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端午一线楼市成交分化广州表现理性

https://www.biud.com.cn 2015年06月26日08:35 家居装修知识网

今年端午假期，楼市大体延续了“火热”势头。北京、深圳等一线城市交出了靓丽的成绩单，而上海则相对平淡。相比之下，广州表现较为理性，在成交量上成为近五年来最火的端午小长假，价格却仍然以稳为主。而在端午之后，广州仍将迎来大量新增供应入市。尽管近日广州明确二套房首付仍为七成，成为北上广深中信贷最严厉的城市，但业内分析指出对于后市的影响并不大。

一线楼市端午表现分化

一线城市楼市在端午假期的表现可谓是可圈可点。北京、上海、深圳都传来了成交量大涨的市场捷报。数据显示，6月前两周一线城市累计销售面积达117万平方米，同比增长70.2%，其中深圳涨幅最猛，同比增长286.7%。

北京住建委的网签数据显示，今年端午小长假北京商品住宅共实现成交808套，同比去年端午假期成交量涨幅高达218%。这一成交量也创造了近3年端午小长假期间的新高。另外，二手住宅网签量为268套，同比去年上涨9成。

而在上海，楼市表现则意外的未如理想。据上海中原地产研究咨询部数据显示，小长假3天，上海新建商品住宅的成交共计10395平方米，同比减少 78.9%，也是近5年来端午成交最低的时期。业内人士表示，上海楼市近期显著回暖，端午小长假成交面积同比却出现下跌，一方面是因为4、5月房企发力过猛，另一方面因供小于求。个别楼盘则表现突出，端午节小长假的第一天绿地位于上海张江高科(600895,股吧)的商业综合体项目M-Town开盘仅2小时，首批240套房源便告售罄。

深圳方面，据数据显示，端午假期新房总成交504套，同比去年68套暴涨641%。深圳最大的旧改项目华润城·润府三期项目761套房源，迎来了超过4000人到场选房，而且房价已经突破6万元/平方米。

广州成交火热价格理性

刚刚过去的端午小长假，广州楼市同样交出漂亮的成绩单。端午节3天广州累计成交723套，日均网签241套，从而成为自2010年以来最火的端午小长假。据房王网统计数据显示，端午假期广州十一区网签一手住宅723套，比去年端午节多成交354套，涨幅达97%。端午成交量还超过了刚过去的“五一”黄金周，成为2015成交最火的节假期。

据本报记者不完全统计，仅在端午假期首日，广州共有13个楼盘开盘，其中也不乏全新盘的身影。在这些项目的开盘人气都比较理想。在天河全新项目富力万科云启就选择在端午小长假开盘，由于早在5月就开始亮相蓄客，该项目一开盘就吸引了众多买家前来选房。“上午现场就像打仗一样。”现场的销售人员向记者表示，开盘前很早就已经有客户在现场等候。“我们这一次把楼盘150套住宅全部推出，后期就没有了。”据统计，截至至开盘当天下午2点，该楼盘已经成交90多套，去化率达超过6成。

而另一个项目萝岗奥园广场同样也在端午推新，推出50套LOFT公寓产品。由于产品属于商业性质，不受限购限贷的影响，吸引了众多投资客前去选房。记者了解到，该项目仅开盘2个小时，50套公寓就已全部售出实现“日光”。同样“日光”的还有位于南沙的香江国际金融中心。该楼盘同样是推复式公寓，但端午推货量仅有20套。位于南沙的香江国际金融中心端午节当天第三次开卖，同样掀起了热销潮。开发商透露，本次推出的3号楼保留楼层中的55平方米珍稀Loft公寓开卖当天全部售罄，用时只有短短的15分钟。

端午假期楼市人气旺，但开发商在定价上也并不敢“放肆”。记者发现，在端午有推新的楼盘，产品的定价都普遍比此前吹风价要低，而不少项目更是推“特价房”的方式吸引人气，这些“特价房”有的甚至降价超过20万。

以全新盘面目出现的富力万科云启，在5月亮相的时候，开发商的吹风价达到了31000－32000元/平方米。而端午开盘所有的产品一次性全部推出，折后均价为29000元/平方米，最低的一套单价仅为26838元/平方米，低于市场预期。

