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房价飙涨风险积聚深圳房贷集体收紧

https://www.biud.com.cn 2015年06月19日07:33 家居装修知识网

　　“基本都已经收紧了，特别是二手楼，给的那点折扣，可以忽略不计。”多名深圳银行业人士称，银行房贷政策收紧，现在已是普遍现象。如果深圳房价继续上涨，银行房贷政策也将持续收紧。

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　　越来越多的银行调高房贷利率，成为深圳楼市最近的焦点。《第一财经日报》从深圳多家银行获悉，迄今为止，至少已有10家以上的银行，在近期不同程度提高了首套房贷利率，个别银行虽仍执行此前标准，但却提出了附加条件。

　　集体收紧

　　根据融360最新监测数据，近期深圳有8家银行调整了首套房贷政策，其中7家利率上调，包括中行、建行、交行等3家国有大行，招行、民生、渤海等3家股份制银行以及邮储银行。

　　实际上，已经上调房贷利率的银行，并不止于上述7家。《第一财经日报》多方调查得知，近期深圳上调房贷利率的银行，至少已经超过10家，呈现出总体收紧的态势，而且几乎全部达到基准利率的95折以上。

　　作为房贷的主要资金来源，部分国有大行的利率水平，甚至已经超过股份制银行。某国有大行深圳分行人士告诉《第一财经日报》，该行的首套房利率，采取根据客户资信状况定价的策略。一般情况下，最低为96折，最高则为98折。而在5月份，其利率水平尚在95折以下。

　　“利率有个随行就市的问题，而且也要控制风险，现在别的银行都涨了，我们不涨也不行了。”另一家国有大行深圳分行人士亦称，该行首套房贷利率目前实行统一定价，一手楼全部为96折，之前则为93折。

　　股份制银行、城商行等中小银行同样如此。据融360监测，在股份制银行中，上调幅度最大的是民生银行，首套房利率由95折提高至基准上浮5%。而一家北京股份行深圳分行人士亦称，从5月底开始，该行一手楼首套房贷利率，就已由93折上调到95折，即便是合作楼盘和长期合作客户，也没有任何优惠空间。

　　部分股份制银行提高利率之后，虽然也提供优惠，但却提出了一定附加条件。据《第一财经日报》调查，某股份行就明确规定，只有在该行账户内新增10万元以上存款，首套房贷才能享受92折利率。如果没有新增存款，即便账户存款已超过此数，也只能执行95折利率。

　　一些资金规模有限的城商行，更是已经停止房贷业务。某上市城商行深圳分行人士表示，由于无法与大行竞争，除了为内部员工提供部分二手房贷款外，该行已经停止对外开展房贷业务。

　　房贷政策尚未调整的银行，亦有上调之意。某国有大行深圳分行人士说，其首套房贷利率目前仍按93折执行，最终要以实际审批情况为准，但审批结果以上涨居多。“别的银行都调了，我们早晚也要调整。”

　　“有些银行虽然没有明确上调，但内部对房贷业务采取不鼓励不提倡的态度，业务人员考核受到影响，也就没有什么积极性了，等于变相把房贷业务收紧了。”某股份制银行深圳分行中层说。

　　背后动机

　　今年4月份以来，深圳楼市猛烈上行，出现量价齐升的局面，这是触动银行房贷政策收紧的直接动因。

　　“深圳房价涨得太凶了，最近十多年都没出现过这种情况，简直太疯狂了。”上述北京股份行深圳分行人士说，经过最近两个月的上涨，深圳房价基本追平北京。面对房价短时期的凶猛上涨，银行有必要对贷款进行控制。

　　“现在楼市总体毕竟不是上升期，深圳的房价点位已经有点高了，这么短的时间涨这么多，风险也在积聚。”上述国有大行深圳分行人士认为，快速上涨的房价，已经引起银行对于风险的担忧，房贷政策略微收紧，也在情理之中。

