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阳光100计划50亿做100项目中小房企欲借轻资产翻身

https://www.biud.com.cn 2015年06月18日13:54 家居装修知识网

　　阳光100近来可谓春风得意马蹄疾。刚与毛大庆联手创客，又与李亚鹏牵手丽江项目，而此番光大安石牵头的投资财团通过新股配售入股阳光100，成为持股9.03%的第二大股东，借此东风，阳光100中国控股有限公司主席兼总裁易小迪宣布，阳光100正式实行“轻资产”模式运营。

　　一段时间以来，新华保险入股方兴地产；和谐健康保险与安邦保险入股金融街控股；生命人寿入股佳兆业。业内人士表示，虽然入股规模均保持在10%以内，但各大险资看好这些中等规模房企的未来已成不争的事实。同时我们看到，在错过房地产的“黄金十年”后，中小房企想要崛起赶超，再靠重金拿地的模式已然不成，“轻资产”成为了这类企业的选择。

　　借力险资

　　“阳光100的机会来了。”6月15日举行的阳光100与光大安石的战略合作发布会上，易小迪难掩兴奋。他说，在过去几年公司放慢了脚步，阳光100失去了一些机会，但却得到了未来的发展空间。

　　6月12日，阳光100中国公告称，以每股3.4元配售最多3.75亿股新股，每股作价3.4元，较停牌前折让约16.67%，占扩大后股本约15.79%。配售股份中的2.14亿股由光大控股旗下光大安石团队牵头的投资财团认购，持股9.03%，该投资财团也由此成为阳光100第二大股东。

　　同时，阳光100还与光大安石签订一项战略合作框架协议，双方将发挥各自优势实现全面深入合作，充分结合公司的房产销售能力以及街区商业运营能力和光大安石在地产、金融等领域的资源优势。

　　合作层面包括光大安石将协助阳光100在未来进一步提高融资能力、业务规模以及资本回报率。另外，光大安石将就与阳光100在未来项目层面的合作中安排提供约50亿元人民币规模的融资，并以股权及债权模式投资公司项目，支持阳光100主力产品如商业街区、凤凰社等进一步快速发展。

　　一位熟悉阳光100的知情人士透露，除此之外，还有多家大型资管公司在与阳100洽谈相关合作。

　　盘活存量资产

　　业内人士分析，阳光100成为资本市场的宠儿，还有赖于其企业开发模式的调整。

　　在与光大安石宣布合作前，阳光100还于6月2日与毛大庆旗下的优客工场达成合作，未来将共同经营北京阳光100优客工场项目，并签署战略合作协议，试图将双方的合作推向全国；6月10日，阳光100又宣布收购李亚鹏旗下中书控股丽江雪山艺术小镇项目51%股权，全面介入项目经营与销售。

　　易小迪表示，利用去库存的能力、产品营销的核心能力，对巨大的产品沉淀资产进行盘活，跟这些公司进行合作，这是阳光100现在很重要的一个发展思路和转变。

　　“这些合作案例，印证了资本市场看好阳光100的原因。”专家表示，对于阳光100而言，放弃大规模拿地开发的发展道路，是让其获得一条输出核心优势，放大价值影响的 “轻资产”扩张之路。

　　“这个市场去库存压力和沉淀的资产比我们想象的都要大。”易小迪分析，一方面，这个存量是看不见的巨大资金；另一方面，这个存量是可以看得见的库存面积。

　　未来最大的机会不再是房地产增量的发展，而是如何盘活存量。而阳光100的轻资产模式正是要盘活这些存量的资产。

　　与此同时，除了地产公司外，资产公司、信托公司所投资的项目都面临很大的压力，如何盘活资产、如何在现有的形势下产生效益，是大家共同的难题。

　　易小迪透露，阳光100的销售能力、物业增值能力和产品等核心竞争力已经成熟，此前就已经开始做出一些品牌输出的准备。在大多数同行对行业悲观并过度低估的时候，阳光100的优势就凸显了。

　　“轻资产”模式受宠

　　易小迪特别强调，阳光100的轻装转型战略和其他品牌公司所讲的“轻资产”战略不同。其他的轻资产公司打的主意是“用别人的钱干自己的事”，借钱做项目，转嫁风险共享利益。而阳光100与之最大的差别在于，“用自己的钱干别人的事”，阳光100希望实现少投入多增值的目的。即用阳光100的投资和专业能力盘活别人有潜力的项目，获取增值收益，共担风险，合作共赢。

　　按照目前的计划，阳光100将用光大控股等财团首批提供的50亿元资金展开轻资产投资。易小迪说，阳光100通过轻资产合作模式加速业务转型升级，将用自己有限的资金去盘活有潜力项目。“50亿元的融资可能会做100个项目，或者是50个项目，参小股，去操盘。例如我们投2亿元，促进物业升值，获得8亿-10亿元的收益，我们就可以获得收益部分的50%。”

　　业内人士表示，作为品牌房企，阳光100的市场定位、规划整合和强大的销售能力最被光大安石等险资所看重，围绕此能力展开合作的空间被双方看好。

　　光大安石的强大资金实力及资源背景能协助阳光100轻装上阵，以少量资金投入获得项目操盘权，通过产品营销和品牌连锁带来项目升值和快速“去化”。从而实现经营规模和影响范围的快速拓展，最终获取利润。

　　此外，阳光100还将与光大安石整合资源建立房地产销售服务平台，打造集资产增值、物业交易、物业管理及社区金融为一体的多功能房地产互联网生态系统。

　　“轻资产”胜算几何

　　业内人士表示，房地产进入白银时代，传统的高额投资拿地、迅速转化成销售的模式已难以为继。包括“多元”、“轻资产”、“互联网+”、“跨界”、“金融”等模式都成为当前房地产行业尝试转型的方向。

　　越来越多的开发商正在采用轻资产运营模式。宝龙地产将旗下四家宝莱百货交由“大商”打理，腾出更多的精力和资源倾注于开发与经营高质量的综合商业项目；远洋地产实行“租售并举+轻资产运作”的商业模式，用较少的资金投入实现对资产的实际控制，获取管理收益和资产增值；花样年推出“投资+管理”的新模式，即与商业项目的开发商合作参股，小比例投入资金并代为管理；就连龙头万科也开始从合作中的股权转让或商业资产处置获得投资收益，通过联营合营公司实现万科的权益利润并收取相应管理费，让资产轻起来。

　　专家指出，轻资产模式令企业实现轻装上阵，完成快速扩张，从而成为中等规模开发商实现追赶龙头房企弯道超车的目标。

　　但专家也提醒，轻资产在某方面就是让投资者来负担资金投放，开发商就是提供服务。除非开发商有一套非常完整的开发体系，而且能非常完整地运作经营商业房地产，才能够说服投资者。

　　更值得注意的是，轻资产运营的过度化将会带来泡沫经济。倘若房企过度注重品牌、市场，忽视产品的质量与品质，结果也将是灾难性的。

　　北京商报记者董家声/文