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接连折戟两桩重大地产并购孙宏斌：我不傻，别惹我！

https://www.biud.com.cn 2015年06月30日09:41 家居装修知识网

6月18日，北京壹号院发布会现场，融创（01918.HK）掌门人孙宏斌撑起了近3个小时的个人秀。

历史一贯以成败论英雄。过去一年，52岁的孙宏斌在中国房地产史上最重要的两笔并购案里铩羽而归。被港交所“禁言”许久后，孙宏斌终于找到机会回应外界各种质疑。这个单价有望触及40万元/平方米的顶级豪宅，也未能抢走两桩并购案始末的风头。面对时代周报记者等百余家媒体，孙宏斌说，挣钱容易，得人心难。不论成败无关得失，生意就是生意，做不成不用强行撮合。

并购交易本就人情反复、局势变幻。从顺驰时代开始，孙宏斌就知晓这一点。路劲董事长单伟豹在收购顺驰整整4年后，还说“累个半死，终于理顺了顺驰”。如今，角色换到了孙宏斌自己身上，他带着标签化孙氏风格的融创走向新“大买家”身份。

他仍愿意在并购市场寻找机会：获取大量的低成本土地，同时用较小的投入撬动成倍的销售。“从利润角度，融创的增长还没有开始。”在未来的融创蓝图，孙宏斌是这样勾勒的：权益增长、利润、降低融资成本和现金安全。

“成败五五开”

就在发布会前两天，融创终止了对佳兆业上海四个项目的收购，这意味着融创与佳兆业的最后一丝关联被斩断。从去年年底带着几十人团队与佳兆业郭氏家族接洽谈判，到抛出债务重组方案吸引境外投资者，再到最终完全退出收购，5个月间，孙宏斌的这盘股权收购棋变为死局。

“不想买了，”这是当事人孙宏斌眼下给出的最直接回应，“不值得！”很多人以为他不会放弃，孙宏斌摇头说，才见我几面就给我下定论？我不在乎别人说什么，我厚道不代表我傻，不合适就放弃。别惹我！

“刚刚接触时，佳兆业披露的每股净资产约4.5港元，我收购价格是每股1.8港元，总共约3亿美元，但走进一看，佳兆业每股价值几乎为零，”孙宏斌称，只是普华永道把部分科目的费用按年摊销之后，佳兆业才没有出现资不抵债的局面。

佳兆业真实的净资产到底如何，在经过审计的2014年年报发布前，外界无法知晓。现场所有人都能感受到他的愤怒，“一家上市公司发不出年报，港交所除了阻止它复牌，居然什么也做不了！”

按照港交所规定，3月31日是上市公司年报发布截止日期，延期最多一个月。超过延期时间，该公司则必须继续停牌，长此以往，其有直接被港交所勒令退市的风险，股票复盘至少跌50%。

截至目前，佳兆业2014年年报逾期未出已达三个月，最终等待佳兆业的是起死回生，还是强制退市，目前尚待观察。时代周报记者联系佳兆业方面被告知，一切年报发布事宜及进展仅有公告途径可参考。

审计报告难产，被视为佳兆业推迟披露2014年年报的最大可能。在此之前，佳兆业往年年报被“粉饰”问题被曝光，在今年境内外债权人集体追诉下，其隐藏的大量负债以及虚增的利润将被披露出来。

事实上，佳兆业的财务问题早已露出端倪。其2014年中报数据显示，公司计息债务总额约为300亿元，但今年2月该数据变为了650亿元，其中有超过200亿元的债务为重新审计暴露出来的，这让佳兆业迅速滑落至破产边缘。

