佳兆业危机化冻 称融创优点多望今后继续合作
“融创介入佳兆业收购的这段时间里,我们看到了他们的很多优点,是一个非常优秀的团队,很多地方值得佳兆业学习。因此,未来有机会也希望双方还可以合作。”佳兆业新闻发言人这样对《证券日报》记者表示。
这也是融创中国主席孙宏斌做出“佳兆业不值得收购”的表态后,这家仍未完全从危机走出房企的首度回应。
佳兆业在一定程度上也确实应当感谢融创。有分析人士指出,融创中国实际上是为佳兆业提供一笔以收购为名的有息贷款,帮助佳兆业支付员工工资、工程款等应急款项,保障公司的日常运营。
而从近期的情况看,佳兆业的处境也似乎正在往好的方向发展。不但获得了二股东的输血,还拿下了深圳大型场馆的运营权,部分城市销售也恢复了正常。佳兆业内部人士还向记者透露,“老板(郭英成)回来以后,确实已经给各分公司下达了任务,要求他们尽快恢复各地的销售”。
急速下坠
自去年年底开始,作为当地最大房地产商之一的佳兆业便陷入了麻烦。因公司创始人郭英成涉及官员反腐案件,佳兆业在大本营深圳的全部房源被政府部门限制销售。
根据佳兆业2014年12月21日的公告显示,该公司位于深圳的四处处于预售阶段的物业项目、三处已落成的物业项目未售单位、以及三处持作出租或自用 的物业均被锁定。同时,其还有八个处于发展阶段的物业项目所必要的执照、许可证、批文、登记及备档的常规申请不获相关机构接纳。这已囊括佳兆业在深圳的所 有未售物业。
彼时,佳兆业便开始了自救行动。在房源“被锁”的消息传出后不久,佳兆业实际控制人郭英成家族旗下的大正投资,以每股2.898港元,溢价减持了 5.755亿股旧股(占佳兆业总股本的11.21%)予生命人寿。而生命人寿在付出16.68亿港元的代价后,其在佳兆业的持股比例将增至约 29.96%。并晋升为公司单一最大股东。
随后,公司创始人郭英成于2014年12月10日宣布辞任包括董事会主席在内的一切职务,其胞弟郭英智也由副主席、执行董事调任非执行董事。至此,郭 英成家族全面退出佳兆业管理层,而郭英成的老乡,生命人寿的控制人张峻开始入主佳兆业的管理,并派出叶列理、雷富贵接任公司董事会主席及执行董事。
显然,佳兆业希望可以通过这种方式传达一些信息,以帮助公司解除困境。但情况却并没有像佳兆业想象的那样发展。
由于房源被锁,无法正常销售,佳兆业的资金状况迅速恶化,各大金融机构见此也纷纷向法院申请诉前财产保全,导致佳兆业在各地的资产大部分遭到司法部门冻结;随后,美元债券违约等一系列打击又接踵而来。
此时,摆在急速陨落的佳兆业面前只有2条路可走,要么破产清算,要么被别人收购。而这家年销售额超过300亿元房企,早在几年前便制定了重回一、二线城市的战略,因此其在深圳、上海等地拥有相当优质的项目储备。因此,不少开发商对于收购佳兆业也均表达了浓厚的兴趣。
而当时刚刚从绿城收购案中脱身的融创中国,显然是动作最快的一个。2月6日双方同时公告称,融创中国与郭英成家族签署协议,并于1月30日以均价 1.8港元/股,购入了佳兆业集团25.29亿股,占佳兆业总股份的49.25%,涉及资金45.52亿港元(约合人民币36.72亿元)。
同时,今年2月1日,也就是融创宣布收购佳兆业股权的前五天,融创宣布以23.74亿元的价格收购佳兆业位于上海的四个项目。分别对应上海奉贤区佳兆业8号、上海青浦区君汇上品、上海浦东金融中心、上海嘉定区徐行镇佳兆业城市广场,是佳兆业在上海的主要土地储备。
实际上,融创的两笔资金对于当时佳兆业来说显然十分关键,也帮助佳兆业渡过了最为困难的时刻。
否极泰来?
