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改善需求助力北京楼市转暖 京西南或成最后洼地

https://www.biud.com.cn 2015年06月05日09:30 家居装修知识网  

  在多重政策的推动下,改善型需求积极入市,促使北京出现“红五月”,可售商品住宅的库存量也达到了最近一年的最低点。值得一提的是,房地产市场的产品结构出现明显变化,从刚需“一家独大”过渡为改善型置业占比提高,且随着房价的调整,改善型置业的门槛也越来越高。业内人士称,通州出现单价高达8.2万元/平方米的项目,门头沟项目最高单价也突破8万元/平方米,海淀东升乡甚至有项目最高单价达到13.2万元/平方米……在改善型产品偏郊区化的趋势下,京西南王佐板块有望成为最后的改善洼地。

  楼市上演“红五热六”

  中原地产市场研究部统计数据显示,5月,北京新建住宅(剔除保障房、自住房)实际签约套数为4822套,环比上涨达到了37%,成交均价也达到了28810元每平米,环比上涨了0.2%,目前可售纯商品房住宅(剔除保障房、自住房)只有62882套,这一数值也是最近一年来的最低点。其中剔除企业自用,只有5万套左右。

  亚豪机构副总经理高姗表示,5月,扣除保障房及自住房后,纯商品住宅成交量创年内新高。与此同时,供应回暖的势头也开始出现,由此,楼市供需旺季全面开启。

  在亚豪机构统计的6月计划入市的项目中,有14个属于高端改善型产品,占据6月计划入市项目的七成。郭毅指出,开发商仍然在等待时机,虽然6月仅20个项目计划入市,但市场仍在不断转暖,后续有望出现供应高峰。

  对于改善型产品备受市场青睐的现象,克而瑞北京机构高级分析师杨胜坤指出,这种现象将直接催生“红五热六”,北京楼市将迎来一个小拐点。不过,从购房者的角度来讲,眼下的确是改善置业的窗口期,但现有产品价格不断上涨,改善型产品的升值空间有待考量,因此出手前务必需要寻找更好的价值洼地。

  改善型需求成市场主流

  正如杨胜坤所言,改善型产品价格日渐水涨船高。但同时,北京最近三年400万-800万区间的物业成交占比持续上涨,从2013年占比只有9%,2015年截至目前突破了15%,这也一定程度上反映了改善型需求的旺盛。

  中原地产首席分析师张大伟认为,整体来看,过去十年楼市的购房刚需大部分都到了升级置业的时期。

  克而瑞最新成交排行数据显示,5月(截至5月24日)成交金额前20的项目中,有10个项目为高端改善型产品,其中多数项目位于海淀和朝阳区域,另外处于持效期的丰台项目领秀翡翠山表现也较为抢眼。

  杨胜坤认为,海淀和朝阳为传统改善型产品的热销区,但由于区域地块日渐稀缺,整体区域市场大有朝顶豪及超豪发展的趋势,未来在售项目单价或将普遍超过10万元,相反原本处于价值洼地的丰台正在崛起,代替昔日海淀与朝阳的改善市场地位。

  京西南或成改善产品洼地

  记者在采访中了解到,业内人士普遍认为,京西南丰台王佐板块的价值较为突出,可以说北京改善产品仍然存在价值洼地。

  据悉,当前继续向张郭庄西南延伸的14号线二期,将连接丰台王佐、云岗地区,在加深西南区域与城区核心区域的交通通达外,为西南区域居民出行带来极大利好。而除了交通通达的便利性,未来丰台区将着力于青龙湖国际文化都会周边基础配套设施的建设,并以此带动整个丰台王佐的发展。

  目前,区域内暂有领秀翡翠山在售,该项目交通便利,25分钟左右即可直通北京市核心区域。项目拥有16万平方米的景观园林面积,绿化指标更是高达1:1,且为准现房。

  克而瑞数据还显示,门头沟2014年纯商品住宅的成交均价达32450元/平方米,而同样坐拥生态涵养区且交通更为便捷的领秀翡翠山售价不到3万元,京西南仍将是改善型产品的一大价值洼地。

  京华时报记者 桂瑰

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