年报迟迟未能发布，无疑将孙宏斌推入一条狭窄的死胡同：融创收购工作无法走入下一步。这份经过审核的2014年年报，是融创实施并购的前提，也是推进债务重组的前提。

“我们连境外债权人这么难搞定的事都做到了，我们还能做什么？”孙宏斌说，郭英成重新出任佳兆业董事局主席、单方面与债权人谈判、授意下属藏匿上海公司公章等，这都没有让融创放弃收购念头，“有人说我心急，但想快也快不了，融创收购流程是按照佳兆业财报节点来设置，为了尽最大的努力达成收购，融创甚至向港交所提交了佳兆业年报豁免的申请，但最终未获得港交所通过。”

“我没那么傻，做不成的生意没必要强行撮合，”孙宏斌说，说到底，只是一盘生意，合适就干，不合适就算，融创需要先保护自己股东的利益。“并购是很难、很复杂的生意，涉及很多方面的利益，任何并购成功率都在50%以下，”孙宏斌反复强调，融创没有做错任何事。

这种结局，孙宏斌曾做过多次心理预演，但现实让他无奈。事实上，融创请了德勤做债务统计，债权人请了毕马威，加上佳兆业的普华永道，年报还是难产。

佳兆业年报死结最终将在何时以何种方式解开？孙宏斌说：无解！他对佳兆业的前景并不乐观，甚至还狠狠吐槽道，“如果复牌了，佳兆业的小股东应该把股票赶紧卖掉；但佳兆业复不了牌，它的年报永远出不来！”

“赚钱易，得人心难”

连花一年多时间在并购上，融创是否已将自身增长置于一旁？

按照孙宏斌的设想，如果收购绿城和佳兆业成功，大本营在京津的融创将以低价获得上海、深圳两大区域市场的优质土地，成立仅11年的融创可以从年销售600亿级别迅速跨入千亿级，跻身房企第一梯队。

表象上看，融创在佳兆业上最终无功而返。为收购控股权已经支付给郭英成的总额23.25亿港元现金、为收购佳兆业上海4个项目已支付的10.12亿元人民币现金，在解救了郭氏家族的燃眉之急后，成为了一笔“低利息贷款”，在今年年底前才能全部退回给融创。

在离深圳1500公里外的上海，绿城收购案也已收尾。孙宏斌与宋卫平“中国式”合伙人的故事走到尽头，二人合作的融绿平台最终分给融创。“融创与绿城各取所需，”孙宏斌说，（并购）绿城整个过程也是见仁见智的事。没有拿下绿城，但是获得融绿平台，我们融创是受益者，成为上海区域销售第一。他甚至调侃称，有的房企在上海30年都没做到。

“你说我狂吗？”孙宏斌很快自问自答道，“我们的风险控制得很好。”他坦承，两线收购的确让公司团队精力分散，但也学到了很多东西，“年纪轻，出力长力。我们得到的更多，只是过程中会辛苦一点，但是做什么不辛苦呢？”

孙宏斌始终不认同外界冠以他决策失误的评价。“挣钱容易，得人心难，”他反复讲道，并购交易本就人情反复、局势变幻。在绿城和佳兆业两场收购中，融创获得的市场口碑和人心，远比赚钱更重要。“现在在杭州或深圳，没有人不认识融创，我们的市场判断力和执行力得到市场充分认可。”

有消息显示，孙宏斌年轻的儿子也在这次佳兆业并购团队中，观摩着课堂之上提供不了的实战机会。而两次并购战线外移，还未影响融创的业绩表现，截至5月底，融创实现合约销售金额242.8亿元，已经完成全年660亿元目标的36.8%。“全年目标不会变，现在已经完成得很好”，孙宏斌平淡表示，稳操胜券，一切志在必得。

当有记者问他会不会继续寻求并购机会，孙宏斌眼睛一亮：“你知道哪家企业想卖吗？我现在正愁有钱没处花呢。”