而自融创介入佳兆业的收购后,关于佳兆业的“好消息”便开始不断出现。
先是3月份,佳兆业公布了其境内债务重组计划,共涉及资金479.7亿元,占其境内外计息债务总额650.09亿元的73.79%。而这份境内债务重 组计划,也获得了境内债权人的肯定。迅速搞定境内债务的重组后,也让佳兆业和融创可以全身心投入到海外债务的重组计划中。而债务重组的完成是解决佳兆业危 机的重要一步。
随后4月初的房源解锁对于佳兆业意义更是重大。早在去年年底佳兆业深圳房源被锁之时,佳兆业内部人士便对《证券日报》记者称,“事情的关键在于佳兆业 位于深圳的房源何时解锁,否则其他的手段对公司走出危机的意义都不大。”据悉,深圳的业务大约占佳兆业全部业务量的五分之一强,深圳房源全部被锁对于佳兆 业的打击无疑是致命的。
据悉,4月3日晚间,佳兆业位于深圳的多个项目,很大一部分房源状态由”管理局锁定”变为“司法查封”。其中包括位于龙岗区的佳兆业中央广场、佳兆业悦峰花园、佳兆业龙岗大道1号,大鹏新区的KPR佳兆业广场,前海片区的佳兆业前海广场等。
佳兆业相关人士则对《证券日报》记者表示,截至目前,佳兆业所有行政司法查封已经全部解除,意味着自2014年以来的政府锁盘危机已经不复存在,因行政原因导致的锁盘已经不复存在。
至于仍有部分项目被标注为“管理局锁定”,上述人士解释称,这部分项目都是业主交过定金的,但由于是期房,在产证办理前无法实现过户,如果这部分房源 当前解除了管理局锁定,债权人会申请司法查封,小业主的权益便会受到侵害。因此这些“管理局锁定”的房源实际是佳兆业与相关部门的一种默契,在和债权人重 组方案谈判完成后,这部分标注锁定的房源便将全部解封,而相关业主也是支持公司的这种做法。
在房源解锁后不久,4月13日,郭英成被再次委任为佳兆业董事会主席,同时回归的还有其曾经的秘书郑毅,两人双双成为佳兆业的执行董事。此外,生命人寿还向佳兆业提供了一笔多达13.77亿元的贷款,以帮助佳兆业支付一宗土地的出让金。
5月21日,深圳市盐田区政府采购中心正式发布通知,佳兆业集团在深圳盐田体育中心运营管理单位的公开招标中,击败全球多家文化体育公司,成功中标。 对此,业内人士普遍认为,佳兆业能中标一方面是其有着丰富文体产业运营经验,更关键则在于这意味着佳兆业和政府的关系已经大大改善。
分道扬镳
不过,就在佳兆业扭转颓势,一步步走出危机的时候。郭英成和孙宏斌矛盾也开始显露了出来。
5月28日,融创中国发布公告称,因收购若干先决条件并未达成,且买卖双方均认为这些先决条件不能在今年7月31日的收购要约期内达成,公司在评估各 方条件后,决定于当日起终止有关佳兆业部分股权的收购,公司先后两笔预付款连同利息,将由佳兆业大股东方分两期退还。而其中第一笔11.625亿港元的款 项目前已经完成了偿还。
实际上,双方的不和谐自郭英成4月份重回佳兆业便已经开始。
在郭英成重新担任佳兆业董事会主席后不久,融创在佳兆业内部担任关键岗位的人员便遭到了清洗,融创团队也全面从佳兆业的办公地点搬离。
对此,有业内人士分析,当初融创的收购价格肯定是偏低的,每股收购价比净资产低了六成,而目前郭英成看到局势有所缓和,判断可以完成自救,显然不愿意 把这笔买卖继续下去。而除收购资金外融创不再有任何资金投入,也确实令郭英成有所不满。实际上,当初收购协议中设立的若干先决条件,也给了郭英成回头的机 会。
此外,佳兆业各种隐性债务和粉饰年报等问题的出现,也确实令孙宏斌一方产生了犹豫。
孙宏斌近日也表示,“不收购佳兆业就是融创觉得佳兆业已经不值得收购了,它想不想卖对我来说都无所谓了,因为我不想买了。”同时,针对除收购资金外融 创不再有任何资金投入的问题,他强调称,自己只对融创的投资者负责,收购佳兆业过程中的一个底线就是不能影响融创的投资者和债权。融创不会给佳兆业做任何 担保和额外的东西,只是花钱买佳兆业的股票。
“这是我的底线,因为我要对融创的投资者负责,对融创的债权负责。融创本来是一个非常好的公司,不能因为收购佳兆业把融创拖得很难受,那我犯不着。”孙宏斌称。
