陈纯：求速度的创业者面临的办公空间难题
在夏季O2O世界大会的创客峰会上，COWORK酷窝(中国)CEO陈纯为我们带来了《共享经济下，如何颠覆传统办公？》的主题演讲。
COWORK酷窝(中国)CEO陈纯
以下是她的演讲实录：
各位上午好！
在座的有很多是CEO方，有很多人有一个标签就是为事业奋斗的工作者，每个人都需要一个空间，一个桌子，一个笔记本。你在你的黄金生命中，以往我们会说每天至少有8小时是在工作，除了小时候和老年人，在人的一生中最精华的时段，大部分的时间都在跟工作打交道。不知道各位有没有留意到，你的工作环境是在什么样的空间里面渡过？今天，我们看到O2O讲了很多东西，O2O连接我们的吃的、喝的、打车、医学、技术，可能还有一个东西跟大家日常息息相关，跟人的生命时间有质量的提升息息相关。就是我们的工作时间在哪里渡过，如何跟别人打交道，你跟同事之间的关系怎么样，跟隔壁公司的人认识吗？在今天大家都说移动互联网，互联网的世界是平的，地球是平的，但是在你的物理空间跟在你的工作环境里面，跟你在社会资源打交道方面真的做到平的了吗？所以我们来探讨一下这个问题。
市场的快速发展使得写字楼市场旺盛
目前，共享经济之下，如何来颠覆一个传统办公？不知道在座的对市场了解有多少，但是我相信各位或多或少都有过找写字楼的经验，目前来讲全国的北京写字楼市场是排名第一，广州是第二，一线城市中高端商务写字楼市场需求很旺盛。近三年来行业的发展，五年前看办公市场的时候，最敏感的数据是什么人在用好的商务办公楼宇。中国大量的商务办公楼宇为谁而开发建设？基本上以前可以很明确几点，房地产、金融、专业服务业。这几年看到的数据是什么？TMT在近两年，特别是今年整个的行业需求活跃度超高，活跃增长率超过35%。
大家看蓝色的数据，可以看到在中国各行各业，所有的行业办公中，目前来讲敏感关注的有几个行业，一个是TMT，就是数字新媒体产业，包括移动互联网、科技信息等等相关涵盖的行业。另外就是金融业、专业服务业、工业制造业，还有其它相关的行业，到目前来讲，有四个行业基本代表了现在谁在用空间工作的需求是最大的，基本是四个模块的内容。
东西所有的数据进行了详细的分析，基本上北上广深这几个城市里面跟这个峰会相关的移动互联网行业，TMT行业紧密相关的数字新媒体行业，这三年以来呈现蓬勃的办公增长的需求。北上广深，中国的四大核心城市，写字楼的存量很大，就是说这些城市有大量的写字楼，当写字楼的空置率很低，证明需求旺盛，越来越多人的在用这些写字楼。前面五年我们在担心中国大部分城市再开发综合体、办公楼，这些楼到底有没有人用？事实告诉我们，好的楼宇空置率很低，存量很大。今天在北京去找写字楼，租金合适的，位置方便的，不用手续很麻烦也未必很轻易就能找到一个很理想的楼。数据告诉我们，租金最高空置率最低，需求最活跃集中在这四个核心城市。
写字楼行业信息需要更高效对接
以往大家在这些楼里怎么工作？简单来讲，办公的传统模式，第一个就是中心化，一个公司可能是一栋楼，可能是一个园区，可能是其中几个单元，关起门来是自己的小世界，隔壁是第二行业，跟我没有直接的关系，公司我有前台、会议室、大的培训客室、茶水间，但是不可能做到跟其他公司分享，为什么？因为我在付租金，我的员工不可能跟他们分享，因为我的员工非常忙，我自己公司组织活动都没时间，怎么可能跟隔壁公司整天联谊一下呢？有，但是很少。再一个是重资产，无论怎么样得自己租，或者自己买，总有一个地方得去办公，属于你的租赁形式或者是买卖形式。
复杂，你得找楼，行政部门去找，找楼要签约，签完要交租金、办证，一套流程下来必须要有行政部门，或者你自己花时间把这个事儿干了。