　　今年以来，随着各项政策陆续出台，推动楼市逐步回暖，5月份一线城市房价涨幅明显，深圳更是遥遥领先，甚至出现了深圳楼市热过股市的说法。

　　6月18日，国家统计局发布5月份70个大中城市住宅销售价格，当月70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均涨幅，比上月扩大0.7个百分点。这是自2014年6月以来，环比价格迎来第二个月回升。其中，5月新建商品住宅价格环比下降的城市43个，持平的7个，上涨的则有20个。

　　在上述房价上涨的城市中，深圳的涨幅更是居于全国首位。今年5月，深圳新建商品住宅价格环比上涨6.7%。而上海、北京、广州三个一线城市，环比分别上涨2.6%、1.4%、1.4%，涨幅远较深圳为低。

　　2015年4月下旬开始，购房者抢先抢购，深圳楼市猛烈升温，出现量价齐升的局面。来自深圳规土委的数据显示，今年5月，深圳一手商品住宅成交面积环比上涨50.1%，同比上涨151.1%；成交均价则环比上涨8%，同比上涨18.8%。涨幅最大的南山区5月，房价更是同比上涨了85%。

　　在一些业内人士看来，银行收紧房贷政策，并非因为风险上升，而是受利益驱动。上述股份行深圳分行中层就认为，央行不对称降息之后，房贷年化基准利率只有5.65%，如果按低于9折执行，则首套房贷实际年化利率甚至不到5%，而存款利率则要上浮30%左右。

　　“房贷的风险其实很小，从风险管理角度来看，可以说是优质业务。退一步来讲，如果觉得风险大，贷款的时候控制一下也不难。”该人士说，利润空间受限，才是银行上调房贷利率的根本原因。

　　不过，亦有观点认为，深圳地区房价经过快速上涨，确实积累了一定风险。深圳某银行中高层向《第一财经日报》分析，房价过快上涨，实际上也抑制了一部分购房需求，后续上涨幅度可能会放缓，其中潜在的风险也不能忽视。

　　后续演变

　　尽管大多数银行都上调了房贷利率，但却并非各家银行一致行动，不同银行间的策略也出现了些微分化，个别银行的政策还有所放松。

　　据融360监测，兴业银行深圳分行已将首套房贷利率，由此前的95折，下调至92折。而个别外资银行的二套房贷首付，也已下调至四成。

　　上述业内人士认为，各家银行经营策略不同，兴业银行的做法不具太多代表性。如果深圳房价仍然快速上涨，不排除存在银行房贷政策继续收紧的可能性。而部分尚未收紧的银行，也有调整之意。

　　实际上，在分行业务权限上，国有大行、股份制银行、城商行之间存在显著差异。据上述深圳银行人士介绍，在深圳，国有大行分行基本拥有全部权限，股份制银行基本自主经营，但总行会给予一定指导意见，城商行则需要总行授权。

　　“深圳的情况有一定特殊性，要根据市场情况决定策略，各家银行分行权限比较大，所以操作起来比较灵活。后续政策会不会继续收紧，要看市场走势，现在还很难判断。”上述股份行深圳分行中层说，未来各家银行的策略，在具体执行中可能会继续分化。

　　而一致的看法是，如果深圳房价继续上涨，银行房贷政策继续收紧将是大概率事件，但收紧幅度可能不会太大，而且二手房政策会比一手房严苛。一方面，深圳的楼市未来不太可能出现较大风险；另一方面，房贷政策过度收紧也会对银行产生不利影响。

　　上述股份行深圳分行中层说，新建楼盘一般都有开发贷款，银行通过房贷才能收回前期贷款。如果房贷政策过紧，开发贷款回收难度加大，会对银行不利。此外，房贷政策收紧，会抑制购房需求，对开发商销售产生冲击，进而威胁银行资产质量，这是银行所不愿意看到的。“后续政策即便是有所调整，变化也不会太大，大家的利益捆绑在一起。”