易居报告：深圳房价收入比偏离度最高乃需求旺盛
中房网讯 在易居研究院独家发布2014年度《全国35个大中城市房价收入比排行榜》报告不久，再次于2015年6月15日发布房价收入比的系列报告之二：《全国35个大中城市房价收入比偏离度排行榜》。因为从市场角度来看，评判一个地区房价是否合理，不能仅仅依靠当年房价收入比的数值，还要比较该地区房价收入比的历史均衡值，即依据其偏离的程度，综合地看。
这次发布的《全国35个大中城市房价收入比偏离度排行榜》显示，2014年，35城房价收入比均值为8.7，目前偏离合理值的幅度为12%。其中，深圳房价收入比偏离合理值的幅度达84%，位居全国之首；厦门房价收入比偏离合理值的幅度较上年增长40个百分点，偏离扩张度最大。
该报告指出：2014年，35个大中城市房价收入比偏离度有以下四个特点：其一，整体呈现东中西部递减态势，一线及部分东部沿海城市偏离度较大；其二，四个一线城市偏离度差距较为明显，深圳、北京位列35个大中城市第一、三位，广州位列第六位，上海位列第十七位；其三，东部二线城市厦门异军突起，从去年的第六名跃升至今年第二名；其四，35个城市中有30个城市，即近85%的地区目前房价收入比高于合理值，仅西安、银川、沈阳、哈尔滨和成都低于合理值。
通过2014年与2013年的数据对比，总体看，2014年35城房价偏离度的中位数是18%，相比2013年的17%，上升了1个百分点。易居房地产研究院研究员曹倪娜解读认为，即便是2014年全国楼市降温，但35城房价收入比偏离度并无缩小，反倒稍有增加，说明这些城市楼市强于其他三四线城市。
从城市来看，深圳和厦门两地房价收入比偏离度大幅度提升，分别增长了23个百分点和40个百分点，房价涨幅远远超过城镇居民人均可支配收入的涨幅，在反映出市场火爆的背后也蕴藏着一些透支未来增长潜能的压力。然而，同样是房价收入比偏离度大幅增加22个百分点的呼和浩特，却不是因为市场火爆造成房价暴涨，而有可能是源于房屋成交结构变化引发的数据异动。
再看房价收入比偏离度大幅降低的城市，原因也各有不同：杭州和宁波作为东部二线城市，偏离度分别下降20个百分点和11个百分点，两地区房地产市场的急速下滑，主要是因为受制于2014年浙江省房地产整体市场持续转冷的拖累。银川、西安和沈阳三地，房价收入比偏离度分别下滑17、11和10个百分点，高企的库存量和购房者担心房价会继续下滑的情绪，使得这些区域2014年房地产市场处于相对寒冷的状态。
曹倪娜表示，关于35个大中城市房价收入比的偏离度，可以有如下三点理解和判断：
一是，2001年以来，35个大中城市多数房价收入比呈现上行态势，且在2010年达到峰值，随后有所回归，但目前仍偏离合理区间。值得提醒的是，房价收入比的偏离度并不完全等同于房价偏离度，因为这其中还包含了居民收入增长的因素。所以，房价收入比存在偏离度，比如北京偏离了45%，并不意味着北京房价需要下跌45%才算合理。
二是，房价收入比向合理水平回归，有两种方式,或者说两种可能性，一种是短时间（比如一年至三年）内房价明显下跌，房价收入比快速回归合理，比如温州和鄂尔多斯；另一种是渐进式回归，房价没有出现明显下跌，但房价涨幅持续接近或低于居民收入增幅，这样将需要经历一个较长过程（比如五年至十年）。我们认为：未来几年我国调整方式属于第二种。实际上，自2010年就已开始渐渐向合理区间回归，在2013年和2014年持续下降的基础上，伴随各项房地产新政的持续发酵，住房需求再次获得释放契机，2015年房地产市场触底反弹基本已成定局，且回暖的趋势和动能愈加明显，因此预计2015年的全国35个大中城市房价收入比有望与2014年持平或略有增长。另外，深圳、北京、厦门的房价收入比的回归，也需要较长时间。
三是，在2014年全国楼市整体回落的背景下，35个大中城市房价收入比偏离度也发生了一些改变，主要表现为区域分化的加剧。首先，房价收入比偏离度小或者处于负值的城市，如西安、银川、沈阳、哈尔滨，基本可以判定没有房价泡沫。但并不意味着这些城市的房地产市场，在日后拥有更多的反弹空间，因为高企的库存和低迷的市场环境，很难在短时间内得到根本性的扭转。其次，与之相反的，房价收入比偏离度较大的城市，例如深圳、厦门、广州，基于坚挺的住房消费需求，在各项政策利好的推动下将得到明显地释放，房价触底反弹力度强劲，房价收入比的偏离度再次出现扩大迹象，房价的涨幅或将高于城镇居民人均可支配收入的涨幅。因此，在针对单个城市的房价判断上，还需综合多种因素进行考虑。
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