权威感，以往写字楼能够很明确的反映我公司是谁。束缚感、统一化，大家长的都一样，整个流程周期进与出都需要很长的流程，需要花时间、人力、财力投入去做这样一件基础的事情。
简单总结，传统的办公问题在哪里？成本高、利用率低，我讲的利用率低的意思是说，目前的各种打车软件，他们改变的是什么？大家的闲置资源跟闲置时间。在大部分的公司里面，前台整天坐在那儿就做一份工作，几千块钱也好，一万块钱也好，解决的就是这个公司的前台工作。有的公司会议室使用频率很高，有的很低，即使最近很贵，在北京CBD地300块钱/平方，会议室8个人，设培训课20人、30人，每周只用几次，也一定要配置，一个是需要，一个是好看。空间闭塞，员工的活动得靠自己设计。
缺乏个性，为了成本起见，只在把我需要的地方把公司做的很漂亮。流程复杂，罗嗦的行政，跟政府打交道，跟业主打交道一堆罗嗦的事情，无论从个人公司的形象，到公司里面的沟通开放界面，甚至租这个楼的流程特别复杂，很多闲置的资源得不到提升和利用。这个是不是符合目前共享经济下资源的使用呢？从硬件来讲，我理解的硬件是什么？房地产，或者是硬性的物理空间，每个人离不开的是四面墙，这是我们身处其中最大的硬件，其他硬件是基于物理基础和人之间发生的硬件联系。我们最大的硬件除了住的房子之外，办公的房子跟最相关。
市场发展过快，需要新的更灵敏高效的写字楼服务
用户市场是什么情况呢？可以看到全球的雇员跟工作者已经超过35亿，目前在地球上有35亿人为了各种各样的事情在忙碌着，其中一个标签叫工作。另外，在这35亿人里面，流动性的工作者大约有15亿人，其中这15人的工作者66%愿意为了更灵活的工作条件来考虑降低租金。在发展中国家，一张办公桌每年的平均成本已经是19000美金左右，在那里设置一个位置，不知道各位怎么考虑自己的行政、办公方面的使用成本。按照以往的经验，你请一个人可能花的不只是工资是多少，五险一金多少还得考虑公司租了这个楼所用的各种杂费，摊到每一个人身上，基本上全球，包括连锁性的世界500强，在做办公成本分析的时候，基本都会这样摊下去。请一个人，设置一个位置背后是一堆成本，成本就是这么累计下来的，一张办公桌都有一张办公桌的成本。
按照标准，公司一定得有前台、茶水间、会议室、经理室，普通的员工要坐在外面，统一的模式搞下来，55%的办公桌是被闲置的，包括你的公司在不同的阶段，有时候精简，有时候膨胀，有时候有一些人员的替换，始终有空置率。把单位缩小到最小的办公桌来看，基本上可以说有55%的办公桌使用效率是被闲置的。59%的工作者都希望自己工作所需的工具可以在任何地方办公，就像咱们今天，相信很多人拿着手机、笔记本电脑，无论在机场、火车，或者去哪个城市都可以随时展开工作，这是目前的真实用户市场情况，他们希望更灵活，效率更高，包括在任何地方都可以办公。
传统办公模式跟目前用户市场发展的高度不一致，还体现在哪里？中国万众创新，大家都在创业，时代的风口，创业的浪潮，特别是总理提出的大众创业、万众创新，在这之前，从2012年开始的数据，12、13、14年，在北大广深小微企业每年的增长数量在剧增，这意味着什么？小微团队需要快速成长，需要快速的解决一些冗长的问题，传统办公面临的效率问题、时间问题、沟通界面开不开放的问题，社交的问题，资源的使用问题等等，这一切在目前会被叠加的爆发出来。共享经济是什么？大家用过打车软件，就是让闲置的资源得到有效的利用，不仅仅是更有效率的经济模式，它是对传统社会所有权、信任权、社交观念的分析，但是有一个问题，基本上在重塑社会对所有权的概念人与人之间的信任关系，跟不同场合的社交如何进行交互？微信是一个生活方式，我们想问大家一个问题，什么是你的工作方式呢？每个人在每天在工作中有没有想过这个问题？每个人每天超过30%的时间离不开微信的时候，它是一种生活方式，你们有没有问自己什么是你的生活方式？
