一财经日报》记者表示。
而在去年，天元区甚至整个株洲城区，情况更为糟糕。
株洲市官方数据显示，2014年，株洲市商品房成交面积为278.6万平方米，同比下降12.3%，成交套数为2.5万套，同比下降10.7%。其中，商品住房成交252.5万平方米、2.3万套，同比分别下降17.3%、15.5%。
一面是成交的下滑，一面则是供应的井喷，导致库存高涨。刘锋华说，去年一年是株洲存货最多的一年，拿到预售证的新建商品房约400万平方米，在建楼盘约300万平方米，库存高达700万平方米。
若按照2014年的去化情况，700万平方米的存货足够株洲消化30个月。
去化的艰难也直接表现在价格上。一位株洲市民告诉本报记者，他在2013年8月以5200元/平方米的价格买了位于天元区某楼盘新房，此后价格一路下跌，目前尾盘一口价只要4650元/平方米。
“2014年是株洲楼市最为艰难的一年。”在株洲房地产市场有着十多年经验的刘明告诉本报记者，很多开发商被迫搞“全民营销”，委托代理商到市场上进行拓客，甚至进县城“抢客”。
抢客的情况在今年依然可见。前不久，本报记者以购房者身份进入株洲当地某知名开发商的楼盘时，就被一位代理商中途拦截、邀请去附近另一楼盘看房。
佳兆业、美的地产等外来品牌开发商也在株洲遭遇去化难题，近两年都未再拿新地块。
位于天元区的佳兆业金域天下占地55万平方米，于2011年开工建设，2012年首期开盘，到现在还剩一些房源没有卖出。该楼盘在2012年开盘时均价4400元/平方米，3年过去了，价格未涨反跌，在2014年底2015年初时，均价跌至3500元/平方米。
距离佳兆业金域天下不远处的美的城建筑面积70万平方米，也是2011年开工建设，同样没有卖完。
销售疲弱则直接影响开发商的资金链。在株洲做代理的王辉(化名)告诉本报记者，他在株洲代理的几个项目已经拖欠了两年多的佣金。
集资建房拉低房价
开发商使出浑身解数促销也是出于无奈，因为株洲城区的需求非常有限，尤其是在“团购房”严重分流内部需求的情况下。
株洲市统计局数据显示，截至2014年末，株洲市常住人口只有396.1万人。刘明说，株洲每年的新增常住人口只有几万人，外来需求并不多;本地家庭的房屋保有量较高，一般都有2~3套房，多的4~5套，潜力不大。
而颇有当地特色的“团购房”则让原本就不多的需求面临分流，市场价格也频遭挑战。
严格来说，株洲楼市并不是完全按照市场化规律运作的，大量团购房的存在让它成为了一个半封闭市场。
刘明介绍，团购房本质就是集资建房。一般而言，政府部门、国企、事业单位会先与开发商谈好价格与面积，然后向员工集资，再由开发商出面拿地，进行定向开发。株洲本土最大的开发商华晨地产最擅长做“团购房”。
这在株洲已是非常普遍的现象。据《株洲日报》4月初的报道，株洲有120余个项目、3万套房源涉及团购，这相当于株洲去年一整年商品住房成交套数的1.3倍。
团购房的价格则往往贴着成本走，比市场价低出一大截，最低的只要1000多元/平方米，最高的也不过4250元/平方米。相比之下，目前株洲楼市均价约4700元/平方米，最低的也要3000元/平方米，最高的近6000元/平方米。
一位国企职工就向《第一财经日报》记者抱怨道：“我们单位集资建房只要1000多元/平方米，好多人都买了180平的，可我只买到了一套140平的。”
团购房的低价冲击着整个株洲楼市。刘明透露，一旦几个本土大型开发商开启“团购”模式，其他中小开发商就只能跟着去约各个单位做“团购”，不然没有价格优势。一些公务员、国企职工甚至以几万到十几万的价格倒卖指标，即便这样，整体价格依然会比市场价要低。
在王辉看来，团购房是一种不规范的开发行为，它贴着成本的低价破坏了市场价格机制，造成株洲房价近几年都涨不起来。
刘明说，株洲房价在2011年左右就已经是4000多元/平方米，2012年经历过一次暴涨后，房价重新回落，到目前维持在4500元/平方米上下。
同时，团购房也加大了购房者的风险。由于团购房采取预付模式，且预付比例较高，一般在40%~50%左右，有的甚至是全额交款，没有资金实力的开发商，也可在拿地前轻松获得大笔集资款，门槛被大大降低。但在后续的开发过程中，一旦成本控制不好，就很容易出现资金链断裂、烂尾的问题。
株洲当地一家事业单位的员工张成(化名)就告诉本报记者，他的单位在5年前集资建房，交给一个小开发商，中途开发不下去，最后只好转手给华晨地产做，预计要到明年才能交房。
政府大尺度救市
株洲政府已经意识到楼市供需失衡的严重性，在3月底召开的房地产开发工作会议上，出台了一系列救市政策。
最引人注目的是收缩土地供应规模。株洲政府表示，今后三年，株洲市区每年新增商住用地总量不高于2000亩，其中云龙示范区不高于500亩;市区新城区单宗土地使用规模不低于100亩，市区中心城区住宅(商业面积占比小区或等于15%的住宅)面积低于30亩的整块供地;市区开发面积小于5万平方米的住宅项目不予供地。
按照株洲住宅容积率不得高于2.5计算，未来3年内，株洲楼市每年的出货量会控制在330万方以内，与往年的去化量相当。
同时，株洲政府还从需求的释放上做文章：加大棚户改造，鼓励货币补偿安置。
据悉，株洲今年要实施拆除新建棚户区35个，拆除房屋面积92.3万平方米。特别是南岳岭、上月塘片区棚改项目，涉征房屋总面积42万余平方米，是株洲市迄今为止最大的棚改项目，涉及产权户数达到2500多户，12000余人。
对于这些集体土地征地拆迁和国有土地上房屋征收，株洲政府表示今后原则上不再新建安置房，采取购买商品住房的方式安置被征拆户。对在规定期限内购买商品住房的，给予每套(户)几万元不等的购房补贴，刺激商品房消费。
“以前拆迁都是房屋安置，现在改为货币安置，今年将释放60万~80万平方米的需求，占株洲每年去化量的四分之一。这将在很大程度上提振株洲楼市。”刘明说。
而对于开发商忌惮的团购房，株洲政府也表示将加强和规范团购商品房管理，对全市团购商品房项目进行全面的清查，防范团购房行为带来的市场风险。
刘明告诉《第一财经日报》记者，目前政府已经明令禁止团购房，已经在做可以继续完成，但新的团购房项目无法进行，这相当于将政府、企事业单位的主力需求加以释放。
目前，株洲楼市开始有回暖的迹象。株洲市房管局数据显示，4月株洲市城区新建商品房网签24.36万平方米，同比增长30.38%;均价4429元/平方米，环比上涨250元/平方米。
不过，在刘锋华看来，株洲楼市供过于求，今年还将以去库存为主。
“回暖之后，开发商会加快销售节奏，但谁都不敢先涨价，因为巨大的供应量摆在那里，开发商的开发节奏应该也不会太快。”对于株洲楼市的未来，刘明保持审慎乐观的态度。
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