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穗公积金新政落地市场反响待观察

https://www.biud.com.cn 2015年06月12日13:06 家居装修知识网

　　梁文祥摄

　　曾经，广州的公积金政策在国内的一线大城市当中是最“坚挺”的。去年还推出了“限额”的措施。然而，在今年政策放宽的大潮流下，广州的公积金政策也开始服软。在今年的6月7日，广州市住房公积金管理中心在官网发布《广州市住房公积金管理委员会关于我市住房公积金贷款有关问题的通知》称，6月8日起，广州将调整住房公积金个人住房贷款政策，放宽贷款申请条件，降低首付款比例，支持住房公积金缴存职工购买普通自住房，改善居住条件。按照《通知》公布的内容，此次调整放宽贷款申请条件，在广州连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，可申请住房公积金个人住房贷款。

　　新政策的出台，引起了业内的一片讨论之声，甚至还有分析认为新政将推动楼市的快速回暖。然而，记者在近日走访发现，对于新政，业内的反响并未如想像中强烈。甚至很多楼盘仍然处于“拒绝”公积金贷款的状态。

　　新政放宽申请条件

　　最值得关注的是，此次的广州公积金新政在购买住宅的首付款方面的变化。对于买家而言，申请个人住房公积金贷款购买首套普通自住房的缴存职工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），最低首付款比例为20%，贷款利率为个人住房公积金贷款基准利率；而对拥有一套住房但无贷款记录或者拥有一套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，最低首付款比例为30%；对拥有一套住房但未结清相应购房贷款的家庭，贷款最低首付款比例为40%。

　　记者发现，此次广州公积金政策的调整对于首套房的变化并不太大。在新政策出台之前，广州对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下或按规定购买经济适用住房的家庭，要求是首付款比例不低于20%。而对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，首付款比例不低于30%。这与新政策几乎一致。重点是二套房政策的变化比较大。此前，广州公积金政策对购买第二套住房的家庭，要求首付款比例不得低于60%。而新政策则降至了40%。这已经回复到五年前的政策水平。

　　但公积金新政并非只是单纯的“松绑”，从新政的内容可以看到，尽管对于二套房贷的首付比例已经降低，但对于家庭已购房套数认定却是实行“认房”又“认贷”的标准。这也表示，申请公积金贷款的准入门槛仍然控得比较严。

　　所谓的“认房”，就是以广州市房地产档案馆查册的《个人名下房地产登记情况查询证明》为认定标准。未注销的居住住房（不包括商铺、车位）纳入家庭已购房套数计算范围。而“认贷”则是以人民银行个人信用信息基础数库查询的《个人信用报告》为认定标准。未结清贷款的居住住房纳入家庭已购房套数计算范围。据介绍，在申请贷款时，广州住房公积金管理中心以房管部门出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》、人民银行征信系统《个人信用报告》及通过面测、面谈等形式的尽责调查认定家庭房产套数，并在借款合同中进行相关的约定，借款人未如实填报家庭已购房套数，则视为合同违约。

　　此外，贷款额度计算公式由：账户余额×2+月缴存额×到退休年龄月数×4，改为：账户余额×8+月缴存额×到退休年龄月数。《通知》表示，新的可贷额度计算公式实行贷款可贷额度与个人缴存额挂钩，更加侧重于缴存职工的账户余额，体现的就是义务与权利对等的原则，鼓励职工多缴多贷，避免投机性的缴存行为。

　　新政引发市场争议

　　最新发布的公积金新政，已然成为现时广州房地产市场最热门的话题。对于新政，业内评价之声并非只是一面称道。合富辉煌房地产集团首席市场分析师黎文江也在接受本报记者采访时认为，虽然此次公积金政策表示连续缴纳6个月就可以申请贷款，而且申请贷款额度的计算公式也有所改变，但是，对于目前的状况来看，最重要的还是先解决如何让市民更快申请到公积金贷款。

　　房价点评网高级分析师肖文晓就认为，公积金中心不再对二套房停贷是件顺民意的事情，也是大势所趋的。之前广州公积金中心单方面对二套房停贷是不合法理的，因为缴纳公积金就是为了帮助市民更方便地买房。不过，肖文晓也表示，虽然现在申请条件是放宽了，连续缴纳六个月就可以申请贷款，但也只是纸面上的利好。因为广州公积金比较紧张，申请的都要排很久的队。

