顶豪元年争霸战：生态别墅强势入局

  最近的豪宅市场极为热闹，市场成交火爆，以及各个顶豪项目的一一亮相，给下半年的顶豪之战上演了一部预告片。

  亚豪机构数据显示，进入到2015年之后，在政策频频示好的推动之下，别墅市场成交量自2月份开始出现逐月上涨的明显趋势，而5月更是创造了近三年来的月度新高。

  在豪宅市场不断升温的背景下，昔日地王们，开始蠢蠢欲动。值得关注的是，下半年，顶豪市场将迎来城区平层豪宅与生态别墅的巅峰对绝。

  顶豪元年上演群雄争霸

  豪宅市场在最近几个月的表现非常抢眼，成交量不断上升。根据亚豪机构数据显示，2015年5月，北京别墅市场共实现成交352套，成交面积9.49万平方米，环比分别大涨69%、49%，这也是连续第三个月别墅成交大涨，而这一成交量也创造了自2012年12月以来连续30个月的新高。 

  在如此火爆的市场铺垫下， 很多预计在下半年入市的顶级豪宅已经开始跃跃欲试。最近，22万元/平方米售价的孙河中粮瑞府项目亮相，给本不平静的北京豪宅市场引来一阵骚动。将北京豪宅标准从10万元级别，直接晋升到20万元的级别，该项目更被业内人士调侃为豪宅市场的“雷锋”。

  昔日地王们开始纷纷亮相，包括围绕三环周边的钓云台、西宸原著、融创使馆一号院等城区豪宅。而以华润西山墅、中粮瑞府等为代表的西山生态涵养区及传统中央别墅区的“第一居所”别墅项目，则成为顶豪市场的另一军团。这些顶豪跃跃欲试，已经做好充分的准备，来迎接豪宅元年。

  近期别墅市场的加速供应，在亚豪机构副总经理高姗看来，一方面是受到成交持续回升的拉动，政策拉动带来的需求不断觉醒，使得开发商的推盘意向不断加强；另一方面，目前多数综合类房企的关注点仍在能够快速去化回款的普宅项目当中，而主打别墅产品的开发商则“趁机而入”，抢占市场空白期。

  下半年，北京顶豪宅市场将呈现七雄争霸的局面。从类型上看，市场上已形成了城区平层豪宅与“第一居所”生态别墅两大阵营；而从地域上划分，则形成了西山别墅区与中央别墅区东西两大豪宅军团对峙的格局。

  从价格走势来看，虽然自2014年别墅成交量开始进入低迷，但成交价格依然处于曲折上行的趋势当中。高姗认为，长期的稀缺与高价地的预期使得别墅市场中长期内价格仍将保持稳步上升趋势。尤其是近日中粮瑞府项目20万元/平方米的取证价格，更是将对别墅市场产生划时代的意义，也将直接影响其周边孙河在售别墅项目的价格与销量，而别墅价格未来可预见性的上升趋势，也是这一阶段成交开始快速回升的助力原因。

  生态别墅即将强势入局

  北京顶豪元年的巅峰对决，除了价格上的变化之外，另一大看点就是“第一居所”生态别墅PK城区平层豪宅。与市区的顶豪相比，生态涵养区的别墅项目，虽然在地理位置上不如城区平层豪宅，但是在雾霾袭城的背景下，得天独厚的自然环境，城区平层豪宅无法比拟。

  以西山板块的华润西山墅为例，西山区域素有“皇家板块”之称，占据着上风上水的地理位置，所在区域被“三山两寺”环抱，加之“一河一湖一涧”，生态环境不可复制。

  从后期供应来看，东、南、北方向都有可扩充土地，而西部则是公认的土地资源缺乏，多年来供地十分有限。特别是延伸到北京的最西端门头沟区，山地面积占98.5%。包括石景山区，近两年也少有供地。尽管目前海淀区有零星在豪宅项目，但体量均有限。而后期海淀的可供用地也屈指可数。

  虽然西山别墅区与中央别墅区都是兼得山居之清幽与城市之繁华，但两者最大不同，就在于西山其天然的依山傍水优势，能打造出更贴近于自然的半山别墅。华润西山墅正是凭借离城最近的山脉资源，成就了纯粹的“半山别墅”。

  纵观北京别墅市场，京西区域不仅是距离城市最近的区域，同时也是拥有自然风光、文物古迹、古老民风最多的区域，是北京西山的核心部分。

  “不是所有半山均可建成半山别墅，”华润-西山墅设计总监表示，半山别墅对区域的景观、生态、风水以及生活标准均有严格的要求，缺一不可，而这样的地段在全世界范围内也是可遇而不可求。

  拿西山板块来说，尽管山地资源丰富，但是可用来修建居所的纯粹半山坡地却仅有2%，而能将峡谷、山泉、坡地、原始绿植等要素综合起来建成世界级半山别墅的半山坡地，却仅有华润西山墅所在的一处地块。

  此外，“在半山坡地建别墅，大型机械设备根本无法进入，大量材料的搬运、高低坡地的错落处理、管道铺设等等，这些都是项目的难点。”

  “实际上，对于华润置地来说，西山墅这种半山别墅产品形式，由于受制于苛刻的土地条件，这样的产品也将无法推广并大规模复制，产品稀缺性很明显”华润置地北京大区总经理蒋智生表示。

  在顶级豪宅的巅峰之战中，生态涵养别墅除了“环境”这张王牌外，以西山墅为代表的西山生态涵养别墅区和以中粮瑞府为代表的中央别墅区，由于便利的交通，离尘不离城，可畅通连接城市繁华，因此，都可以作为“第一居所”。而且，从价格上来看，西山生态别墅甚至比城市平层豪宅更有优势。据华润西山墅的负责人透露，该项目的套总价在1100万—1400万之间，在与动辄3000万以上的城市平层豪宅PK中，明显更具升值空间和吸引力。

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