美媒称国人排队给美房地产送钱 50万美元换绿卡
美国，纽约——赵艳初(Yanchu Zhao)和她在纽约大学(New York University)的许多同班同学一样，日程很紧张。她是一名大三的学生，在同时攻读经济学和新闻学专业，像玩杂耍一样同时兼顾着学业、实习和生活。 她和室友们住在先锋广场附近租来的房子里。
但赵艳初和同班同学们不一样的地方在于，她来美国靠的是学生签证。“很多学生都说过，在纽约、甚至在美国找到一份工作有多么难。”她说，“我爸妈听说，如果我能拿到绿卡，我就能更轻松地成功找到工作。”
因此，两年前，赵艳初的父母在纽约布赖恩公园的一个酒店项目投资了50万美元，因为他们知道这笔投资能够转换成他们一家人的绿卡。三个月前，他们的材料通过了，这户姓赵的人家成了美国的永久居民。
赵艳初的父亲目前还留在北京，但她母亲已经与她在美国团聚，现在在纽约的罗斯福岛租了一间工作室，同时还在学习英语。投资房地产项目换取合法的移民身份 已经成为纽约市一门庞大的生意。通过联邦政府一个叫做EB-5的签证项目，外国人(其中超过八成都来自中国)正在向酒店、公寓、办公楼以及公共/私营工作 领域投入几十亿美元的投资，希望它们最终能够换来绿卡。
1200名外国人已经在哈德森广场的项目中投入了6亿美元；1154人已经在之前名为大西洋广场(Atlantic Yards)的开发项目布鲁克林太平洋公园(Pacific Park Brooklyn)投资了5.77亿美元；还有500人已经在金融区的四季酒店和公寓项目中投资了2.5亿美元。EB-5投资移民项目涉及的项目名单还包 括西47街的国际宝石大厦(the International Gem Tower)和史坦顿岛上的纽约摩天轮(the York Wheel)。
根据这个联邦签证项目，外国人在一个至少能够创造10个工作岗位的项目中投资50万美元(某些情况下是100万美元)，就能申请一张绿卡。总体而言，通过这个项目，需要22到26个月才能获得合法的居住权，而其他签证项目则需要几年的时间。
虽然EB-5项目自从1990年就已经出现了，但一直到经济衰退时期，因为很难从传统的借贷渠道拿到贷款，各公司才开始急切地利用它来为自己的项目筹集 资金。只要每争取到一名外国投资者就聘用10个人，任何一家公司都有资格参与。比如，如果一家快餐加盟公司聘用20名员工，它就有资格从两名外国投资者手 头融资一百万美元。
“两三年前，政府创造了一个架构。这样，对我们来说，这件事就好办多了，”为开发商就签证项目提供咨询的美国移民集团(the American Immigration Group)首席运营官大卫·芬克尔斯坦(David Finkelstein)说。“现在，我们可以利用建设成本以及一定的软性成本，比如建筑成本，来确定我们到底能够创造多少工作岗位，以及我们到底能够从 投资者那里筹集多少钱。”
过去四年，这个项目的火爆程度飙升。2010财年总共只发放了1885份签证。但政府数据显示，到了2013财年，这个数字跃升354%，飙升到了8564。去年八月，还没有到当年财年结束的10月，全年一万个签证名额已经全部用完。
今年，达到这个配额的时间更早，提前到了5月1日。按照这个项目，投资者的家人，包括所有21岁以下的受抚养者，都能申请一张绿卡，每个家庭成员都计入这个配额。因为大多数投资者都是以夫妻、甚至全家的名义申请，所以配额很快就会用完。
目前很难拿到具体的数字，但EB-5项目行业协会组织、投资美国(Invest in the USA)的数据显示，2013财年，也就是有数据可考的最近一个财年，纽约州通过这个签证项目实现的投资总计达到了3.79亿美元。这个金额占到了这个项 目投资总额的19%，仅次于加利福尼亚州的22%的占比。纽约州2010和2011财年两年的投资额度加起来也只有3.27亿美元。这些数字较低的原因一 方面是因为数据滞后，同时也是因为没有计入最近的一些大型项目，比如哈德森广场。
