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股市获利资金转战楼市市场观点:两者相互促进

https://www.biud.com.cn 2015年06月05日09:30 家居装修知识网

　　大盘一路飙红，逼近5000大关，看着证券交易所开户的热闹劲儿，纵然5·28的大跌似乎也难改一路向上的趋势，但喧闹的红线背后，股民们已经开始分化，部分获利资金选择了套利出局，而楼市成为资金最重要的去向之一。

　　记者近日调查发现，随着股市资金增长，财富效应推升，股民手上的获利资金投向房地产，近日北京不少高端产品，商住等投资产品都出现股市获利买家的身影，甚至在刚需市场，一些购房人的资金，也受益于股市的获利。

　　□视点

　　豪掷6000万订下30套房

　　作为股市套利的先头部队，相当一部分资金已经悄然离场，进入楼市。最近，位于北京顺义的某项目就成功签了一笔30套房、总货值超过6000万元的大单。

　　虽然已经过了20天，但王溪叶（化名）至今清楚地记得当时的情形。

　　“客户看起来很年轻，带着一个朋友来的，开始就说看看，听完详细介绍后，说想多买几套。多少套？大概30套。”作为案场销售负责人，已经入行十余年的王溪叶，也算是地产销售界的老江湖了，见过了多套购买的大单，但这位客户一开口就买30套的架势，还是让她吓了一跳。“艾迪城这个项目面市以来，因为地段好、产品稀缺、未来区域的发展空间大，很受公司和个人投资者欢迎，预订五六套、七八套的单子也不少，但这一下说买30套的，还是第一次。”

　　当王溪叶了解了客户的情况后，很快理解了这次购买。这位客户从事的是金融投资业务，今年在股市中获利颇丰，经历过2007年5·30股灾的他，对股市的暴富与风险认识颇深，当股市飞速向4500点以上迈进时，他却及时抽出一部分资金转向楼市。“客户对顺义区域非常了解，很看好后沙峪区域，认为这里未来发展潜力很大，但价格却仍属洼地，所以，来了两次，就决定一次买入30套。”

　　江河创新地产总裁朱锐用“楼市是股市的收割机”来评价此事。据他分析，对于股市获利丰厚的大投资客，不断暴涨的行情也意味着风险加剧，再加上中国人对房产由来已久的占有欲望，适当套现获利资金用于优质房产投资成为必然的选择。在投资目标上，那些具有地段优势、区域发展潜力，以及不限购的房产会成为首选。

　　□现象

　　拿着股市盈利去买房

　　经历前四个月的平淡之后，今年5月，全国不少城市楼市迎来久违的“红五月”。

　　亚豪机构统计称，扣除保障房及自住房后，5月份纯商品房住宅成交量创下年内新高，相比4月成交套数、面积分别增加了13.2%和18.8%。据德佑链家数据显示：2015年5月，上海市新建商品住宅成交量为142.6万平方米，环比上涨14.7%，同比上涨139.4%。

　　记者调查发现，多地现“红五月”行情，除3·30新政、降息降准等诸多宽松性政策托市效应逐步释放外，股市溢出资金也在一定程度上成为拉动一线城市楼市交易量的推手，投资性需求入市现象有所增多。

　　根据中登公司最新发布的投资者账户市值分布表显示，截至2015年3月底，A股持股市值超过1000万元的自然人账户数增至5.9万个，创下新高，而该数据在2014年9月底刚刚突破3万，也就是说，A股小散户中的千万富翁数半年内就接近翻一倍。

　　“在股市暴涨中受益的股民，将会陆续选择高位套现，并很可能用来买房，大量的股市资金可能在四季度流入楼市。”前华远地产董事长任志强表示。易居研究员严跃进指出，成交量上升，反映了居民购房意愿在增强。比如说在5·28股市跳水事件后，预计将会继续倒逼部分群体从股市中撤出，进而持有房产。各类利好政策刺激下，预计6月份市场成交量依然会比较可观，尤其大城市的反弹力度或更大。