而萝岗奥园广场的推新更是打出了“端午特卖场”的旗号，推出的50套公寓全部为特价单位。此次特卖推出的房源均价在13400元/平方米，而此前的均价达到了14500元/平方米。按照开发商公布的价格，大部分公寓的优惠幅度超过20万元。

二套首付严对后市影响不大

尽管端午楼市火热，但近日广东市场利率定价自律机制已给多家银行下发通知，明确广州二套房个人贷款政策暂不变，仍为首付最低七成，利率上浮10%。目前北上广深四大一线城市当中，只有广州仍然执行二套房贷七成的严厉政策，其他三城均执行二套房贷首付四成。对于严厉政策对于后市的影响，业内专家分析指出，尽管这会对买家心态有影响，但并不会使得成交出现下跌。

房价点评网高级分析师肖文晓认为，“如果按照可售货量计算，广州合理的去化周期是8-10个月，一旦低于8个月房价就会有上涨的冲动，一旦高于10个月则有降价的隐忧，目前广州楼市的去化周期恰好是在10个月左右，也就是说广州房价表现会比较稳定。从这一点来看，目前确实也不是松绑限贷、限购等调控政策的好时机。”阳光家缘统计的最新数据显示，截止到6月9日，全市可售一手住宅货量共71316套，按照过去6个月的交易量，去化周期为10.3个月，这比去年最高时接近13个月的去化周期明显下降。

肖文晓指出，至今年6月上半月市场交易量更是达到了4590套，全月有望突破一万套，成为近两年交易量的新高。与此同时，广州楼价也是稳中有升，不少楼盘纷纷调高售价。 “市场逐渐火热的气氛，让监管部门去年对广州楼市高库存的去化担忧不再，转为评估房价重新快速上涨的可能，也断绝了监管部门在此时对楼市输血的念头。”

而对于严厉的政策，中原地产项目部总经理黄韬表示，可能会使得广州楼市确实出现了一些疲态。他认为，3·30新政之后，许多购房者开始看房入市，都期待新政策可以多贷些款，在等待的阶段，也确实出现了反悔的情况，部分客户暂时决定不买。

据搜房网数据监控中心截止6月22日统计，7月广州预计有30个楼盘推新品，其中住宅23盘，商业7盘。从数量而言，广州未来的市场供应仍然较大。展望二套房贷政策对于后市的影响，业界普遍观点认为并不会改变成交升温的趋势。“二套房七成首付已经执行了比较长一段时间，客户从心态上已经习惯了，楼市的升温也并非是由于首付降低，而是买家对于后市的看好。”花都某大型楼盘的副总胡小姐向记者表示，“尽管说是最严厉的政策，但只是相比于其他城市来说，在广州本身其实与之前却没有变化，估计未来对于市场走势也不会造成大的影响。”

楼市去库存速度加快

除一线城市之外，全国层面的数据也显示出积极迹象。据国家统计局最新统计数据显示，困扰我国房地产市场的房地产去库存挑战正在出现积极变化。自2012年4月以来持续长达3年之久的商品房库存持续上升态势，首次出现转变。今年5月末商品房待售面积65666万平方米，比4月末减少15万平方米，这是自本轮房地产市场低迷以来，商品房待售面积首现减少。

数据显示，1-5月份，商品房销售面积降幅收窄，其中住宅销售面积呈现同比止跌行情，商业营业用房销售面积也同比增长，增幅约3.9%。另外，连续14个月累计负增长的商品房销售额，在1-5月数据中也首次出现了正增长，涨幅3.1%。

同时，销售回升也带动房价止跌回稳。最新数据显示，5月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市有所增加，而价格环比下降的城市有所减少。

住房销售市场的持续回暖和房价的回稳，也刺激了房地产开发投资和土地市场。1-5月份，房地产开发企业到位资金降幅比1-4月份收窄0.9个百分点，房屋新开工面积降幅收窄1.3个百分点，土地购置面积降幅收窄1.7个百分点。业内专家分析指出，房地产开发企业到位资金、土地购置面积和新开工面积作为分析房地产开发投资走势的先行指标，同比降幅均收窄，显示房地产开发投资有向好迹象。