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房企转型众创服务商共享办公经济萌生

https://www.biud.com.cn 2015年07月02日09:53 家居装修知识网

　　自从中央提出“大众创业、万众创新”后，全国不少地区出现了一股创业热和创客潮，一些重资产行业，如房地产业也在转型涉足这一领域，比如商业地产公司SOHO就通过3Q服务平台为创业者提供共享办公，一时间类似的共享办公和共享服务平台成为众创领域的潮流。

　　业内人士分析，商业地产公司和产业地产企业是这一波众创经济的主导者，他们不仅可以提供办公硬件设施，还可以通过空间支持换取股权孵化，但这个领域门槛较低，拥有软件硬件综合实力的平台化房企更可能成为被认可的众创服务商。也就是说，创客们需要的不仅仅是一张办公桌，后续配套的政策、融资、税务支持将成为众创行业竞争的关键。

　　房地产+众创

　　房地产企业特别是商业地产公司转型涉足众创经济较为明显。SOHO 3Q是SOHO中国重要的共享办公和众创空间平台。3Q运用O2O 模式，即线上Online、线下Offline 的双向结合，和网上购物类似，从选房、订房、付款交易，每个环节都在网上进行，为流动人群提供O2O模式的办公场所。

　　在SOHO 3Q，客户可以只租一个星期或一个月，只租一张办公桌或一间办公室，可以随时随地用手机预约、付款，享用WiFi、复印打印、咖啡等服务。目前SOHO 3Q有两个项目在运营，分别是北京的望京SOHO以及上海的复兴SOHO。北京项目目前办公桌价格为800元/周，独立办公室为1040元/周；上海项目价格分别为600元/周、780元/周。

　　优客工场是地产明星毛大庆于2014年创办的众创服务企业。优客工场的分租模式与3Q空间存在差别：一方面自身没有办公空间，空间来自于其他合作业主；一方面相对于咖啡、打印机等配套，优客工场主要是提供财务、税务、法务和人力资源等相关服务；另一方面，其价格预计低于3Q空间，也不像创新工场等孵化器那样免收租金。

　　资料显示，优客工场已经在北京CBD、海淀、亦庄、大兴、房山等区域迅速布局。优客工场位于北京阳光100的旗舰店正在紧张筹备中，计划3个月内在北京设立了13个共享办公场地。此外，优客工场与阳光100置业签署战略合作协议，根据新的协议内容，双方将在阳光100位于沈阳、成都、长沙、武汉等城市的项目中寻觅合作机会，进行包括“优客工场”运营在内的多种模式合作。

　　与优客工场相类似的轻资产平台是3W咖啡。3W是由中国互联网行业企业家、创业家、投资人组成的人脉圈层，其业务包含天使投资、俱乐部、企业公关、会议组织和咖啡厅，3W Coffee是3W拥有的咖啡馆经营实体。北京旗舰店位于中关村海淀图书城南口籍海楼对面、深圳旗舰店位于南山科技园北区源兴科技大厦东座。

　　今年5月7日，国务院总理李克强来到中关村创业大街3W咖啡。他坐下来与年轻人边喝咖啡边聊创业。蜂拥围拢过来的创业者争抢着向总理介绍各自的项目。一时间，3W咖啡声名鹊起，而这类所谓的轻松休闲化的“小清新”平台也开始区别于传统的创业园，受到不少微型创客的喜爱。

　　最后一类房地产+众创的模式主要是产业地产企业主导的园区孵化。张江高新区管委会2015年3月出台了《关于开展张江国家自主创新示范区创业示范工程建设的实施意见(试行)》，明确2015年至2017年，将形成一批有效满足大众创新创业需求、具有较强专业化服务能力的众创空间等新型创业服务平台。基于此，张江高科也启动了“895营”创业服务平台。

　　华夏幸福于去年底公告拟设立子公司太库科技创业服务有限公司等孵化器经营管理公司。太库科技与华夏幸福将在共建产业创新发展模式、孵化器运营、B2B 创新服务能力建设以及具体产业化项目落地等方面展开合作，确定2015年内的委托经营孵化器项目共计10个。

　　电子园区开发商深圳华强则在今年初设立深圳华强北国际创客中心有限公司，着力打造电子信息产业的创新平台，成为电子信息产业创业企业的孵化器，积极培育适应“大众创业、万众创新”的创业生态系统。目前华强北国际创客中心的组成板块包括创客空间、路演中心、创业咖啡馆、孵化器等。今年6月，深圳华强控股股东与腾讯签订有关创客的战略合作协议，腾讯将为双方合作推荐智能硬件创业者提供线上线下腾讯资源。

　　众创平台化趋势

　　除了成本之外，众创空间的兴起还有灵活性的原因。传统企业对于办公空间的需求一是相对面积较大，二是不同的功能区有划分，三是有一定的层级观念，四是要有一定的物理分隔。而成熟的企业对于集聚效应的需求相对弱化，反而对于租金成本的承担会有所考虑。虽然相同产业链企业可能同时入驻一个区域，但很少看到不同公司在同一个物理空间内穿插办公。而处于创业期的企业则完全不同。创业期的企业人员相对较少，办公流程不固定，甚至生存时间也存在较大的不确定性。

　　不过，众创空间进入门槛低。发展众创空间并不需要依靠重资产模式举债大兴土木，而是重在为创业者提供不断优化的服务，并逐渐形成稳定的运营机制。直白来说，运营商只需要用低折扣租下一层写字楼，然后将整体的空间规划拆分成独立或开放的不同办公单元，一家众创空间就可以开张，并不具备很强的技术壁垒。虽然成为一家优秀的众创空间提供商并不容易，但进入这个行业的门槛很低。

　　中国整体上写字楼供应充足。根据仲量联行的统计，预期2017年，北京、上海甲级和乙级写字楼的存量规模将突破2000万平方米，成都、广州、深圳将突破1000万平方米。如此看，众创服务商如果只是单纯拼租金价格或者租地面积，并没有真正的核心竞争力。业内人士分析，未来的众创服务商，房地产企业如果想争夺领先，必须将自己打造成一家综合性众创服务平台，平台化是未来的趋势。

　　平台服务商最关键的要素之一就是拥有强大的配套服务能力，比如租金管理、税费财务管理和融资服务。目前帮助创业企业完成融资接触有两种模式，第一种是传统的孵化器模式，平台本身就是投资人，它们以提供物理空间、人员招聘等后台服务来换取创业企业的股权；第二种模式是平台本身不提供资金，但有能力吸引投资人来投资平台中创业企业。

　　另外，创业企业选择众创空间，除了考虑成本因素外，更多的还是考虑众创空间能够对其未来的发展起到的提升作用。美国的Wework从来不认为自己是房地产类公司，而把自己定义为一种社交媒体。创业圈之中的各方，如投资人、创业企业、消费者、政策制定者等需要交流，而众创空间则成为有形的社交载体。通过不断地组织活动、公司路演等，创业圈中各方的交易变得易于达成。

　　最后，互联网的运用能力被看做是众创服务商平台化的最典型特征。当平台化发展到一定程度，互联网将成为平台服务能力最好的体现。当一个平台最终崛起，其完全有可能和当地最容易取得地方政府支持的物理空间改造商达成战略合作协议。换言之，其可以轻易成为众创空间提供商的品牌提供者。众创空间的物业产权和经营权可以是分离的，而物业的经营权和平台品牌甚至也可以是分离的。比如，国内的SOHO 3Q目前更多地即在使用线上的资源整合，为创业企业服务。证券时报记者蒙湘林