　　□豪宅

　　80后股市新贵半小时买别墅

　　随着股市资金回流楼市，北京不少高端产品已经明显出现来自资本市场的买家身影，泰禾集团总裁助理、集团品牌总经理沈力男表示，五一小长假期间，泰禾北京院子单日销售四套，其中的两套买家就是从股市赚钱的客户。

　　类似的情况还出现在亦庄某别墅项目，项目销售人员表示，客户中有不少股市获利者，与之前相比，客户更为年轻化，付款实力更强，不少客户都是一次性付款，仔细一聊，才发现不少买家是股市的获利者。同样，北京东四环外某大平层豪宅开发商也透露，最近项目的数十套销售中，不乏股市获利的客户。

　　“我们有一客户，年前来看我们的叠拼产品，后来因为炒股，就没买，这几天又来了，直接就要订我们联排。”昌平某别墅项目销售人员表示，随着股市的大涨，让购房者有更充足的资金，预算也有大幅度的提高。

　　股市资金进入楼市的情形并非北京独有，北戴河某别墅销售负责人王女士对上周发生的一幕依旧记忆犹新，“上周末我们售楼处来了一个小伙子，进了售楼处说自己只有半小时时间，你们这儿谁负责，怎么优惠，能刷卡吗。不到三十分钟，一套500万的别墅就买下了。后来一问，原来小伙子是80后，从事的是证券行业。”王女士表示。

　　“股市资金流进楼市，首选的肯定是高端产品，因为真正股市赚大钱的人肯定都有一定资金实力，他们也一直是楼市高端市场的买家。”北京某高端项目负责人向记者表示，随着股市新贵进入楼市，北京高端市场结构发生改变，从行业变化看，之前来自资源、金融、房地产客群是购房主流，2013、2014年之后，最新看到的情况是，来自金融、互联网和贸易客群占据前三。

　　□投资

　　不限购小户型是投资重点

　　当艾迪城的30套订单，吸引了大量关注度时，北京其他的商住项目也在悄悄成为“股市的收割机”。

　　作为一个面向年轻客群的项目，朝北8080凭借独特优势，获得市场认可。其中，不少购房者是从股市中转战楼市，因不限购，朝北8080成为众多无资格购房者和投资者的首选产品。

　　据透露，5月以来，朝北8080认购已经超过90套，认购金额超过1.6亿元。该项目的内部人士告诉记者，股市和楼市联动的作用比较明显，“我们最近有几个客户是从股市里赚钱之后过来买房的，其中一个客户表示，还会带自己很多炒股的朋友过来买。”

　　据了解，艾迪城在成交了30套的大单之后，陆续仍有股市的赢家前往考察投资机会。

　　股市和楼市始终是联动的，股市在先，楼市在后，最终股市里的获利资金会大量落在房地产市场。多地现红五月行情，除3·30新政、降息降准等诸多宽松性政策托市效应逐步释放外，股市溢出资金也在一定程度上成为拉动一线城市楼市交易量的推手，投资性需求入市现象有所增多。

　　□刚需

　　股市赚钱减轻购房压力

　　“今年5月初，大盘到4500点的时候我就撤出了。”

　　周西（化名）是个典型的80后，毕业多年，有一些积蓄，一个人在北京打拼。她告诉记者，2013年下半年，在朋友的介绍和帮助下，她把自己的60万元积蓄投入股市，没想到正好赶上了这一轮牛市行情，不到两年的时间，60万元变成近100万元。套现之后，周西把这些钱作为首付，又向银行贷了一些款，买下了位于东四环的一套二手房。

　　“股市终究是有风险的，趁着高点就赶紧出来，见好就收。”周西告诉记者，原来的60万元她也是准备买房用的，但是当时觉得钱太少买不到好房子，所以干脆用来炒股。“确实没有想到，这么快就迎来了牛市”，周西说，股市里赚到的钱大大减轻了她的购房压力，也加快了她买房的进程。

