万达金融首款产品类REITs

万达金融的首款产品依然没有脱离开主业地产。

北京（楼盘）商报记者获悉，已于早先在上海（楼盘）完成注册的万达金融将在今日联手快钱推出一款众筹类理财产品：以万达广场作为基础资产，募集资金全部投资于只租不售的万达城市商业广场项目。在分析人士看来，这款产品和迟迟难以获批的REITs（房地产信托投资基金）类似，万达品牌和地产实物标的是最大支撑，但是七年投资期限和12%的预期年化收益率并不足够具有吸引力，且万达金融的独立发展也并没有在该款产品中获得实现。

类似REITs

这款将在今日上市的“稳赚1号”，投资门槛为1000元，期限为七年，项目以万达广场为基础，募集资金将直接投向各地万达广场建设，投资人则获得这些广场的收益权，享受商铺租金和物业增值双重回报。其中，预期年化收益率为6%，会在每年收益派发日发放；而物业增值收益预期年化收益率为6%，退出时一次性发放。也就是说，投资者可以享受每年12%的预期收益率。

在分析人士看来，这款产品和至今未面世的REITs十分类似。

“万达这款众筹产品就是类REITs产品。”零壹财经研究总监李耀东表示，“稳赚1号”从操作方式、交易结构、收入来源等方面都和REITs很像。“比如在操作方式和交易结构上，都是以发行份额的方式汇集投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理。只不过，由于国内目前还没有公开发行过REITs产品，政策方面有点模糊，所以万达用众筹的名义来发售这款产品，是一种比较创新的模式。” 李耀东分析表示。

网贷315首席分析师李子川也认为，从万达这次项目的资金用途、收益回馈机制来看，确实像极了REITs，借REITs与众筹做法来了个结合体。以众筹名义推出，不仅降低了投资门槛及消除了规模限制，在流程环节设置上也大大减少。不过，用益信托研究员廖鹤凯向北京商报记者表示，万达出台的这款产品更类似于拿着资产包做贷款，主要用于盘活资产。

投资七年 预期每年收益12%

从收益和投资回报周期来看，虽然万达这款众筹产品能有高达12%的预期收益率，但是在分析人士看来，是否能得到投资者的青睐还有待市场验证。

李耀东表示，预期12%的年化收益率相对还是可以的，但是对于投资人来说也未必能有很大吸引力，比如门槛较高的信托或者私募资产项目都能达到12%以上的收益，另外，门槛低的P2P也可能达到。“另外，由于这款产品不是债权类产品，预期的12%收益率属于浮动收益，达不到预期收益的可能性很大。如果受到房地产市场波动，租金或者物业费出现下降，预期收益会出现相应波动。” 李耀东说道。

“虽然期限比较长，有万达的品牌，上线后应该还是比较好募集的。另外这款众筹产品也有实际的资产包， 12%的预期年化收益率也不低。” 廖鹤凯则认为，对于万达而言，这个产品的推出打造品牌的意味比较强，可能借此产品推广万达平台以及快钱。李子川则认为，这款产品毕竟周期较长，适合稳健及对流动性要求不高的人士选择。

服务轻资产的从属地位

虽然“稳赚1号”被看做是其金融业务板块的又一次突破，但由于仍然与万达核心地产业务息息相关，依然是服务于地产板块的产品，没有实现金融业务的独立，更多的是为万达此前明确的轻资产转型服务。

据了解，万达轻资产的第一步是通过外部管道解决钱的问题，例如基金、保险等机构投资者，这一点与万科的商业地产运作相似；其次是万达建立的内部融资管道，例如电子商务公司、快钱等。此次推出的众筹项目就属于后者。

“与投资机构的合作是商业地产轻资产运作的方法之一，除此之外对于万达和万科等企业而言，也要探索更多内部解决资金的方式，并不能一味依靠外界。”上述业内分析师介绍，最近万科主导的中国首只公募REITs—鹏华前海万科REITs封闭式混合型证券投资基金已在4月末被证监会受理。该REITs的标的为位于前海的万科企业公馆项目，虽然标的项目并非纯商业项目，但是该REITs产品的受理也为万科的商业轻资产运作提供了其他思路。

“如同凯雷的私募+REITs、万科的投资机构合作，商业地产的轻资产更需要募集资金的多渠道化，对于万达而言此次众筹产品称得上是一次有效尝试，但如何让金融产品具备吸引力，如何让金融产品多元化，并摆脱服务地产主业的地位，都是万达金融未来需要解决的。”

北京商报记者 岳品瑜 阿茹汗

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