你不知道的地产数据｜一线城市的“顶豪”狂欢
今年以来，或主动或被动，一线城市豪宅产品的身价记录接连刷新。10万+，25万+，50万+……的单价离绝大多数人的生活都太远，但这些天价里蕴含的财富故事着实让每个人着迷。不过，在欢呼这个新时代到来之前，我们是不是该冷静的思考一下，是什么给了这个新时代这么强的信心。
中房网整理了一线城市上半年“顶豪”狂欢之下那些令人瞠目的数据，理性分析之后，2015年为何被称为“顶豪元年”？下半年豪宅市场走势？各种问题的答案呼之欲出。
【北京：没有最高只有更高】
2015年豪宅价格正在不断突破天花板。近日，北京多个单价超过20万元/平方米的顶豪项目取得预售证，东三环霄云路8号空中四合院更是传出50万元/平方米的“天价”。亚豪机构的统计显示，到目前为止，北京共成交3套亿级豪宅，相当于去年全年的成交量。
豪宅单价达50万每平
上月，北京房地产市场被一个消息引爆，合生创展开发的位于北京东北三环的豪宅项目霄云路8号，将推出单价36万元/平方米起、最高50万元/平方米的“空中四合院”， 单套住宅总价将在3.6亿元~5亿元之间。
分析人士表示，霄云路8号的高价房源目前只有一套，而且并没有实际推向市场，目前是处于宣传阶段，50万/平方米现在其实没多少人会买，但对开发商来说，有这么一套房子把这个盘镇住，是最重要的。
10万+顶豪多在五环内
华人首富李嘉诚有一句话，“地段，地段，还是地段”。地段意味着占据的资源，资源越稀缺，地段的价值就越昂贵。目前北京单价超过10万元/平方米的在售将售项目多数聚集在五环以内，只有润泽御府、运河岸上的院子、中粮瑞府、远洋刘娘府等项目位于五环外。
2015年供应量将达2000套左右
亚豪机构数据显示，今年前5个月，北京已经取得预售资格的单价10万元/平方米以上的豪宅产品已达482套，截至2016年年初，北京在售将售的单价超过10万元的项目达20余个。年内总供应量将在2000套左右。
【上海：豪宅成交将创造历史最高点】
2015年将成为中国的豪宅元年，上海2015年下半年将集中入市多个豪宅，而这些豪宅入市必然给市场带来更加的冲击。
上半年“10万+”豪宅成交137套
据德佑链家研究部数据显示，截至6月15日，上海今年成交均价超过10万元/平方米以上的一手顶级豪宅今年共成交137套，上半年成交量将超过去年全年成交量。
伴随330新政和股市走好，近两个月成交量暴涨，5月成交均价超过10万元 /平方米的一手豪宅高达50套，仅次于2009年12月，为历史第二高位。而6月上半月，成交量已达32套，有望再度刷新5月记录。
多位业内人士预测，2015年上海的豪宅成交将创造历史最高点，之前的豪宅历史最高点是2012年创造的149套。
千万级豪宅成交量上涨109%
此外，上海普通豪宅的成交量也已翻番，前5个月上海总价过千万的豪宅成交量合计2004套，比去年同期上涨了109%。易居智库研究总监严跃进认为，超过10万元以上的豪宅不断售卖和入市，反映了整个市场的回暖。
“10万”、“20万”豪宅价格新格局形成
顶豪市场成交量飙升的局面基本已定，成交价格的格局也在悄然改变。业内人士表示，以单价10万元的项目为基础、20万元的项目为顶部的豪宅新格局将初步形成。
【广州：成交量持续活跃将常态】
目前广州豪宅市场整体回暖迹象明显，但买家相对理性，成交量持续活跃将成为未来广州豪宅市场的常态。
豪宅价格多在6~10万/平方米
广州目前在售的顶级豪宅大概是6万~10万元/平方米，与其他一线城市如北上深相比，仍处于价值洼地。从经济数据看，广州在中国城市体系里是处于第三，即排在北京和上海之后，各个指标都是比较强的，而广州的高净值人群在中国城市中总量排第三位，增速快，对顶级物业的购买力、需求可观，但广州最高端的豪宅价格水平与北京、上海是有差距的。
中心六区供应份额占比不到三成
据中原地产最新统计，今年广州楼市超过144平方米的大户型豪宅待售货量近2000套。不过，据合富辉煌市场研究部监测，今年豪宅集中的广州中心六区，货量供应持续减少，占十区的份额基本在三成以内。预计中心六区2015年的新增供应仍难有增长，其中不少热销板块供应更有较大幅度下降。
13宗地王项目入市将增加市场体量
值得注意的是，2013年四季度至2014年一季度，广州楼市总体向好，楼价上涨速度较快，此期间的土地市场火爆，产生了不少地王，特别是市中心的土地更是受到开发企业追捧，面粉贵过面包的现象频频出现。大部分地王项目已经动工，预计将有13宗于2015年集中入市。
【深圳：大有赶超京沪之势】
借助此番深圳楼市过山车式的暴涨，一向落后于京沪的深圳豪宅大有赶超之势。经历了多年低谷期之后，深圳的豪宅市场正像一匹脱缰的野马。
均价8.4万/平米、总额65.7亿 均领跑一线城市
根据深圳市美亨投资咨询有限公司统计，在单价6万/平方米以上的豪宅中，深圳5月成交总额65.7亿元，超过了上海的50.9亿元和北京的21.5亿元;成交均价方面，深圳也以8.4万/平方米远超上海的6.8万/平方米、北京的7.1万/平方米。也就是说，在单价6万/平方米的豪宅市场中，深圳无论是在成交均价还是总量上，都已超越了上海、北京。
5月开盘项目平均销售率超八成
豪宅入市的速度也正在加快。5月，深圳共有4个高端豪宅入市，包括当月获得批售的两个项目。2015年，深圳将有超过10个千万级顶豪项目诞生，可入市的千万级高层豪宅3411套，别墅1125套。由于市场火爆，5月开盘的豪宅项目平均销售率在八成以上。这相当于过去很多普通住宅的销售速度，打破了豪宅“慢慢卖”的规律。
结论：消费人群呈年轻化趋势 “狂欢”背后的焦虑
同为亿万富翁，以往是 “60后”和“70后”的传统制造业企业主、能源企业主在买豪宅，但去年下半年以来，更多的客户变成了“80后”，多来自金融、投资、互联网行业。
顶豪的供应量增加，在一定程度上会拉动成交，不过，需求的增量能否赶上供应量的脚步，或成为顶豪“狂欢”背后的焦虑。即使财富人群增加，需求量恐怕也赶不上供应量的节奏，顶级豪宅集中入市必然会严重超出市场承载力，房企在确保产品不存在瑕疵的同时，充分调动资源，不断为项目做加法，比如引入优质教育、高端医疗或健康养生等，为项目增加附加值，从细节入手才能触发购房者的置业热情。不过，无论是豪宅还是顶级豪宅,并不是市场的主要内容,跟普通大众、跟绝大多数人完全没有关系,对市场的意义或许更多的只是一个谈资。
相关数据来源：中房网根据网络公开信息整理
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