　　事实上，在记者采访过程中，类似的案例并不少见。进入5月之后，伴随着大盘指数的节节攀升，不少人从股市抽身进入楼市。位于北京通州的一个住宅项目负责人告诉记者，该项目即将在6月底入市，目前项目正在蓄客阶段，“不少客户是刚刚从股市出来的，把赚的钱换成看得见摸得着的房产”。该人士告诉记者，不少人担心股市风险，而且判断未来会有越来越多的股市获利者套现买房，所以趁楼市还在相对低点赶快入场。

　　“他们的主要目的还是居住或者改善，而非投资”。伟业我爱我家市场研究院分析师宋辉告诉记者，从股市的投资人结构来看，股市中的散户主要是以城市白领、企业中层等具备一定财经信息和知识水平的人群为主，80后股民占有相当比重，无论是结婚还是子女教育、父母养老，这部分人本身就有很强的置业需求，一部分可能还在刚需阶段，另一部分可能已经处在置业改善的时间节点。

　　这个群体的资金量往往没有那么大，在股市中投资的主要目的基本是以理财为主，专业炒股、大额投机的比例并不是很高。宋辉说，在股市走强时，这部分需求资金有了增量，这些置业需求从去年9·30以后被释放至今，再回到楼市买房，其实可以看做去年楼市下行后，潜在需求在今年的进一步释放。

　　□专家观点

　　泰禾集团总裁助理、集团品牌总经理沈力男

　　股市和楼市相互促进

　　今年政策对于房地产特别利好，我们已经从各个项目中感受到政策回暖带给市场的复苏。股市和楼市是相互促进的，促进股市的繁荣发展，实际上是会在楼市中有所表现，股市楼市有相辅相成的效应。想象随着未来宏观面进一步的政策释放，今年市场回暖成定局。

　　亚豪机构市场总监郭毅

　　股市流出资金为成交量攀升的推手之一

　　股市由1600点一路攀升，在5000点关口前出现宽幅震荡，投资风险加大，这样造成前期投机型资金套现出场，这部分获利资金退出股市的最核心原因是追求稳健增值，而相对来说，北京楼市的价格始终处于上涨通道中，虽然楼市投资门槛相对较高，但保值增值前景更为乐观，恰好符合股市出逃资金的需求，因此有相当一部分资金从股市流入楼市，成为支撑北京商品住宅成交量的推手之一。

　　伟业我爱我家市场研究院分析师宋辉

　　股市资金主要流向商业和豪宅

　　对于富人来说，有千万级乃至亿级身价的，股市是最通常的理财方式之一。他们往往以中老年为主，在股市的时间长，信息来源渠道广，大牛市来了，从去年到今年赚钱的不在少数。这类人群回到楼市时，更多的还是会选择有升值潜力的优质物业，以商业铺面和豪宅项目为主，因为限购，他们通常很难一口气买许多住宅。

　　对于刚需以及改善型需求来说，他们本身入股市的钱就不多，赚到一些，只是减少了购房压力，不会大幅增加楼市成交量。首先，这部分人本来就有买房需求，只是延后到目前集中释放；其次，这部分需求的持续性本身是有限的，也许短期内会有一定增量，但长期肯定不可持续。

　　股市从去年年初的2100点到今年的4900点以上，这个过程中，曾经有过3000点、3800点、4000点、4500点等几个比较大的调整窗口，每次调整都会有已经赚钱的人套现、然后去买房，这个过程是相对均衡的，并不是说到了4900点现在都开始冲进楼市，它是一个动态的过程，因此会减轻短期内对楼市的冲击。

