掉队富力的A计划
2015年6月1日，广州富力地产股份有限公司（下称“富力地产”，2777.HK）发布公告，富力地产已经重新启动回归A股计划，希望在A股资本市场逐渐放松的情况下，赶上A股的牛市。
早在2007年4月，富力地产便讲起回归A股的故事，希望赶上当时牛市的“尾巴”，不料却赶上国家宏观调控。此次回归计划已是富力第五次启动。富力地产为何选择当下节点重启回归A股，最大的阻碍又是什么？
“坎儿”还是高负债
值得一提的是，早在2014年7月，富力地产宣布计划发行不超过65亿元人民币（除非特别标注，以下币种均为人民币）的境内公司债；2014年9月，富力地产又宣称计划发行70亿元的中期票据。
现在半年时间已过，关于上述发债事宜，富力地产始终没有进一步动作。《地产》记者询问富力地产上述债务的发行情况，截至发稿前，并未得到回应。
2015年4月30日，国际评级机构标准普尔将富力地产的长期企业信用评级由“BB-”下调至“B+”，展望为负面。一位港股的分析师表示，基于富力地产的高负债等负面因素，公司在港股平台的融资通道已经受阻。
此时，随着A股房企融资政策逐渐放松，A股房企的融资能力不断增强，迄今为止，已有数十家A股房企通过股票定增和发行债券方案。并且，现在A股中型房企的估值明显高于H股房企，有资料显示，类似富力地产这样的二线房企在H股的市盈率是8至10，而A股则是16至20。即回归A股在增加融资能力的同时，还能提高富力地产的股价。
基于A股具备的上述优势，汇丰银行研报指出，倘若富力地产能成功返回A股上市，将有助缓减投资者对其高杠杆的忧虑。
富力地产相关公告中并未提及回归A股的方式。据《地产》了解，“H股”回归“A股”主要有两种方式，一类是与A股上市公司通过换股吸收合并的方式；二是采用直接IPO。
采用换股吸收合并的方式，富力地产首先要控股一家A股的上市公司，目前富力地产在内地并未直接控股A股上市公司。因此，富力地产先控股A股上市公司，进而通过换股合并的方式登陆A股市场的可能性较低，极有可能还会采用此前操作过的直接IPO发行。
上述分析师称，由于排队数量庞大，采用IPO登陆A股预计上市周期较长，且富力地产目前承担的高负债率，以及永续债问题可能引起证监会的警惕，因而进一步增加IPO难度，延长上市周期。
截至2014年底，富力地产持有的现金及现金等价物为200亿元，包括134.9亿元人民币的可支配资金和63.39亿元的受限制资金。其中，可支配资金较2013年减少42.32亿元，但短期负债和长期负债即期部分合计较2013年的180.96亿元增长39.04亿元，达220亿元，可自由支配的现金及现金等价物仅能覆盖上述两者的61.32%，短期内具有偿付压力。
同期，富力地产总负债由2013年的1068.65亿元增长至1196.95亿元，由于总资产由2013年的1403.47亿元增长至1718.4亿元，增长幅度更大，资产负债率由2013年的76.14%下降至69.65%。
但不容忽视的是，截至2014年底，富力地产永续性资本工具（即“永续债”）由年初的10亿元增长至156.48亿元。
永续债是指不规定到期期限但会按照规定定期取得利息的一种债券，一般情况下，债券持有人只能在公司破产重组时才可要求清偿本金，清偿顺序排在普通股的后面。
由于清偿顺序靠后，永续债的利息成本往往非常高，且为迫使借债人偿还债务。债权利息会随着借款年限的增加而激增（一般从第三年开始）。相关资料显示，永续债此前往往只限于政府债券。但近年来，包括恒大、雅居乐和碧桂园在内的多家高周转房企发行永续债。
在富力地产的财务报表中，富力地产将永续债列入权益的行列。虽然这种会计操作符合香港会计准则的要求，但“永续债”本质上是债务，需要偿还，因此，上述会计准则并未反映富力地产真实的负债情况。如果将156.8亿元的永续债计入负债，富力地产2014年的资产负债率将上升至78.78%，较2013年增加2.64个百分点，长期债务压力同样巨大。
又踩错拍子
总是踏错节拍的富力地产2014年的发展历程依然难言顺利。
