万科的万亿市值路径：物业拆分是第一步
九鼎投资通过收购迅速实现千亿市值，成为近来资本市场的热点。放眼房地产领域，万科、绿地、万达[微博]等都已经或正筹划通过收购上市公司平台，或拆分旗下业务板块做大市值。万达院线上市后股价一飞冲天，就是一个鲜活的案例。那么，万达控股的快钱和其他业务板块，是否存在独立上市的可能？万科也打算拆分旗下物业板块，除此之外，万科还有哪些资产有可能拆分上市？
日前的股东大会上，万科表示期望通过拆分，实现市值进一步增长，并披露未来要控股多个上市平台，以实现万亿市值目标。
目前，万科首先想要拆分的物业服务板块发展情况如何？资本市场将给出怎样的估值？物业板块之外，万科还有哪些资产有上市价值？
换一种方式扩张
万科准备打造万亿平台时，第一个想要拆分的板块就是万科物业。记者从万科官网以及其总部的企业标识来看，这种分拆已运作多时。
不久前的股东大会上，万科总裁郁亮称，“本来希望把万科物业上市事宜放后面一点，但发现形势不等人，所以正加快研究。”
想做社区O2O，物业管理面积的规模是关键。据了解，目前全国的物业管理面积存量约250亿平方米，每年还以10亿平方米左右的速度增加，但在这么大的市场里，占比最高的彩生活也只拥有2亿多平方米。
“虽然有不少同行进入，但相比广阔的市场，这仍是一片蓝海”，彩生活总裁唐学斌在今年的业绩报告会上称。或因此，去年以来，资本市场给予彩生活的估值曾一度超过其母公司花样年。
但现在的扩张成本已经不低。今年2月，为拿下深圳市开元国际物业管理有限公司100%股权，彩生活付出了3.3亿元，而该公司未经审核综合资产净值仅1.13亿元。
另一个问题是，快速扩张能否兼顾服务质量？唐学斌曾坦言，在其收购的一些社区里，由于前物管公司服务差，不少设施都需要升级，所以这些社区要达到彩生活的标准，需要时间。
一名私募基金经理向《每日经济新闻》记者表示，当前，如果想获得资本市场青睐，首先报表中的负债不能太高，这意味着收购成本要尽量降低，用最少的钱打造平台，累积优势。
作为社区概念的后来者，万科物业也需要在未来几年达到数量级增长，才能达成平台的规模优势。为避免过高的收购成本，它换了一种方式来实现扩张。
万科称不玩概念
彩生活成为第一只社区O2O概念股之后，后来者还有机会吗？
上述私募基金经理表示，资本市场给彩生活的估值，证明了这一模式是可行的，所以会源源不断地有房企拆分打包物业板块上市，这些后入者想上市，还会找出新的概念，在估值上甚至有可能超越彩生活。
当包括中海物业在内的诸多竞争对手也要走分拆上市这条路时，万科物业准备怎么突围呢？
郁亮的思路不是讲一个不同的“故事”，而是抓服务质量。他称，不要迷信差异化，并非差异化才能成功，“比拼的应是奋斗和扎实”。
香港粤海证券投资银行董事黄立冲向记者表示，有时候某只股票在二级市场的走向很好，并不一定意味着投资者看好该公司的商业模式，有可能是企业概念加资金推动，所以在研究市场对万科物业的估值时，要从万科物业本身的价值入手。
他表示，与一些物业管理公司相比，万科物业在谈合作收购时，没有硬性要求对方给予盈利保障，不单单是从资本运作的角度出发，而是从经营项目入手，因此万科的现金流更为实在。至于社区O2O这一商业模式，目前看来只是概念，并不能带来实质的营收。
黄立冲认为，万科物业的价值远在其他某些企业之上。不过，这并不意味着万科物业分拆上市后，其二级市场的股价一定高过其他公司，这还要看有没有资金推动。
欲作“城市配套商”
万科物业之外，郁亮正在培养更多的业务板块。如新型商用中心、社区商业、度假物业、出租公寓、创业产业园、物流地产、健康养老服务、装修与智能家居。
万科内部人士称，所有的尝试，总方向只有一个，即城市配套服务商，先从事业合伙人入手，将组织结构理顺，然后重点抓三大业务(住宅地产、消费地产、产业地产)，将主营业务之外的放手交给“小草计划”。
据郁亮介绍，目前，物业、物流、养老、社区商业等，都是可以看得到的模块。他希望万科未来能够有更多业务独立上市，成为多业态上市平台的一个控股集团。
其中，物流地产是万科产业地产的一个分支。万科董秘谭华杰曾向《每日经济新闻》记者表示，物流地产供不应求，国内满足现代物流的仓储面积不超过一亿平方米，行业空间大，三年内可见大变化。
他认为，物流地产最核心的竞争力是融资成本，与国内物流地产开发商相比，拥有海外融资渠道的万科，无疑占据优势。
在社区商业上，万科正在建立产品线，已依次建立万科生活广场、万科里等品牌。与传统商业相比，万科的社区商业主要面对社区居民，如推出与教育相关的产品。
目前，万科的社区商业正与其传统的住宅业务形成合势，如东莞松山湖项目，住宅销售为社区商业引入客流，社区商业则在满足业主商业需求的同时，还能提升周边住宅售价。
从这些板块不难发现，万科未来拓展、拆分的业务，与其传统业务的能力以及资源积累不无关系。
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