省域化战略难行 河南建业降价调整谋转型
随着房企阵营集约化加速,越来越多的中小型房企面临着淘汰出局的危机,即便是区域性龙头也在寻求突围之路。6月8日,河南房企龙头建业地产宣布启用新的业务战略:重塑平台化企业,向公司内外开放服务平台,打造“大建业”商业生态圈,让优质服务快速连接客户。
“未来的建业会以轻资产为主要模式进行扩张,用三到五年时间,实现由房地产开发商到新生活方式服务商的整体转型。”河南建业董事长胡葆森如此解释建业的新蓝海战略。
作为雄霸河南多年的本土龙头房企,建业地产一直以其“省域化”的特色发展模式在行业中独树一帜。但随着行业寡头时代的到来,河南建业近年来的发展优势已经不复存在。2014年,建业地产首次未能完成年度增长目标,今年不得不采取大幅降价的方式求生存,服务商角色的转型能否帮助其完成自我救赎?
“建业+”转型
2015 年6月6日,在郑州召开的新战略发布会上,胡葆森首次对建业的新战略蓝图进行了阐述:未来将更多与多方分享建业的品牌,打造建业产业联盟、商家联盟、投资 联盟、合作平台,意在发挥企业战略优势、品牌优势和资源叠加优势,以分享为指导思想,以轻资产为主要模式,用三到五年,实现企业从房地产开发商到新生活方 式服务商的整体转型。
根据建业地产的规划,未来建业的整体转型主要有三大方向:企业平台化、产品创新以及服务个性化。其中,企业平台化包括向客户开放产品制造流程,打造个性化产品;产品创新则主要是建立住宅产业化基地,联手业内顶尖品牌,一站式解决客户家装痛点;服务个性化指的是借助社区 线上对应线下实体(O2O)平台及“E+家”社区服务站,为客户提供居家所需全面服务。
建业转型首先有望突破的领域是产品创新。在当天的新闻发布会上,建业地产宣布,将联合一德集团作为天使投资人,共同投资艾佳家居,由艾佳家居提供“毛坯房+硬装+软装”的一站式解决方案,该方案最终将在建业地产旗下近60个楼盘中推行。
“住宅产业化只是‘建业+’战略转型的一部分,未来‘建业+’的产品还包括文化旅游产业项目以及建业+U站系列产品。”建业地产相关人士透露,建业转型不只是 住宅产品的转型,还包括产品类型的更新,未来建业旗下的洛阳正平坊、艾米1895、东京梦华·七盛角项目等文化旅游项目将逐渐亮相。而联手华谊兄弟打造的 “电影文化小镇”项目也将落户郑州国际文化创意产业园,文化旅游产业会是未来建业转型的重要产品。
而所谓的建业+U站,按照建业地产的官 方解释,指的是建业基于互联网技术,以用户需求为中心、整合建业内外部优质资源,为用户提供会员、管家、定制式服务的互联网服务平台,包括U+社区(建业 云端社区APP)、U+足球(河南建业足球APP)、U+线下体验、“E+家”社区服务站、U+生活服务、U+支付、U+理财等一系列产品。
在建业地产的产品规划中,未来建业旗下的新项目主要包括三大系列:基于“新型生活体验”的商业中心、星级酒店以及文化旅游项目。
其中商业中心项目除已开放的三门峡建业步行街、济源建业新天地、洛阳建业凯旋广场外,还有在建中的郑州建业凯旋广场、南阳建业凯旋广场;星级酒店产品方面则 已与“洲际”“喜达屋”“雅高”等多个知名国际酒店管理集团建立战略合作关系,目前已开业及即将开业的豪华酒店已增至五家;文化旅游项目重点是洛阳正平 坊、艾米1895以及华谊电影文化项目。
“未来三五年,有一半的地产开发商会转行或者进入‘冬眠’状态,因为没有项目可以再开发了,只能被大企业并购或者转为依赖收租生存。”胡葆森认为,建业地产同样需要以开放的姿态,实现整体转型。
省域化短板
在行业全国化规模扩张的黄金时代里,建业地产在行业中一直以其省域化的特色发展战略而著称。“不出河南、深耕河南”是胡葆森多年来坚持的策略。时至今日,建 业已经进入了河南的18个地级市和19个县级城市,截至2014年12月31日,其开发项目累计竣工建筑面积约1380万平方米,拥有在建项目共43个, 在建总建筑面积约446万平方米,土地储备建筑面积约1996万平方米,其中权益建筑面积约1695万平方米,成为了河南省内当之无愧的龙头企业。
然 而当大部分房企选择全国扩张,尤其是回归一二线城市时,建业地产偏安于一隅的发展模式逐渐成为了它的短板,不仅导致其销售规模增长缓慢,也令其竞争力快速 下滑。在当前大约50家在港上市内房企中,建业地产的规模排名已经从6年前上市时的20名左右跌到了今天几乎垫底的位置。
“我们的开发规模其实不算小,但我们的销售均价在全国只能算第三档次,导致销售规模一直上不去,在全国要排到50名开外。这是一个很严重的问题,因为这意味着投资机构会逐渐降低对我们的关注度。”在2014年的建业地产管理年会上,胡葆森如此表达了他的忧虑。
而随着万科、绿地、恒大、保利等全国性龙头房企近年来纷纷进入河南市场,建业本土化的生存空间也被一再挤压。面对激烈的竞争,2014年,上市已有六年时间 的建业地产只完成了155.58亿元的销售业绩。虽然同比有所增长,但却未能完成当年预定的170亿元销售目标。与此同时,净利润率及毛利率两个核心指标 也出现大幅下滑,分别降至10.4%(2013年为15.6%)和33.6%(2013年为34.1%)。
“开发商阵营集约化速度在加 快,百强企业市场份额已近40%;中小型开发商被淘汰出局或变为无新项目开发的‘植物人’状态数量剧增;几家新的千亿级企业的出现,没有为行业带来利好消 息,更多的房企将会因为行业整合而倒闭。”在2014年的建业地产年报上,作为董事长的胡葆森作出了他的基本判断:虽然行业未至拐点,但河南建业已经到了 需要改变的时候。
进入2015年之后,建业地产的销售依然未有起色。前两个月只录得8.51亿元的销售额,按年减少了60%。为了给转型 腾挪空间,胡葆森拿出了行业最传统的刺激销售的手段:降价。从今年3月份开始,建业地产联合电商平台针对集团旗下所有项目进行降价销售,共涵盖18个地市 57个项目,优惠总额高达10亿元。
尽管建业地产方面对这次大规模的价格调整保持低调,认为这只是正常的电商优惠,但实际上,其价格调整 幅度可谓行业空前。根据其最新公布的销售月报表显示,今年5月份,建业地产的销售均价已经低至4107元,同比去年足足减少了40%!前五个月的销售均价 也只有4704元,同比减少达28.8%。
价格的深度调整刺激了业绩的回暖,今年前五个月建业地产的销售额达到了43.81亿元,合同销 售面积为93.14万平方米,分别同比增长8%和51.8%。但一年已快过半,今年建业地产业绩将继续下滑显然已是大概率事件,坐拥300万球迷、40万 业主的河南建业,能否在互联网平台化转型的道路上完成救赎依然有待时间的考验。
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2015年是房地产救市政策出台较为密集的一年,虽然说这一年多来,中国的房地产市场有点冷,但是有些城市的房价还是令人咋舌。中国房价最贵的十大城市中,房价均价都是每平方米万元以上。2015年中国的房价走势如何?中国许许多多的老百姓都关注着这个热点。
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