　　□分析

　　1 股市资金还在进入楼市的路上

　　回归本轮股市与楼市资金流向，在股市启动之初，更多的情况是，不少楼市资金流向股市。

　　去年年底，随着股市节节攀高，买股还是买房成为热议话题。记者调查发现，虽然“卖房炒股”的现象并不多见，然而，在股市财富效应下，一些高端市场的购房者推迟买房计划，转战股市。股市对楼市需求的替代，在一些高端项目上表现得格外明显。今年年初，北京一个高端项目销售负责人向记者表示，随着本轮股市的繁荣，不少客户选择推迟购房计划，“好多客户已经交了订金，但就是迟迟不签合同，不是不愿意买，只是资金都在股市里呢。”

　　“很多购房者之所以进入股市，在于股市的日度收益率明显高于楼市，所以进入股市确实收益颇丰，也有很多人受到周围群体的鼓动，进而积极入市。”上海易居房地产研究院研究员严跃进分析认为，在上证指数超过4500点的时候，股市投资者开始出现分化，不少投资者陆续从股市撤出，这个时候高端物业的销售会面临利好，因为很多股民的投入资金是比较高的，赚来的资金足够换购中高端物业。

　　不过，在不少业内人士看来，股市资金进楼市只是开始，“股市资金还在进入楼市的路上。”北京房地产业协会秘书长陈志表示，“未来，一旦股市可能会出现慢牛状态，那么有可能一些挣快钱离场的资金要出来。”

　　中原地产北京公司副总经理任莉认为，股市资金回流，“不仅已经成为部分股民的普遍认识，而且实际上也出现了明显的回流趋势”。据其透露，目前中原地产代理的多个项目都有类似案例，除了小户型的投资客，还有高端项目的置业者。“当然，还是有坚定看好后市的股民，但对风格比较稳健的股民来说，见好就收，套利买房，也是很自然的选择。”

　　远洋地产开发事业一部（京津冀琼）营销总监徐海伦表示，2007年股市处在大牛市，房地产慢热状态，随后在资本市场带动下，楼市成交量和价格出现明显上涨，随着本轮牛市的发展，股市会造就一批新富人群，一旦到年底股市出现平缓，房地产是股市获利资金的主要出路之一，改善型产品会从中受益，第四季度北京顶豪市场会出现成交高峰。

　　2 年轻化特征明显

　　在此轮股市的狂飙中，年轻化趋势明显。

　　据中国结算统计，今年一季度新增的795万新股民中，80后成为主力军，占62%，55岁以上人群也有一定比例，达5.2%；从持股看，90%以上账户持股市值在50万元以下。据报道，证监会新闻发言人邓舸在5月17日的新闻发布会上表示，两市交易金额41.18万亿元，同比增长238.4%，其中自然人投资者的交易金额占八成以上。

　　另外，2013年底，深市投资者中30岁以下的占比为11.66%，而在2014年初至今的统计中，30岁以下的投资者占比迅速上升至37.7%。这说明在本轮新进入的投资者中，超过1/3是84后的年轻人。

　　股民年轻化的同时，置业年轻化的趋势也非常明显。据我爱我家市场研究中心统计，2006年二手房购买人群中，70后、80后占比分别为52.4%、27.2%，经过十年的变迁，当前70后、80后占比分别为29.2%、54.4%。80后成为购房主体。

　　随着股市新贵更趋年轻，一些项目开始调整产品风格，以适应年轻股市新贵需求，作为北京知名的豪宅项目，紫御华府的目标客群一直是经济实力雄厚的实业家，但随着经济环境的变化，其客户群也悄然改变。

　　据紫御华府营销总监马艳介绍，豪宅置业的80后越来越多，以往是60后和70后的传统制造业企业主给孩子买豪宅，但从2014年下半年开始，这些人不买房了，他们的项目一半以上业主成了80后，多来自金融、投资、互联网行业。为了应对客户群体的变化，紫御华府还专门对样板间进行了调整。“将配饰换成更为现代的风格，增加一些智能家居，并替换掉此前的雪茄吧。”马艳说。

　　京华时报记者邢飞桂瑰潘秀林