炒作又起？通州多项目封盘留明年卖
周日中午12点半以后，刘然打开自己的水杯，喝上一口泡好的茶水。在售楼处工作的他，近期在工作时间能够这样悠闲喝茶的时候并不多。
“刚送走了一对老夫妇，”刘然在售楼处的一处空闲位置坐下后说，“早上的时候都忙不过来了，来看房的人特别多，特别是昨天，中午买的饭都只能留着晚上吃了。”
在沉寂了不短的时间后，北京通州的楼市在近期因为坊间流传的消息而再次成为引人关注的焦点。刘然所在的房地产项目位于通州的九棵树地铁站附近，这里与地铁站的直线距离约在百米左右。随着近期对通州楼市利好的坊间消息不断流出，客户到访量的增加让刘然这样的置业顾问们变得忙碌起来。
人民网记者近期在通州的走访调查和采访信息显示，通州的多个房地产项目近期都有不同幅度的价格上调意向，一些房地产商已经开始对部分楼盘进行封盘停售，寄望于相关机关单位东迁的坊间消息落实后享受房价上涨的红利。
但与此同时，房地产分析人士对于开发商在通州楼盘的做法却并不太认同。接受采访的分析人士称，尽管炒作话题频出，但通州的房价多年来始终止步于3万元上下，并且近年来短时间内冲高到3万元门槛的过程也一定程度上透支了通州的楼市预期。并且近期传闻的落实仍然没有时间期限，不论这些传闻能不能落实，开发商面对的将是封盘后未知的市场风险。
封盘
“近期有关机关单位搬迁的消息出来后，来售楼处询问的人明显增多了，”刘然指着项目楼盘区域图解释说，“通州留了一大块的行政预留地，现在大家都在传相关机关单位在近两年就要坐实东迁的传闻，如果行政中心搬迁，那这个区域楼盘的价格肯定是要上涨的。”
以刘然所在的k2玉兰湾为例，该项目目前在售的主要为3号楼和7号楼，大户型的均价在2.8万元/平方米左右，小户型的均价则在3万元/平方米上下。“我们项目的价格也算有略微上涨，但幅度不是很大，”刘然说，“主要体现在折扣的力度上，比如以前全款的话能够以96折左右的优惠购买，现在全款就是98折这样，按揭的话大概就是99折。”
但这个项目7号楼的2单元则是封盘停售。“就是封起来等明年涨价了再卖，”刘然对此并不忌讳，他说，现在市场是看涨阶段，对未来的预期能够支撑通州的楼市价格上涨，而位置最好的7号楼2单元就被理所当然的成为了封盘停售的部分。
这样的情况也出现在通州的其他楼盘当中。“现在整个通州价格都是上涨的，大家都一样，”通州的大盘项目华业东方玫瑰的一位闫姓置业顾问说。
据她介绍，这个项目当前剩下的房源主要就是D区的5栋楼，但现在对外销售的就是其中两栋的高层住宅。“另外的3栋现在不卖了，”她说，“不然以后机关单位搬迁来后房价涨了我们卖什么？”
但对于未来可能会以什么样的价格进行销售，接受采访的置业顾问们并没有具体的概念。“现在只是封盘停售，将来会以什么样的价格出售还没定下来。”闫姓置业顾问说。
风险
“如果相关部门东迁的消息属实的话，那对于加快周边的配套完善和购房需求的增加无疑是利好的，”亚豪机构市场总监郭毅对近期开发商借助机关单位东迁传闻进行封盘待售的行为进行评价时说，“这些封盘等待涨价的项目估计要等到政策落实并搬迁完成以后再进行整体销售，这只是企业获取利润的一种正常营销方式。”
不过，郭毅同样认为，开发商采取这样的销售策略，可能会面临不小的未知风险，毕竟机关单位东迁是不是事实还是未知数。
“而且迁过去的部门有哪些，先后次序怎样，什么时候搬迁完成，所在地目前的开发进度如何，能不能很快将机关单位引进通州当地，现在都还没有确切的消息，”郭毅分析说到，“不同机关单位的执行效率差异，对区域的影响程度也会不一样。效率高对区域的拉动就快，效率低对区域的拉动就慢。”