在2013年成功打破300亿元瓶颈，实现422.29亿元销售额的利好下，富力地产在2014年初订立了700亿元的销售目标，较2013年销售额增长67%。
为实现上述销售目标，2013年，在土地市场上沉寂已久的富力地产斥资434亿元在土地市场拿地，比2009年至2012年4年间拿地总金额还多176亿元。截至2013年底，富力地产土地储备达4330万平方米，2013年购入的土地为2090万平方米，占比达48%。
然而，2013年，土地储备始终以广州、北京等一线城市为主的富力地产在增加一线城市土地储备的同时，还首次进入长沙、梅州、南宁、贵阳等10个二线城市。花旗评价，就地域性而言，富力地产新进入的10个城市质量较为参差。
从大格局来看，中国房地产市场在2014年出现调整，市场见顶趋势显现，全国商品房销售面积同比下跌7.6%，销售额下跌6.3%，而待售总面积同比上升26.1%。
富力地产项目质量参差，及国内房地产市场出现拐点导致富力地产2014年的销售情况明显低于预期。在2014年上半年，富力地产实现销售额257亿元，仅占700亿元销售目标的36.8%。据中国房地产测评中心报告显示，富力地产上半年的项目去化率为43%，在TOP50房企中排名34。
富力地产无奈将销售目标下调到600亿元，最终实现544亿元的销售额。而营业收入为347.05亿元，较2013年的362.72亿元还降低15.67亿元。
在营业收入下滑的同时，富力地产的盈利能力也在下降。尽管营业收入仅较2013年下滑4.32%，但据中金公司发布的研报显示，剔除永续债利息后，富力地产的核心净利润仅为40亿元，较2013年下降32%。
激进拿地后销售却没跟上，导致富力地产的杠杆率进一步走高。在现金流承压的情况下，过去9年间平均股息分派率均在40%以上的富力地产10年来首次不派息。
为此，富力地产董事长李思廉坦言，公司2014年未有派息，主要是“担心内地经营环境转差，若情况合适，将考虑在中期业绩时恢复派息。”
受累香港房企模式
1993年，证券金融从业员出身的李思廉和公务员出身的张力成立了富力地产的前身——广州天力房地产公司。
2005年，富力地产赴香港上市后大举拿地。2006年和2007年，富力地产大举拿地，先后进入广州、北京、上海、天津等11个一二线核心城市，总土地储备面积达2620万平方米。
凭借大量的优质土地储备，富力地产2007年实现销售额161亿元，排在万科、绿地和中海后面，居“华南五虎”之首。同年，张力以420亿元的身价，当选胡润百富榜前五位。
然而，由于在香港出生的李思廉毕业于美国波士顿大学，在成长过程中见证了郑裕彤、李嘉诚等香港地产大佬的高溢价崛起过程，因此，自然而然的，他将这种战略带到了富力地产。
在富力地产大举拿地期间，也在学习新鸿基等香港房企增持商业物业。在相当长的一段时间内，富力地产商业与住宅开发比例一度高达1:1。
购地和布局商业物业都是重资产模式，两者兼顾导致富力地产的负债规模倍增。2005年上市之初，富力地产的净负债率仅为20.5%，2006年这一数据变为71%，超过70%的红线，截至2007年末，富力地产的净负债率高达139.5%。
为模仿香港房企，富力地产采用高溢价的开发模式。虽然坐拥大量土地，但开发节奏缓慢。在2010年至2012年，3年间，富力地产交付的售出物业建筑面积分别为226万平方米、251万平方米、283万平方米，进而导致销售业绩萎靡。2010年至2012年，富力地产的销售额分别为322. 46亿元、300 .4亿元和 322亿元（不含合作经营项目的权益部分），3年均徘徊在300亿元左右。
富力地产渐渐从高溢价模式中觉醒，2013年，也开始发力高周转模式。李思廉曾瞻望，富力地产2014年的销售目标是700亿元，2015年是800亿元，2016年则达到1000亿元的规模。
于是，在2013年，沉寂4年的富力地产开始第二轮扩张，却导致了上文提到的结果——买地激进却销售萎靡，杠杆率进一步提高。
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