“吃亏才能得人心，现在不断有项目来跟我们谈，你对市场判断对，干活又卖力气，这样的合作方去哪找？”孙宏斌说，只要符合融创聚焦核心城市的战略项目，融创都愿意去接触。

2015年，融创的销售目标是谨慎保守的660亿，和2014年业绩几乎持平。“达到既定规模，不再盼着销售额像以往般快速增长，接下来要均衡、要利润、要安全、要从容。”孙宏斌说，融创把现金流的管理当成公司管理团队控制的首要指标。公司内部对负债指标的红线设定是90%，去年净负债率从69.7%下降至44.5%，融资成本则从10%下降到了9.1%。

库存去化比例也作为融创严格的考核指标，在孙宏斌的描述中，融创2013年结转到2014年的可售库存是450亿，2014年结转到今年的是406亿，降低了约10%。目前，融创整体的可售货值是1147亿元。

这都指向一个孙宏斌期待中的更稳健的新融创，“融创真正的增长还没开始呢，到了600亿元以后会增加利润”。

40万单价豪宅代言人

在绿城和佳兆业各走一遭，孙宏斌的烟瘾增加了不少。“今年打算把烟戒了”，这是他口中的下一个目标，他的另一个任务，就是为融创旗下即将入市的中国壹号院代言。

北京壹号院——2013年北京农展馆“地王”，这个项目有着一个宏大的目标，它号称要在全世界顶级豪宅项目里“为中国代言”。这是中国豪宅项目里几乎从未有人喊出的口号，也是融创至今最为高调的作品。

“农展馆地块天生丽质，融创一定不负它的绝代风华”，2013年9月，融创摘得北京东三环农展馆地块时，孙宏斌的话犹在耳畔。这个以7.3万元/平方米的楼板价一举打破全国土地单价纪录的项目，目前单套总价在1亿-2亿元，最高预售价有望触及40万元/平方米，创下国内豪宅单价纪录。该项目就连预约看房，都得先刷100万元的诚意金。

“太贵了，我也买不起。”孙宏斌调侃称，“过去豪宅的购买力是煤老板，现在豪宅的购买力是新三板。”北京壹号院主要是圈层销售，针对的是行业领军人物、IT高端人士、创业板上市公司老板等。

融创中国北京公司总经理荆宏表示，“我们不给这个项目任何的销售压力，不设定任何的销售目标，甚至不急于出货，因为稀缺，卖一套少一套。”

同时揭开面纱的，还有曾经的北京香河园地王，现被命名为“使馆壹号院”，单套总价在2000万-4000万元，潜在客户身家需亿元以上。如何打动这部分挑剔的客户，都将是孙宏斌的挑战。

事实上，一直以来，融创似乎都与“地王”一词息息相关，如其与保利合作的亦庄项目“枫丹壹号”、与葛洲坝联合拿地的项目“紫禁壹号院”、收购的香河园地块的“使馆壹号院”乃至现在售价最贵的“北京壹号院”，无一不是地王项目。

今年，融创在北京10万元/平方米单价以上的项目有4个，而此刻，北京顶豪四起、群雄争霸的端倪已启。按照中原地产的统计，预计两年内单价10万元以上的项目将达到20余个，单价20万元以上的项目也将超过7个之多。

“哪里有那么多顶豪？不是什么项目都能做成顶豪。”孙宏斌非常不屑，“豪宅首先是好位置，而不是好价格。”身为清华大学数学系高材生，孙宏斌很重视市中心项目这道数学题，“日照、高度、容积率、定位、设计等都得需要数学”。在他看来，融创进驻的是北京、上海等核心城市，是人口净流入的高端市场，“所以我们一直过得不错”。

“我们手中的土地储备，够维持在北京上海2-3年开发使用，所以我们在拿地会谨慎操作。另外，手上的余粮可以选择还债来降低负债，或者放在账上等投资机会，”孙宏斌对行业的看法，与很多房企大佬都不同，他说，大家都认为房地产是资金密集型行业，重资产，但我说房地产就是轻资产，买了卖，卖了买，最重要的就是做好投资，投资错了，再怎么做也是赔钱。