土地“整村统筹”拟全面推广
《土地整备利益统筹试点项目管理办法（试行）》公开征求意见
为加快推进深圳土地整备工作，深圳市规土委代深圳市政府草拟了《土地整备利益统筹试点项目管理办法（试行）》（征求意见稿）（后简称《办法》），昨日起至7月9日面向社会公开征求意见。
记者见到，《办法》提出，推广坪山“整村统筹”试点经验，鼓励原农村集体经济组织继受单位将管辖范围内未完善征（转）地补偿手续用地全部纳入试点项目，以一揽子解决土地历史遗留问题。
推广坪山“整村统筹”试点经验
深圳市规土委昨日向媒体公示了《办法》起草说明。说明指出，截至2014年底，深圳通过土地整备累计释放土地139平方公里，有力保障了一批重大产业项目、公共服务设施和城市基础设施项目的实施。但随着土地价值的显化，原农村集体经济组织继受单位对土地的利益诉求越来越高，加大了土地整备工作的推进难度。
目前坪山新区以南布、沙湖为试点，试点推进“整村统筹”土地整备工作，得到了原农村社区的广泛认可，并取得一定成效。为总结推广坪山新区的经验，加快推进深圳土地整备工作，《办法》提炼并形成了整村统筹整备利益共享规则，旨在统筹解决原农村集体经济组织继受单位土地历史遗留问题，促进城市发展和社区转型。
鼓励措施：部分试点项目可不受留地规模限制
深圳市规土委介绍，为了支持原农村集体经济组织继受单位的发展，促进社区转型，整村统筹整备中政府将安排一定规模的留用土地。
原农村集体经济组织继受单位实际使用的建设用地中，规划确定的公共基础设施用地和政府发展用地约占60%。
因此，实施整村统筹整备项目，政府储备土地面积应不少于项目规划建设用地面积的60%，方能保障城市公共利益和产业发展用地。故《办法》提出留用土地总规模不得超过项目规划建设用地的40%。
《办法》鼓励原农村集体经济组织继受单位将管辖范围内未完善征（转）地补偿手续用地全部纳入试点项目，一揽子解决土地历史遗留问题。符合此情形的，留用土地不受试点项目范围内规划建设用地面积40%的规模限制，留用土地地价全部按照需腾挪合法用地的地价标准计收。
Q&A:何为“整村统筹”？
记者了解到，《办法》所称整村统筹整备项目，是指以原农村集体经济组织继受单位及其成员实际使用、空间集中成片的区域为实施对象的土地整备项目。
整村统筹整备项目应当同时具备两个条件：项目位于同一社区范围内；项目范围内未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地面积不小于50000平方米。
实施整村统筹土地整备，政府可安排土地整备资金，并划定整村统筹留用土地实现利益共享。土地整备资金由政府拨付给原农村集体经济组织继受单位，主要用于原农村集体经济组织继受单位对项目范围内地上建构筑物、青苗、附着物的补偿。留用土地经政府与原农村集体经济组织继受单位按本《办法》协商划定，按经批准的规划实施开发建设，主要用于满足原农村集体经济组织继受单位的生产、生活及后续发展需求。
留用土地村民如何用？
《办法》规定，留用土地由原农村集体经济组织继受单位自用的，免缴地价，用地为非商品性质。
留用土地以转让、合作开发、作价入股等方式进入市场交易的，需缴交地价，用地为商品性质。对于整村统筹留用土地中进行工业用地开发的，按照公告基准地价打折的方式计收地价。对于居住用地、商业服务业用地等经营性用地开发的，提高地价成本。
利益如何统筹？
为丰富利益统筹方式，除“留用土地”方式外，《办法》还设计了“收益分成”和“物业返还”两种土地整备利益统筹规则。
三种方式均以片区基准容积率（用途为居住用地、商业服务业用地的，片区基准容积率取3.2；用途为工业用地的，片区基准容积率取2.0）作为利益分配的参考线，以三种方式之间利益相对平衡为原则，按照“片区基准容积率以内部分主要收益归原农村集体经济组织继受单位，片区基准容积率以外部分主要收益归政府”的思路，确定相关政策参数。
规划功能为工业类的，按“收益分成”方式，出让用地中出让用地所得收益中，不超出容积率2.0的部分按80%核算，超出部分按30%核算；按“物业返还”方式，以出让用地容积率2.0核定建筑面积，按照该面积30%确定返还物业规模。规划功能为居住、商业服务业的，按“收益分成”方式，出让用地中出让用地所得收益中，不超出容积率3.2的部分按30%核算，超出部分按10%核算；按“物业返还”方式，以出让用地容积率3.2核定建筑面积，按照该面积15%确定返还物业规模。
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