潘石屹、毛大庆中国版WeWork：先赚吆喝还是钱
离开万科之后的毛大庆，正在联合办公的新生意上快马加鞭。5月25日，毛大庆掌舵的“优客工场”(UrWork)正式入驻亦庄锋创科技园。
今年春天以来，伴随着美国Wework走红、中国创业大潮渐起，及以毛大庆为代表的地产界职业经理人入行，创客、联合办公、孵化器等名词铺天盖地出现在报端，开放联合办公空间的新式“二房东”生意，正在以北京为首的中国一线城市掀起热浪。
以折扣价租下某写字楼的一两层，并将办公场地划分成许多小块，然后每月向那些希望大家紧挨着办公的初创企业和小公司收取会员费。虽都强调“平台”属 性，以中间运营商的身份出现，但与Wework的美国式模式不一样，中国的商人们正试图打通业主、创业者租户、投资基金、政府之间的链条，又因在链条上关 注的环节不同，而规划出了不同的路径。
一切都在试验中。从优客工厂到洪泰空间，从SOHO中国的3Q办公室到汉美“柔性办公”，对于眼下联合办公行业里的创业者而言，将业主方的办公室，从依赖租金差价的物理空间，到提供增值服务、共享创业公司收益的平台，这中间似乎还有很长的路要走。
是二房东，还是孵化器
5月25日在北京南城的亦庄，万科集团原高级副总裁、现优客工场创始人、董事长毛大庆介绍，自4月中旬正式启动以来，优客工场已在北京签约10余个 项目。《第一财经日报》记者了解到，本次入驻锋创科技园的优客工场，位于园区16号楼，共6层，每层建筑面积约为400多平方米，总面积约2600平方 米，预计今年年内开业，侧重在已经完成天使轮融资、从初创期过渡到成长期的创业企业。
此前，毛大庆已与阳光100集团合作，在北京东三环外的光华路阳光100地下一层打造优客工场旗舰店。近三年内，这里先后经营过两家生活超市，涵盖 美食广场和零售小店，因经营不善关闭。《第一财经日报》记者6月2日在该地下一层区域的入口看到，此前的超市留下来的招牌还未拆去，两扇玻璃上都挂着锁。 一种说法称，优客工场已与阳光100成立合资公司，运营由优客工场来独立负责，阳光100则从中获得租金和股权收益。
当日的入园仪式吸引了多家媒体关注，职业经理人毛大庆如同这个新兴行业的代言人，大大增加了“Wework”等新鲜名词在北京的曝光率，但实际上，较早在北京做这件事情的，是一直以“老土”自称、一只包可以用上十几年的“60后”地产创业者潘石屹。
今年1月6日，SOHO中国(00410.HK)宣布继从散售向自持转型后的第二次重大转型，即推出移动办公产品SOHO“3Q”，这个产品简言之 就是短租写字楼，一次订单的租期可以短至一周，也可以长达三个月，可以单租一个工位，也可以整租一间办公室，在手机APP上随时随地实现选位、付款或者续 租，享受WiFi、复印打印、咖啡等办公服务。2月1日开始，这个产品率先在望京SOHO和复兴SOHO广场推出移动办公的样板间，共计1500个座位， 随后逐渐推广至SOHO旗下8个项目。上周在望京SOHO进行的一场创业者对话上，SOHO中国董事长潘石屹透露，目前望京SOHO的3Q办公区域已经租 满，吸引了包括陌陌、美团在内的互联网公司，上海项目的3Q办公室出租率则在50%~60%之间。
根据一开始的定价，租用SOHO 3Q一个工位每人每天至少需要付出142元租金，6月2日本报记者在SOHO3Q官网看到，目前望京SOHO3Q办公室最新的定价为办公桌800元/人 /周，独立办公室1040元/人/周。这意味着，一个工位每人每天租金为114元，虽有所下调，但花同样的钱，租用普通办公室如目前价格为5元至8元 /天/平方米左右的望京SOHO普通办公室，大约可以给每人分配约14平方米~20平方米的空间。
对于3Q办公室的定位，潘石屹曾说，既不是孵化器也不是普通的商务中心。按照他的思路，SOHO会在3Q项目里为创业者提供交流的场所和平台，但核心能力还是在于写字楼本身，对接资本、孵化创业企业则应由更专业的机构来做。
对此，一位业内人士对本报记者计算称，3Q产品扣掉咖啡、打印机等配套服务的成本，约相当于SOHO普通产品的两倍，价位偏高，但眼下创业办公需求 很大，这样的定价并非完全不合理。在他看来，从目前的信息来看，SOHO在这个领域走的仍然是地产模式，配以服务，以收租为主，业务核心在销售上。
