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中粮孙河地王项目入市拟售价过高或将“造福”周边楼盘

https://www.biud.com.cn 2015年06月03日09:08 家居装修知识网

　　◎每经记者王杰发自北京

　　在这个喧闹的夏季，中粮地产孙河地王项目，随着预售证的开闸终于入市。

　　5月30日，中粮瑞府取得了预售证，总共48套房源里面，其中42套价格区间在8万~10万元/平方米，其余6套的价格区间则高达17万~22万元/平方米。

　　市区的龙湖项目西宸原著原本一直被业内视作是将首个冲破单价20万的项目，但出乎意料的是，首个“闯线”的项目却是中粮瑞府。“现在高端市场回归市场，定价审批放宽。企业也因为拿了‘地王’，有卖高价的意愿。”北京当地一位知名业内人士在接受《每日经济新闻》采访时打趣说，在市场层面，这是“雷锋型”项目，因为定价高，受益最大的将是其周边项目。

　　土储不足抢“地王”

　　时光回溯到2013年7月23日。当时，中粮地产以23.6亿元、同时配建3.3万平方米公租房的代价，拿下北京市朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块，实际楼面价接近5万元/平方米，刷新了当时北京土地出让历史上的单价纪录。有业内人士预计，项目建成后，售价将在10万元/平方米左右。

　　拿下“地王”项目虽然风光一时，但更多的时候，“地王”项目却像一块烫手山芋。

　　2014年初，“4万元限高令”解禁。就在半年之后，土地市场进入低迷期。也是在孙河区域，出现了土地流拍的现象。

　　中粮“地王”项目，也因为周边楼盘成交价格不高，迟迟没有入市。

　　在热门板块孙河别墅区组团地块中，进驻时间和产品类型比较相近的有三家，即中粮、泰禾和龙湖。这三家项目，恰好成为可以互相参照的对象。

　　这三家中，龙湖进驻孙河板块最早。2012年9月，该公司经过10轮竞价，溢价8.7%获得孙河第一块土地，折合楼面价20158元/平方米；2013年1月，泰禾以29473元/平方米的楼面价也杀入了孙河。

　　当年7月，央企中粮地产前来淘金，但此时北京土地市场已然升温，开发商不得不“血拼”拿地。经过整整77轮的激烈竞拍，中粮才击败对手，地块溢价率42.1%，实际楼面价高达48444元/平方米，刷新了当时北京单价“地王”纪录。

　　事实上，中粮在北京高价抢地并非孤例。资料显示，2013年中粮共在北京、南京和成都三地获得4个新的住宅项目，总耗资64.77亿元，从土地市场直接获取的3个项目均属于当地高价地块，平均溢价率超过50%。《每日经济新闻》记者查阅当时的资料发现，2013年7月份瑞银研报指出，中粮地产在2012年土地市场低迷时未能购入新项目，而在2013年土地市场高涨时购入高价地块，凸显出公司土地储备不足的困境。

　　周边楼盘将受益

　　2015年被称为北京高端住宅“元年”。

　　中原地产首席分析师张大伟向《每日经济新闻》记者分析，预计北京全市2015年待售的顶级高端住宅套数超过1000套。虽然对于高端住宅项目来说，正常的销售周期起码都在5年~8年，但在目前这种情况下，市场分化将非常严重。

　　克而瑞研究总监薛建雄和睿信致成管理咨询董事总经理薛迥文等多位人士均表示，中粮瑞府项目只有按照目前8万元以上的预售价格进行销售，才可以保证利润。

　　但问题是，对比周边楼盘，以这个价格入市，中粮项目的去化速度没有优势。

　　据了解，距离中粮瑞府不远的龙湖·双珑原著和泰禾·北京院子项目，实际成交价格均未超过7万元/平方米。

　　甚至有业内人士表示，在市场层面，这是“雷锋型”项目，受益最大的将是其周边项目。

　　中粮地产相关人士接受《每日经济新闻》采访时表示，目前只有网上报备的拟售价格，因项目还未正式开盘，实际销售价格还未定。

　　另外，“地王”项目对资金的需求依然饥渴。2013年底，中粮宣布引入中信信诚资产管理有限公司，合作开发孙河“地王”项目，方式是把项目全部股权质押出去，以获得合作方提供的9.08亿元委托贷款，年利率为10%。

　　中粮地产（集团）股份有限公司4月23日公告称，公司控股孙公司北京正德兴合房地产开发有限公司，与中信银行于3月9日签订《固定资产贷款合同》，向中信银行申请7亿元开发贷款，用于建设北京中粮瑞府项目。

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　　回溯

　　2013年7月23日，经过整整77轮的激烈竞拍，中粮击败对手，以23.6亿元、同时配建3.3万平方米公租房的代价，拿下北京市朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块，地块溢价率42.1%，实际楼面价高达48444元/平方米，刷新了当时北京土地出让历史上的单价纪录。有业内人士预计，项目建成后，售价将在10万元/平方米左右。