而就在双方宣布分手后不久,融创再度发布公告称,由于完成收购事项所需的条件不能在短时间内达成,决定终止收购佳兆业上海四个项目。根据融创与佳兆业 签订的《解除协议》,佳兆业需要退回10.12亿元给融创,同时支付按年利率10%计算的资金占用费3512万元,合计10.48亿元。
对此,有业内人士也指出,不到一个月的时间里,佳兆业能马上退还两笔总额近20亿元的款项给融创,可见其资金链压力已经得到缓解。
自救之路
实际上,仅从目前的情况看,郭英成选择自救这条路并没有什么错。
近日,有消息称,杭州当地银行已经开始降低对佳兆业的风险评估,就在6月份,佳兆业杭州区域住宅项目玖珑山已经获得中国银行杭州分行放行,允许其贷款抵押物由土地变为现房,这意味着这个项目可以成功办理房产证进入正常销售环节进而恢复资金运转。
同时,佳兆业目前已有八个区域的项目全部可以正常销售,包括重庆、绥中、辽宁、长沙、上海、成都、苏南、佛山。而湖北、山东、珠海等地则是部分项目开 始正常销售。知情人士还透露,佳兆业所有的分公司都在跟金融机构谈解除司法查封,很多城市已经在走流程,各地银行开始逐步放款。
此外,据了解,佳兆业创始人郭英成近日出现在了佳兆业成立16周年的活动派对上,并在当天召集佳兆业在全国的高管开视频会议,要求在7月31日之前佳兆业在全国所有房地产项目必须恢复销售。同时,集团财务部的人已经迅速牵头各地方公司高管,联系合作金融机构,协商解锁事宜。
对此,佳兆业内部人士向《证券日报》记者确认了上述几则消息。“银行放行的目前只有杭州的项目,其他都还在谈,只能说进展都还不错。同时,一些城市的 项目也确实恢复了销售,主要是这些项目债权关系比较清楚,公司和债权人谈得也挺好,尽快恢复销售回笼资金对双方都是有好处的。而老板回来以后,肯定是给我 们下达了一些任务,但具体期限是不是7月31日,这个还不好说”。
值得注意的还有近日佳兆业对管理层的调整。6月11日佳兆业发布公告称,因有意投放更多时间于其他公务,叶列理辞任执行董事及董事会副主席,金志刚辞任董事会执行董事,变动即日生效。与此同时,佳兆业董事会进一步宣布,执行董事郑毅已获委任为该公司行政总裁。
据悉,34岁的郑毅2007年加入佳兆业集团,曾担任郭英成的秘书,并在集团多家下属公司担任多个职位。对此,有业内人士指出,由郑毅担任行政总裁,可以更好的执行郭英成的意图,毕竟郭英成目前仍在中国香港,何时回到内地仍不好判断。
而在完成本次管理层调整后,佳兆业的5名执行董事分别为郭英成、孙越南、雷富贵、喻建清、郑毅。在叶列理离开后,生命人寿的代表也只剩雷富贵一人,其余3人均是郭英成的嫡系部队。
显然,郭英成正在一步步的重新完全掌控这家其一手创建的公司。不过,其自救之路也注定并不轻松。
虽然各地销售开始逐步恢复正常,但郭英成本人暂时还没有回到内地,仍处于遥控指挥的状态。同时,公司财报也一直没有披露。对此,佳兆业方面对《证券日报》记者表示,由于涉及联交所规定,关于财报的消息一切以公告为准。
此外,与海外债权人的谈判也还在继续,而这也是解决佳兆业危机的关键一步。在融创退出谈判后,郭英成已委托佳兆业前任副董事长谭礼宁主持债务重组的工 作。据悉,谭礼宁在房地产和企业融资等方面均有丰富经验,在加入佳兆业之前,曾任职盛高置地和合生创展的高层职位,亦曾在多间主要的国际投资银行从事企业 融资业务。
谭礼宁透露,佳兆业正考虑融创以外的收购要约,并向境外债权人承诺,会尽快提供包括境内重组及公司与境内贷款方讨论进展的最新情况、是否在考虑融创要约以外的其他相关方提出的要约、境外重组的拟议时间表,及在未来几周将如何开展工作等信息。
佳兆业内部人士也透露,公司已经拿出一份较融创方案更有利于债权人的重组计划,目前双方仍在协商。而在佳兆业的危机全部解决前,《证券日报》记者也将继续关注此事的走向。
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