这个投资移民签证项目为有钱的外国投资者提供了一个获得美国合法居住权的简单途径。
2009年，47岁的林毅(音译)还在上海一家传媒公司担任高管，他那个时候才开始考虑通过这个项目申请绿卡。他花了两年的时间来寻找开发项目，“从东找到西，从北找到南”，最后终于决定在迈阿密一个多功能混用项目中投资50万美元。
“必须非常清楚整个流程和项目，还有它的融资情况，”林毅说。“不幸的是，许多中国人对移民程序很清楚，但对他们正在投资的项目却并不熟悉。”这一点很重要，他说，因为如果项目流产，外国人就有可能同时丢掉投资的金额和获得美国绿卡的机会。
林毅在迈阿密的投资项目进展顺利。六个月前，他和他的妻子席茉莉(音译，Molly Xi)都拿到了绿卡。现在，这对夫妻住在切尔西的一套豪华公寓里，林毅目前的工作则是担任媒体顾问。“我在上海住了差不多45年，想在一个不同的城市体验 一种不同的生活，”他说。“说到全球的国际性大都市，纽约是最好的一个。”
而对于赖加里(音译，Gary Lai)来说，这个项目则是为了子女。赖加里的业务是生产加工女装，原本并不打算离开他所生活的台湾。但他希望为了子女拿到绿卡：他儿子目前在加利福尼亚 大学欧文分校(the University of California， Irvine)读三年级；他女儿十几岁了，目前在加州就读寄宿学校。
“我老婆每隔几个月就来看看孩子们，但有了绿卡就会简单得多，”赖加里说。“而且，它对我儿子毕业的时候找工作也有帮助。”赖加里考虑了几个项目之后，最终在皇后区法拉盛富顿广场一号(One Fulton Square)一个多功能混用项目投资了50万美元。
苏富比国际地产(Sotheby’s International Realty)尼基·菲尔德小组亚洲业务主管张·丹尼尔(音译，Daniel Chang)说，林毅和赖加里都是这个项目中典型的投资者。“它其实是面向中国的中产阶级和上层阶级人士，而且很多人都是为了自己的子女，”他说。“这个 项目面向的人群不是中国的超级富豪，因为他们不愿意缴纳美国的赋税。”相反，他说，中国最有钱的人都喜欢香港和新加坡这些低税率地区的居住权，然后利用有 效期为10年的旅游签证去美国。
但对开发商来说，找到合适的中产阶级投资者却有可能是一件棘手的事情。这些人要能够证明自己的50万美元投资来源合法，而且还要能经得起移民官员的检查。
赖加里说：“最难的地方是拿出资金证明。”他是一位制造商，从几个不同的来源收钱，他说，“要证明它们全部都是合法收入，而且拿出合适的记录很有挑战性。”
确认投资者们的身份是一门竞争激烈的生意。通常，开发商们雇佣在中国的所谓移民代理们利用他们自己的网络来找到投资者。
开发商们同时也会自己上路，替自己的项目物色投资者，主要是去中国。这些推介会有可能不事张扬，也有可能弄得很花哨。杜斯特组织(the Durst Organization)代理机构、Rosenberg & Estis律师事务所合伙人加里·M。罗森博格(Gary M. Rosenberg)说：“我们曾经搞过一场活动，开场是一个舞蹈节目，还有一场灯光秀。”
外国投资者在杜斯特在西57街开发的租赁物业Via投资了两亿美元，在美国大道855号的杜斯特多功能混用项目投资了八千万美元；这些资金占到了这两个 项目总造价的25%。罗森博格说，这些项目的路演中既有司仪，又有小游戏，还有奖品。他说：“当天签约承诺投资50万美元的前100人可以获得 iPad。”
开发商们急于参与这个签证项目是因为它比其他许多融资来源的成本更低廉。这在很大程度上是因为，它的参与者们最关心的问题是拿到绿卡，因此愿意接受更低的投资回报率，一般还不到1%。
