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中粮地产系之惑：黄金十年中粮错失了什么？

https://www.biud.com.cn 2015年06月11日16:54 家居装修知识网

　　地产黄金十年，不少央企、国企实现了规模大跨越，完成从百亿到千亿的蜕变。而同为央企的中粮，旗下地产业务却一直保持稳健的发展风格，在销售规模和品牌知名度等方面，都尚未进入行业第一阵营。

　　日前，中粮地产发布2015年第一季度财报，其一季度营业收入约为6.49亿元，同比下滑33.22%；归属于上市公司股东的净利润约为7193万元，同比增长7.29%。

　　而中粮集团旗下的商业地产业务平台——大悦城地产，截止2014年12月31日，集团的营业收入为57.13亿元，较去年68.09亿元同比下降16.1%。虽然扩张的步伐在继续，但大悦城地产最近的业绩预警也同样引人瞩目。受到投资物业公平值预期下降和新开项目的影响，大悦城地产2014年度综合溢利将较2013年度下跌约45%至50%。

　　一、黄金十年，中粮错失了什么？

　　在众房企迅速崛起的大背景下，中粮地产业务缘何稍逊一筹？白银时代，中粮能否迎头赶上？

　　1、起步较晚，未能充分把握时机

　　过去中粮模式讲求“合”，宁高宁希望在一个体系下的中粮地产、商业、旅游、酒店等等齐头并进，但是“整而不合”的最终结果让宁高宁放弃该模式。股权和业务的梳理受阻是上一次整合最大的绊脚石。

　　今年1月，中粮置地控股改名为大悦城地产。中粮将大悦城悉数归于大悦城地产，并借壳在港上市，体现了宁高宁对于厘清股权及业务的决心。大悦城业务系列的整合，两个主要地产子公司业务分工明确，互不干扰，形成两个助推器。

　　不过，再往前梳理，我们发现：2006年中粮集团收购深宝恒，更名中粮地产，标志着中粮正式进入规模化住宅开发与销售行业，然而，这在央企房地产企业中，算起步较晚的。

　　2014年中粮地产实现合约销售约154亿元，同比增长37%，位列中国房地产企业销售第50名。而与此同时，起步较早的中海、保利经历了房地产发展的黄金十年，都已成功进入千亿级房企的行列，且业绩上有稳定的增长；尽管华润没有达到千亿规模，但这几年业绩不断攀升，年均增长超过百亿，牢牢占据房地产企业销售前十强的席位。

　　商业地产方面，在实体零售公司业绩跌声一片时，宁高宁所推崇的“大悦城”战略发展相对稳健，逆市扩张。截至目前，中粮已投入使用的大悦城共有6座，上海大悦城二期项目招商已经启动，成都大悦城预计2015年平安夜开业，杭州大悦城拟今年7月开工，此外北京、天津、深圳还有数个储备项目。

　　尽管大悦城方面的计划面面俱到，在业内看来，大悦城地产旗下项目具备独到的定位，形成了较为成熟的模式，但面对购物中心整体的发展困境，以大悦城地产为代表的一批商业地产公司也正处于探索当中。按照企业2008年所说的5年20“城”目标，中粮目前的进展与计划相比，尚有一定距离。

　　“以前购物中心经营一般面临选址难和招商难两大问题，现在又新添了运营难。”中国商业地产联盟秘书长王永平直言。事实上，经济下行导致消费力不足，实体商业竞争无序、O2O模式尚未成型，诸多问题都在困扰着购物中心发展。

　　对此，克而瑞总结分析认为，形成中粮集团地产整体业务稳健风格的重要内在原因，就是对于整体业务的不断梳理和调整。早在2004年宁高宁入主中粮集团之后，就开始酝酿地产业务的整合。2006年中粮地产借壳深宝恒成功实现A股上市，中粮集团也下定决心划分住宅与商业地产的业务。2010年宁高宁提出了地产业务整合的“三步走“战略，包含“人员整合，股权整合，资产整合”，时至今日，中粮地产酒店业务已形成了以发展持有型物业为主的中粮置地控股和以开发销售型业务为主的中粮地产这“两架马车“。遗憾的是，此时恰逢中国房地产发展的黄金时期，中粮在发展的同时不得不兼顾整合，在一定程度上错失了市场高速发展的机会。