正以相对快的节奏扩张的毛大庆，也是做商业地产出身，虽然同样面向创业者，但其优客工场的分租模式与3Q空间存在巨大差别：一方面自身没有办公空 间，空间来自于其他合作业主；一方面相对于咖啡、打印机等配套，优客工场主要是提供财务、税务、法务和人力资源等相关服务；另一方面，其价格预计低于3Q 空间，也不会像创新工场等孵化器那样免收租金。按毛大庆近期的说法，优客工场希望充当的是“保姆”角色，不是单纯要做孵化器，而是服务业，更像是“加速 器”，是企业有了一定规模后的选择。
这与王胜江的思路某种程度上近似。今年4月19日，潘石屹曾经的部下、SOHO中国原高管王胜江向外界正式公布，与俞敏洪和前证券公司董事长盛希泰联合创立的洪泰创新空间正式成立。
从最初创立时开始，王胜江就明确了思路，要对承租的创业企业加以管理上的辅导，发挥洪泰创投基金的资本力量和专家团队力量，减轻创业团队“找钱”的负担，对初创企业进行孵化，把所孵化的科技创新企业的技术转化为生产力，进一步转化为经济效益。
“要把创新空间打造成为属于创业者的服务运营商，而不是简简单单的投资商。”为了吸引创业者，王胜江将相当部分精力，放在了引入人力招聘、财务管 理、物业管理、法务咨询等服务上面，前期以租金来运转，后期的目标是，主要以增值服务盈利，或者以股权投资方式分享创业公司的成长收益。
“不活下来一切都是镜花水月”
低价包租办公空间，再“散租”给创业者，赚取差价，或者以现有资源帮助企业孵化，这个不需要自有写字楼、不需要大宗启动资金的新兴行业，看起来门槛不高，但如何借助这波创业潮打开局面，既赚吆喝又赚钱，似乎也不是那么容易的事情。
王胜江就曾倍感挑战。他对本报记者坦言，洪泰本身有基金，这是一个优势，但从物理空间走到投资人，首先要将创业公司吸附在平台上，一方面要有“链条”，一方面规模也不能太小。
为了做成行业领先的联合办公平台，王胜江亲自甄选写字楼项目，一个一个去到现场，以多年接触中小企业的经验和写字楼从业经验，去细细判断项目是否适 合作为创业办公场所。作为这个新兴办公行业的创业者，他目前摸索出来了一些思路，比如前期租金不能不收、地段不能太偏、周边需要有较好的配套、租户所在行 业要与区域产业重点契合等等。
这些思路，与汉美中国创始人、CEO甘涛四年来摸索出的经验有重合之处。甘涛2003年离开戴德梁行开始创业，2012年创立汉美，开始了一段“柔 性办公”的“试错”过程。他日前在北京国贸附近的SK大厦接受本报记者采访时间说，基于从第四代、第五代产品获取的经验，公司对租户的定位是，需要从 1~2个工位的初创企业，到200平方米左右的办公空间的小微企业，在业主、租户、中间服务商之间形成生态闭环。
虽然看好联合办公的市场空间，但甘涛仍十分审慎。结合以往经验，他总结道，创业办公场所地段仍非常重要，偏远区域价格便宜，但因交通不便并不适合创 业者，另外项目选择也要契合当地整个生态环境。甘涛对记者说，活下来，是联合办公运营商发展的基础，项目需先取合理的租金，并准确定位，选好地段。“无论 是未来的股权分享收益，还是通过增值服务盈利，首先都必须先存活下来，不然一切都是镜花水月。”
对于WeWork等共享式办公空间的现状与前景，戴德梁行华北区董事总经理王盛表示，共享式办公产业在国内具有很大的发展潜力，也将成为办公租赁市场上最具成长性的一匹黑马，业主们如何应对此类需求的增长，将会决定他们在未来市场中的地位。
尽管如此，戴德梁行也认为，WeWork共享式办公空间在北京等中国一线城市的发展，也会面临诸多挑战，其最大的风险是过度扩张，假如供给过剩，就 可能造成较低的入住率从而造成经营亏损；同时，这种办公模式还将面临来自传统商务中心的竞争，双方若展开价格战，入住率势必受到严重影响。此外，值得注意 的是，北京部分传统商务中心的价格与现状市面上的WeWork共享式办公空间区别并不大，甚至更加优惠，这是共享式办公空间业者必须注意的问题，而北京的 写字楼业主方大多对于共享式办公空间的入住持保留态度，这有可能影响到这个新兴行业的发展速度，类似业态的稳定性及与其与大厦整体办公环境的兼容性亦有待 考量。
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