二套房四成首付问得多用得少
楼市“3·30”政策公布两个多月后，京城个别银行试行将二套房贷款首付比例下调至四成。这一新举措看似利好购房人，但专家指出，真正适用于二套房贷政策的购房人所占比例并不大；购房人最关心的还是商贷利率能否下降。
首付比例依
贷款人资质而定
自3月30日三部委联合发文降低首套房、二套房购房首付比例(简称“3·30”新政)开始，距今已有两个多月的时间。这期间，北京市场上的银行对于房贷政策并没有明显的放松，尤其是对二套房，中资银行都执行首付最低50%或60%的首付比例，利率仍然是较基准利率上浮10%。
然而本周有媒体发现，兴业银行已悄然将二套房首付比例调整为四成。昨天，兴业银行北京分行有关负责人向记者确认了这一消息。不过记者了解到，在北京地区，兴业银行是唯一一家将该政策落地的银行，而且房子所在地区不同、借款人资质不同，执行的首付和利率也不相同。
八成“二套”房主适用首套政策
“其实，现在真正用到二套房贷款的购房者很少。”伟嘉安捷分析师吴昊介绍，目前购房者80%以上都选择使用首套房贷款，“即便是购置二套房，一般购房者也会将首套房贷款还清后，再来银行贷款买房，这样便可以享受首套房贷款政策了。”事实上，在“3·30”新政中，央行除了降低二套房贷款比例，还放宽了首套房贷款的限制，即如果购房者将首套房的贷款全部还清，那么即便是购买二套房，也可以享受首套房的贷款政策。
与二套房相比，首套房贷款不仅首付比例可以最低到三成，且利率方面也更优惠。目前北京市场二套房贷款利率最低是基准利率上浮1.1倍，即6.215%/年；而首套房的贷款利率则普遍为基准利率的8.8折，即4.972%/年。如果贷款100万、期限10年，二者的利息就相差12.43万，因此对大多数改善型购房人来说，都会选择还清贷款后再买第二套住房。
银行风险认定产生分歧
记者了解到，目前北京地区的银行仍然以二套房五成首付居多。记者致电工行金树街支行、中信银行朝阳支行，两家银行的个贷经理均表示二套房首付最低五成。伟嘉安捷的报告也显示，工行、建行、农行、交行、邮储银行、招行、北京银行、中信银行、光大银行、华夏银行、浦发银行以及友利银行12家银行二套房首付比例仍执行的是50%。
为什么银行在降低二套房首付的问题上犹豫不决？原来，各机构对二套房的风险看法不一。有些商业银行认为，四成首付风险很大，杠杆率太高，如果房地产出现下行，对于商业银行来说会有很大的风险。然而中原地产首席分析师张大伟则认为，按照正常思维，二套房业主的信用能力比首套房更好，而且还款收入能力也明显超过首套房购房者，银行降低二套房首付，贷出更多的钱，会获得更大利润。
利率下调仍可期待
相较于首付比例下降，二套房购房人更关心的是贷款利率能否下降。融360监测数据显示，5月份全国35个重点城市中，共有14个二、三线城市共计21家银行二套房贷款利率突破了基准利率1.1倍的底线，出现了松动。沈阳的民生银行更是将二套房利率大幅降低至9.5折，与首套房持平。但是，二套房贷款利率松动的现象大多发生在库存量较高、严重供过于求的二、三线城市，一线城市由于目前楼市回暖势头强劲， 在二套房贷款政策方面相对保守。
目前北京的商业银行在二套房首付比例上仍维持基准利率1.1倍的最低限，鲜有下调。这主要是因为央行两次降息后，上浮后的二套房利率6.215%/年与没降息前的基准利率6.15%/年相差不多，加之营业税免征年限“5年改2年”的利好政策，购房人的热情已经被激发出来，银行就难有进一步下调利率的积极性了。
可以说，目前贷款利率水平几乎达到了近年来历史低点。而现阶段降息预期依然浓厚，年内不排除仍有降息出现，即便银行不再下调利率，预计未来购房成本也会持续走低。专家建议，经济能力允许的投资人，近期可以酌情考虑置业规划。
张品秋 J229
相关知识
二套房四成首付问得多用得少
房地产市场一片向好 北京二套房四成首付试探落地
二套四成首付？广州有银行称暂未执行
京二套房4成首付试探落地 首付大面积下调概率小
北京二套房贷现四成首付 杠杆炒房空间再现
北京二套房贷现四成首付 楼市反弹风险叠加
兴业银行暂停四成首付 北京二套房贷超低首付结束
房贷新政实施半月：上海二套房首付四成响应有限
二套房商贷首付降至四成 四川内江楼市期待回升
穗暂停二套首付四成新政