　　而另一方面，也有专家提出，这次广州公积金新政虽然在一定程度上降低了贷款的门槛，但在贷款金额计算上却又有所改变，可能会使得可以申请贷款的金额比原来减少一半或一半以上。或者说，广州今年公积金贷款的面可能更宽了，但每笔贷款的金额会受到严格的控制，反倒会更加少了。例如，如果个人账户余额1万，月缴存额500元，到退休年龄月数240个月。如果按照原来政策的计算方法，“账户余额×2+月缴存额×到退休年龄月数×4”，个人可贷额度将是10000×2+500×240×4=50万。但按照新政的计算方法，“账户余额×8+月缴存额×到退休年龄月数”，可贷额度就只有20万了。新政的可贷额度的计算公式强调了账户余额的重要性，但实际上可贷款的总额缩水一半。

　　呼声高反响却并不积极

　　广州此次公积金新政在6月7日已经公布，当天就被业内以各种方式疯狂传开。甚至被称为是“史上最牛的公积金政策”。随即，就不断有楼盘传出“销售喜讯”。甚至出现了一些“日光”、“时光”楼盘。而这些市场表现都被认为是“新政效应”。然而，记者近日走访了市内多个楼盘发现，此次的公积金新政带来的影响似乎并没有那么大。

　　“更多应该是对买家心理上的刺激。”萝岗某楼盘的销售总监罗先生向记者表示。按照他的看法，公积金新政对于现时住宅销售有刺激作用，但要出现大的市场反弹并不现实。“公积金贷款的数额是有限的，特别是新的计算方法，商贷在贷款组成中仍然是主要的部分。”而且更为重要的是，很多楼盘现在仍然是“拒绝公积金贷款”。

　　作为现时刚需楼盘集中，自住买家最为关注的区域新黄埔区，记者走访发现，大部分在售的楼盘都明确表示不接受公积金贷款。记者在岭南山畔、保利罗兰国际、岭南雅筑三个楼盘都被告知只接受商贷。有销售人员向记者表示，“公积金贷款现在申请很难，需要排队，放款时间没保证，目前萝岗区域的楼盘大部分都只接受商贷，不做公积金贷款。”

　　南方日报记者蒋劲劲

　　数字看公积金

　　公积金缴存缴存1440.72亿元，同比增长14.52%；2014年，广东省全省实缴单位208769家，实缴职工1410.72万人，当年新开户单位28501家,新开户职工282.41万人，净增职工101.28万人。截至2014年底，缴存总额7549.56亿元，缴存余额3179.06亿元，分别同比增长23.58%、19.23%。

　　2014年，广东省全省住房公积金提取总额为927.73亿元，占当年缴存额的64.41%，同比增长14.41%。截至2014年底，提取总额4370.5亿元，增幅达29.5%。

　　2014年，广东省全省共发放个人住房贷款15.7万笔607.94亿元，同比减少8.19%、4.15%。截至2014年底，全省累计发放个人住房贷款107.52万笔2987.74亿元，贷款余额2049.83亿元，个贷率为64.48%，比上年增长3.16个百分点。

　　（数据来源：《广东省住房公积金2014年年度报告》）

　　公积金缴存缴存524.77亿元，同比增长13.82%；2014年，广州市全市实缴单位44100家（不含中介机构代缴的单位），实缴职工327.77万人；当年新开户单位7727家,新开户职工63.03万人，净增单位7481家，净增职工36.48万人。截至2014年底，缴存总额3289.09亿元，缴存余额1,126.76亿元，分别同比增长18.99%、13.91%。

　　2014年，广州市提取住房公积金126.25万笔387.14亿元，占当年缴存额的73.77%，比上年同期减少2.98个百分点。截至2014年底，提取总额2162.33亿元，同比增长21.82%。

　　2014年，发放个人住房贷款3.84万笔188.77亿元，同比下降41.28%、39.99%。回收个人住房贷款72.41亿元。截至2014年底，全市累计发放个人住房贷款38.31万笔1386.06亿元，同比增长11.14%、15.77%；贷款余额886.26亿元，同比增长15.12%。个人住房贷款率（年末个人住房贷款余额与年末住房公积金缴存余额的比率，以单位为元计算）为78.65%，比上年同期增加0.82个百分点。

　　（数据来源：《广州住房公积金2014年年度报告》）