“深圳客”炒热周边楼市 套牢故事会否重演？
历史总是惊人的相似。随着深圳房价暴涨，时隔五年，深圳购房者再度退而求其次，奔赴东莞、惠州，掀起新一轮购房热潮。
“现在不管什么户型的住宅都好卖，深圳客占到70%-80%。”东莞三正地产副总经理李启清告诉记者，由于深圳购房者日益增多，当地楼盘营 销人士都习惯地称之为“深圳客”。受此影响，李启清的公司在凤岗镇的两个楼盘——瑞士半山和卧龙山，近期销量比去年同期上升30%-40%。
东莞多位业内人士向记者证实，“3·30”新政后，临深片区成交量井喷，七八成以上的购房者来自深圳，凤岗镇5月份的成交量跃居东莞第一位。而依赖性更强的惠州，深圳购房群体则超过九成。
2010年，同样也是“深圳客”掀起了惠州、东莞楼市投资狂潮，造成两地新房供应量严重过剩。五年来，投资客被深套其中，算上银行利息和各种税费，至今亏本也转卖不出去。
转战东莞、惠州
随着深圳楼市高烧不退，“深圳客”加速外溢，拥有价格优势的东莞临深片区成交火爆，成为东莞市场的绝对主力。官方数据显示，5月份凤岗镇以12万平米的成交量排名全市第一。
中原地产东莞研究总监车德锐告诉记者，今年一季度市场还很温和，但四五月份临深片区开始发热，往年在东莞32个镇区中，凤岗镇的成交仅能排在八九位。除了临深片区，东莞很多区域仍是不温不火，尤其是远离深圳的几个城区，首次置业的刚需购房者明显不足。
合富辉煌数据显示，今年1-5月份，东莞一手住宅新增供应面积高达277.2万平方米，同比大幅增加65%；网签面积高达300万平方米，同比大幅增加72%，均创历史同期新高。
合富辉煌研究总监李兴旺认为，深圳房价高企，东莞房价平稳，均价尚不到1万，生活配套也比惠州完善，深圳高房价逼迫很多购买力不足的人转向东莞。
此外，“3·30”新政出台后，东莞、惠州二套房均执行了首付4成，这为深圳投资客进入提供了杠杆空间。
“在2011年后，深圳客开始消失了，但去年年底，政策放松后，市场又开始回暖，深圳客重返东莞。”李兴旺告诉记者，在靠近深圳的塘厦、凤岗片区，七八成是深圳客，环江、樟木头深圳客大概占四五成，而长安、虎门、沙田也有两三成深圳客。
合富辉煌数据统计，2007年1-5月东莞新房均价为4750元/平米，今年同期均价为9260元/平米，八年时间价格仅翻了一倍，而同一时期，深圳房价至少翻了五倍以上。
同样临近深圳的惠州更依赖于深圳客。
在惠州靠近深圳的大亚湾龙光城销售经理周先生告诉记者，今年该项目价格一直都是每平米五千多元，但因销售明显回升，项目从6月初开始上调到6000-6800元/平米，客户来源基本上全部是深圳购房者。
大亚湾房地产协会会长谭建文告诉记者，大亚湾90%的购房者来自深圳，主要是惠州距离深圳一步之遥，价格差异却非常大，大亚湾一套100平米的房子总价不到50万元，首付一二十万元就可以买，月供压力也不大，“但这些钱在深圳只能买个卫生间”。
据大亚湾区房产管理局统计数据显示，5月份大亚湾销售总金额达16.47亿元，环比增长19.08%，同比增长83.41%。惠州排名第一的楼盘碧桂园·十里银滩，5月销售量达1668套。
碧桂园·十里银滩销售经理方先生告诉记者，该项目的购房者90%是深圳客和香港客，目前销售单价5500-7500元/平米，比去年微涨300元/平米。
面临被套风险
不过，五年前的投资大潮曾留下了惠州“空城”代号，前一轮投资客甚至还被深套其中。如今，深圳客再次转战东莞、惠州，曾经的“套牢”故事会否重演？
李启清向记者表示，越来越多的人开始接受像欧美国家一样，工作在大城市，生活在周边卫星城市，近两年这种趋势越来越明显。凤岗房价在1万元/平米左右，比深圳至少便宜一半，很多在深圳买不起房的人会被挤压到临深地区。
李兴旺称，这几年随着深圳的很多企业及上下游供应商迁往东莞，当地有产业和生活配套支撑，也带动了深圳客流向东莞。
“现在买房的基本上是自住，医疗、教育等市政配套也在慢慢成熟，这几年刚需客也积攒了首付款。而2009、2010年基本上全是炒房的，但 这些投资客被套了五六年也没赚钱，大家看到了惠州实际上没有投资价值，现在还来惠州买房的，基本上都是考虑自住或度假。”谭建文说。
不过，车德锐却告诉记者，这一轮购房潮的主流也不全是自住客，由于此前市场传出深圳或将成为直辖市的传言，凤岗、长安等临深片区或将并入深圳，因此这些区域也出现了投资客的身影。
购买了龙光城一套66平米两房的投资客告诉记者，所购房产总价30万左右，作为一种分散投资，他看中的主要是深圳发展空间不足，未来可能会向周边扩容的概念。
“我们客户有投资也有自住的，项目虽然属于惠州地段，但实际上跟深圳只隔了一条线，规划中的地铁修过来后，交通更方便了，仅相隔几百米，深 圳房价均是一两万，这边只要几千块，在深圳买不起房的人，但又需要住房的当然会选择这边。”周经理称，最近成交数百套，项目是总建筑面积500万平米的大 社区，目前已建三分之一。
但一位不愿具名的业内人士告诉记者，像惠东、淡水这种距离深圳较远的区域，基本上以投资客为主，但因为前几年投资客都在亏本，无法再吸引后续投资，所以开发商只能打出自住概念，实际上仍然以投资为主。
上述碧桂园的方经理告诉记者，客户中投资自住兼有，多数是买给父母养老，或者将来自己养老，现在虽没有2010年那么火爆，但销售量也在回升。该楼盘体量非常大，共10万户，目前已建三期，后续还有五六万套待开发。
“惠州供应量太大，大量房子空置没人住，虽然价格不贵，但仍有泡沫，这一轮进去买房的，除非真正是自己住无所谓，否则必定再次深套。”上述业内人士预言。
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