新时代的办公起码有几个趋势和特点
第一，移动和社交。现在新一代的办公者创业热潮来了的时候，这是显著特点之一。未来60、70、80才成为社会中坚一代的同时，90后已经25岁了，到了国家规定晚婚的年龄了，他们会慢慢成为社会的中坚，这部分人面临的是当今移动互联网冲击下追求的是自由化、社交化的办公需求，更开放的沟通界面。
第二，移动互联网什么都可以O2O了，还有对物理属性硬件的要求智能化、多功能化，不要单一，而且要更灵活。怎么做？人们的生活和工作被各种各样的智能终端连接到一起，办公不再局限传统的固定PC，智能化的办公环境使办公跟一切，办公跟生活的边界完全模糊掉，需要更自由，更灵活一点的办公和工作体验，这是目前显著的趋势。
第三，人文化、多元化。一般讲智能的话，另外一个矛盾就出来了，人文跑哪儿去了，精神回归在哪里，如何重塑人与人之间线下的沟通和交流。现在有不同的冲突，同时它的也许是一个显著的特点和需求，未必是豪华，或者从建筑理念上一定是超甲级的写字楼，不是这样的问题，问题是在这个空间环境里如何达到某一种程度的设计标准和氛围标准。为什么大家都觉得苹果好的，而不是最豪华的。它对空间的环境，包括所交往的人的标签，在空间里的氛围，为什么你喜欢去星巴克里面，拿着笔记本喝咖啡，处理几个工作邮件，它到底给你带来的是什么。
第四，热去化、服务一体化。人与人的分割不会那么明显，小微公司、初创公司，大公司慢慢变小，大公司把简单的专业部门外包，小公司在逐步的成长，他们共同的特点希望未来办公环境，创业者也足够的方便的办公空间。空间里面可能是不同的公司，不同的创业团队之间有互相协作，甚至是众包工作的机会。我能不能再一个地方解决多方面的需求？比如说多项的增值服务，都可以在某一个环境下实现，这有没有可能呢？
这种情况下，共享经济办公O2O，必然是目前需要解决的问题，市场上太少人说这个东西了。互联网+商务办公+社交就是对传统办公模式的改造。
我们想讲一讲，共享经济之下，你的办公环境有什么选择？目前有几种，大家可以感受到的，被统一轨道创业端口。比如说新型办公产业发展迅猛，创客空间、联合空间等等，这些是不是一种选择？这里面放了一些案例，大家可以感受一下，像国外的众创空间，国内的众创空间。
比如说上海的新世界，在国内是某个单点很小的案例，每个创业者都会觉得挺不错，是我想要的，但是在我那个城市没有。还有一种是新型的众创空间，完全为创业者打造的，在地球上也存在了很久，就是传统的商务中心。大家在大部分甲级写字楼里面见过，但是还是传统的风格，风格独立，不交流。雷格斯，是全球最大的办公空间解决方案提供商，在全球110个国家，设有2500家。新型的商务中心在媒体上炒的比较热，比如像Wework目前只有32个办公场所，估值已经到50亿美金，因为有新成长标签的人群，用户是他最大的价值人群，生意模式也有提升的空间，目前从Wework，把工作和生活再继续延伸，做到Weline。
办公社区的未来，以及巨大的市场空间
COWORK做什么？COWORK就是我所代表的公司，我们在做一个全球化的办公社区，线下提供共享的办公场所，目前在中国已经超过12个城市的分布，线上是大的网络入口，基本上你所有的以往冗长的流程，只需要在网站上轻轻点一下，你的问题就没有了，比如说租办公室，面对真实用户，他们都在我们的空间里面，他们也需要技术的加强。现在很多合作方都是我们网站上的品牌资源合作方，我们会给用户直接提供对接新技术的资源，给你一个市场单点拿不到的价格，你只要进来加入这个社区，你就可以享受得到。包括你的营业执照注册、税收的政策优惠争取等等，传统的新型的服务基本上都在平台上能够找到。