维克多集团(the Victor Group)商务拓展副总裁阿萨夫·舒斯特(Asaf Shuster)说：“它是一个很好的融资平台。”这家公司目前正在为它在第五大道281号一幢60层楼高的公寓楼向180名外国投资者筹集九千万美元。 项目的总预算是四亿美元左右，舒斯特说，“建起这么大的一个项目需要大量的产权以及很大一块融资。”
投资移民签证项目出现之前，这家公司原本需要申请贷款，同时还要支付12%左右的利息。他说，“但通过EB-5签证项目拿到的资金利息能低到5%。”美 国移民集团首席运营官芬克尔斯坦目前正在为维克多集团第五大道281号的项目提供咨询服务。他说，开发商们需要付钱的地方包括收费不菲的移民机构、法律收 费以及其它开支。
虽然这个签证项目对开发商们和外国人有意义，但也发生过几起记载得很详细的欺诈案，主要涉及开发商向投资者提供不实信息，结果项目最后却无法完工。虽然 传统的商业银行会密切关注项目的建设工期，根据项目的进展发放资金，但EB-5签证项目的投资者们都是一次性拿出资金，因此，开发商们在项目完工前就可能 会花掉这笔钱，最终导致资金短缺。
目前为止，纽约市的EB-5签证投资移民项目还没有出现过重大问题，但或许也只是一个时间问题。“通常需要五年时间，而这些项目中许多都是2011年才 启动的。因此，目前判断哪些会遭遇滑铁卢还太早，”苏富比的张·丹尼尔说。“但我脑海里已经亮起了一些红灯，有些项目的情况并不好。”
针对这个投资移民项目的另外一种批评是，它缺乏透明度和监管。甚至就连这个项目的支持者们也在呼吁改进。
投资美国首席执行官彼得·D。约瑟夫(Peter D. Joseph)说：“我们希望看到各个机构之间加强合作。”比如，这个组织希望美国公民与移民事务局(U.S. Citizenship and Immigration Services)、美国国土安全部(the Department of Homeland Security)下面运作这个项目的部门以及其它政府委员会和政府机构能够增加合作。这个行业组织同时支持提高美国公民与移民事务局的权限，拒绝一部分 投资者，也支持监管者更多地去项目现场实地走访。
约瑟夫说：“建立一个透明的市场需要大量的工作，我们还在继续努力工作，改善这方面的情况。”
目前已经处于严格审视的一个方面是项目的选址。这些项目原本应该位于高失业率的地区，但有些却在纽约市中心、切尔西以及翠贝卡这些繁华地段。这是因为， 开发商们获准在项目规划的计算中纳入临近的地块。比如，布鲁克林太平洋公园就临近布鲁克林的布朗斯通有钱人社区，但支撑这个项目的却是皇冠高地和贝德福德 -史岱文森地区的高失业率。
今年九月，这个移民投资签证项目的一些方面将面临到期延长的问题。届时，美国国会可能会解决一些受到关注的问题；其中可能就包括很快就被一抢而空的一万 个签证配额。专门研究这个项目的移民律师莫娜·沙(Mona Shah)说：“这个问题会得到解决，他们将调整签证的数量，放出更多的名额。”
同时，50万美元的投资门槛也很有可能会提高，这也是美国支持投资的一个举措。另外，项目开发利用临近地块的行为也可能会受到遏制。终结这种不公正的地块划分行为可能会在纽约引发严重的后果，因为有些区域很少有地方失业率水平能高到符合要求，比如曼哈顿。
同时，用City Connections公司律师兼助理地产经纪人陈敏(音译，Min Chan)的话说：“整个市场目前依然有点像蛮荒西部时期的状态。”这家经纪公司眼下正在申请执照，帮助开发商们处理投资移民签证项目。它也是第一批申请 执照的经纪公司之一。“市场上有很多人并不了解他们正在从事的业务。它非常复杂，涉及很多细节问题。”
“但一切都值得，因为它既创造了就业，又让人们能够接近到自己的美国梦。”
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