郭毅补充称，如果这些封盘的项目要等到相关单位搬迁完成后才对外销售，那么这些项目的封盘周期有多长没有人能够确定。“在封盘期间，企业的资金链是不是能够承受？”郭毅反问道。
易居房地产研究院研究总监严跃进表示，开发商封盘停售的行为，除了需要面对未来市场不确定的风险，从商品房预售本身而言，封盘实际上是一种违规行为。
“楼盘一旦取得了预售证，那么就应该加快开发的节奏，而不能刻意延缓，或者隐瞒客户，将部分优质楼盘的房源标识为已售。或者不采取一房一价的策略，盲目报价，不断试探购房者的心理价位。”
但严跃进承认，现实中地方政府其实并没有太多精力和动机去查此类违规行为，而且房企也有一些手段去隐匿此类做法。“从这些角度看，购房者自己应该有一个主动入市的策略，而地方政府应该有所作为，对于一些潜在的涨价因素应该加强监管措施。”
真相
近年来，通州楼市靠着不同话题的概念频繁炒作。短短两三年内，就有八通线地铁、广渠路东延、积分落户、环球影城、运河CBD、城市副中心、机关单位迁入等不同概念引人注目。这些概念也一度在短期内将通州的楼市均价提到2万元-3万元的水平。
5年前，因为CBD东扩和通州建设现代化国际新城的概念，通州的楼市均价短时间内从5000元/平方米飙升至3万元/平方米左右。但在随后的年份中，尽管炒作的概念不断，但通州的房价却处在一种起伏不定的阶段，相比北京其他区域而言，通州的房价仍然在2万元/平方米-3万元/平方米之间。
根据中原地产统计数据显示，截至5月25日，已签约新建商品房住宅合计2878套，成交均价为22226元/平方米，同比上涨2.3%。
不过，与同等位置的区县房价相比，通州房价并没有明显的溢价。比如，以华业东方玫瑰为例，人民网去年年中的报道显示，该项目的部分房源价格甚至出现单价跳水3000元的情况，一个月时间内房价从2.6万元/平方米降到2.3万元/平方米。(可参看人民网去年7月4日的报道：《华业？东方玫瑰单价跳水3000 业主称价格波动考验大心脏》)
人民网记者上周末的走访调查发现，华业东方玫瑰目前在售的高层住宅，项目单价约在2.3万元/平方米到2.5万元/平方米之间。如果将房屋价格的波动周期设在一年，则意味着通州的这些项目销售价格与去年同期相比基本持平甚至微跌。
接受采访的置业顾问称，从总体来看，通州房价确实有整体上升的趋势，但这种上调的幅度并不算大，并且相对是缓慢上涨的态势，而不是短时间内的快速提升。包括上述提及的东方玫瑰项目、玉兰湾以及合生创展开发的项目滨江帝景，其销售价格与去年相比并没有明显变化。
刘然刚在沈阳老家买房不久，他说他能体会到购房者对于楼盘涨价的抵触心理。虽然坚信近期不断释放的利好消息会带动市场价格的上扬，但刘然认为，对于买房者来说，如果有买房的意向而在短期内却收到了价格上调的消息，那情感上无疑是接受不了的。
“我也是刚买房的，我能理解买房者的心态，现在的涨价幅度其实并不明显，最后算下来可能就是几万块钱左右，但它给人的心理感受是不一样的，”刘然说，“所以现在也不可能一下子涨那么多。”
刘然指着项目不远处地铁八通线九棵树站的位置说，“你看现在从市区通往通州的广渠路东延路段正在加快建设，未来两个机场的地铁线将在这里交汇，所以大家现在都趁着政策利好等待涨价的时机。”
“但等这些都落实以后，就再也不是现在的价格了。”他说。
(文中人物刘然为化名)(卢志坤)
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