我们希望在中国这种万众创新的时代下，传统的办公模式必须变革，包括新型的创业者一起来做一件比较酷的事情，就是向传统的办公模式提出挑战，而这个挑战的机会基本市场已经摆在那里，只能着你去做。所以，我们希望这是一个颠覆性的O2O社交办公平台，线上跟线下结合，在主流的城市，包括国外，我们会提供人性化、智能化共享的办公空间的服务。同时，空间是极具市场和各创意设计感，所有的服务在平台上完成，线下不需要为这些东西烦恼。我们的用户包括有自由职业者、小微企业、初创团队、临时办事处、移动办公者。
我们希望重塑办公模式，营造新型的办公体验，每天上班不需要苦着脸，我们希望天天都满怀热情，希望在新环境见道不同的人，产生不同的化学反应。每天都怀着热情，有所期待的上班，或者开展你的工作，开展你的事业，跟一些有趣的人打交道，做一些有趣味的事情，而且其中存在很多的机会可以被激发。我们希望这些激发不只是单点的线下，可能你在广州、深圳，但是我们跟北京的COWORK所有空间的工作者是有联系的，我们有高效快乐的办公平台，其中社交从线下到线上，服务从线下到线上，流程在一键在移动端解决。这就是我们所做的全球化的办公社区，希望对所有需要工作的人，包括自由职业者，包括全球性的商务候鸟一起合作。
我们主张快乐办公，自由交流，资源共享，圈层社交，思想启发，全新创造。我们希望拓建大家的社交圈，从行业资源到商务资源的获取，实现多方收益的最大化。
在北上广深，目前有超过十个城市有空间，在接下来的时间，每个月都会有新开的线下空间。里面的办公设备包括咖啡吧、茶室、桌球、泳池、攀岩墙这样的设施在我们空间里都有，你不需要为员工担心，你远在上海，总部在北京，上海有两个跑市场的同事，你觉得他们孤零零的感受不到公司的文化气氛，没关系，把他调到COWORK里面来，他会自己玩儿的很嗨，他的工作会自己管理好。
我们有多样化的平台，包括创意空间、资金引入配套资源，我们在城市交通最方便的地段，提供物理属性用价最低的办公位置。如果关心价格的好朋友，和现场的观众可以23号到我们现场看一下。北京第一个空间是在光华SOHO，你们有需要的话也可以持续的留意一下，我们会为大家提供多样化的平台和服务。
人与人之间的社交活动，我们认为是大家都需要的，除了工作之外，大家也需要有娱乐、需要有生活，需要高质量的交流，包括建立人之间的联系，怎么建立？希望持续的安排好的活动提供给用户。所有一切都不需要担心，因为我们都提供好了，你使用就可以了，很多东西，包括门禁、考勤、会议室预约、来访预约、食品供应、行业交流等等，全部可以在平台上解决你的问题，这个东西已经放在那儿，你用就可以。
目前来讲，12个实体空间已经公开，在我们的网站大家可以看，北、上、广、深、杭州、成都、天津、长沙等等。在2015年我们会超过20个空间，明天会有超过100个空间，线下平台始终在那里，2017年全球超过40万以上的活跃用户，而且都是跟工作相关的商务类的用户。接下来我们会有一系列的国际性的活动在各个城市开展，希望大家留意，有机会希望参加活动的可以一起合作，各种平台的商务合作都可以。如果你是一个快速成长的公司，需要在全国有办事处，也欢迎你留意我们的官网。
谢谢大家！
相关知识
陈纯：求速度的创业者面临的办公空间难题
爱空间陈炜：以联盟的力量解决精装修体系的主要矛盾
恒洁卫浴：求变的品质创新 不变的社会责任
池陈平：庄重典雅的品质之家
陈丹：用设计的语言解读生活 | 卡萨罗台湾生活美学之旅
中宇厨卫薛荣：求变的智慧要与企业的行动一以贯之
立致家具：适应21世纪的办公空间解决方案
舒适自然 宾至如归的办公空间装修风（组图）
创意无处不在 激发灵感的办公空间（图）
项安新：龙泉巷别墅设计营造现代办公空间