　　2、部分高价地块挑战企业开发能力

　　在展开业务整合以来，中粮的地产业务曾经激进扩张过，但是部分高价地块的获取为企业后续发展带来了较大的压力和挑战。

　　对此，克而瑞分析认为，从近几年中粮地产拿地情况来看，大规模的购地都集中在2010年和2013年。这两年房地产市场的形势极其相似：一方面都是房地产市场量价齐升火热发展的年份，土地市场竞争激烈，重点城市平均地价上涨，企业拿地成本亦水涨船高；另一方面，紧接的2011年和2014年房地产市场都处于调整期，整体市场表现不佳，这对于前一年刚刚大举购地的中粮地产来说，资金链压力较大。在市场较为平淡的2011年、2012年，重点城市平均地价均呈现下跌走势，但中粮地产由于前期拿地过多，且拿地成本不低，导致资金紧张，错失在土地市场抄底的机会。

　　市场高位拿地，对企业后续项目去化带来一定的压力。首先较高的土地成本驱动下，项目销售定价相对较高，影响去化。同时由于中粮的大户型和高端产品比例相对较高，部分产品定位在改善型高收入客户圈层，去化速率也相对较慢。项目的去化缓慢，直接导致资金回笼受阻等一系列问题。

　　高成本项目的去化不畅，不仅制约企业规模增长，企业利润也无法保障。为了加速去化，企业往往会回调销售价格，但是高昂的土地成本是不可忽视，因此随着这些项目陆续进入结算周期，2012、2013年中粮地产的毛利率低于万科、保利等。

　　二、白银时代中粮能否迎头赶上？

　　可以说，整而不合、拿地时机不当等阻碍了中粮过去几年的扩张。对于未来，中粮将以怎样的步伐跑赢市场？

　　对此，易居智库研究中心研究总监严跃进表示，对中粮集团的地产板块来说，把“大悦城”品牌打响，是推进商业项目升级的重要一步，这符合目前很多商业地产商的战略逻辑，即以具体品牌来驱动企业品牌升级。

　　当然，中粮集团目前也在积极配合国企改革，后续若要做大规模，应该积极往城市运营上的路线上靠拢。比较目前中粮集团在金融投资、工业物业、商住物业上都有比较好的布局，后续应该加强此类资源的整合。

　　事实上，从最近中粮地产业务的一系列整合以及企业自身一些变化来看，中粮在经历了前期整合、高价拿地、业务调整的阵痛之后，中粮成长潜力正在慢慢恢复，利润等各项指标呈现好转的态势。对此，克而瑞将原因归结为以下几方面：

　　1、中粮地产2010年高价地项目已经陆续进入结算周期，目前已经消化大半，随着近年企业新购项目进入销售环节，2010年高价地给企业带来的负面影响也逐步消除，中粮地产已经开始重整迈向新的发展阶段。

　　2、近年企业购地渐趋理性成熟。近几年中粮购地规模都较少，即使在土地市场火热的2013年，中粮地产在招拍挂的土地市场购地只有3宗，其余地块都是通过入股旧改项目，自有工业用地转为经营性用地，或者收购公司等途径获取。说明中粮地产已经发挥自身优势在土地市场上斩获地块，而不是一味紧盯招拍挂市场。

　　3、除了资产整合，释放A+H两个平台的发展活力，工业用地储备充足，盘活潜力不可小觑。据悉，中粮地产在深圳宝安区拥有可出租的工业地产物业约120万平方米，其中新安片区占地面积约30万平方米，建筑面积约50万平方米，福永片区占地面积约50万平方米，建筑面积约70万平方米。深圳作为特大一线城市，土地市场供应十分有限且地价高企，盘活工业用地资源是未来增加土地供应的重要途径，而中粮地产在宝安区的工业用地体量巨大，此外，作为央企，中粮地产在工业用地转经营性用地方面，有着天然的优势，如果未来这些工业用地能够顺利转化成经营性用地，企业发展潜力巨大。

　　4、中粮还需要把握好抄底机会，可参与旧改、合作购地、非公开市场收购等方式灵活购地。

　　首先，中粮可以考虑加大棚改项目的投入。对于许多大中城市来说，未来土地供应量极为有限，棚户区改造是未来土地供应的最重要的方式之一，这一块的蛋糕将会十分诱人。事实上，其他央企也在做旧改的相关工作，华润置地的旧改业务已发展较为成熟，保利也成立旧改公司——保利城投公司，旧改公司直接与总部合署办公，且由保利地产总经理朱铭新兼任城投公司董事长，足见其对旧改的重视。

　　其次，中粮地产应该强化合作购地。这既能减少企业拿地资金的支出，降低企业资金压力；又能与合作方共担风险，学习对方的优秀操盘经验；同时达到企业规模扩张的目的。目前，中粮在这方面也已有涉足，位于北京的中粮万科长阳半岛项目在业绩方面表现就相当不错。

　　同时，中粮地产可以考虑通过非公开的市场，股权收购一些小公司，获取其土地资源等。在市场调整期，通常都会有一些中小型房企资金周转不过来，中粮地产可留意一些这样的机会，购地方式不会竞争太激烈，可以以较高的性价比获得土地。