北京商品住宅供需创十年新低

在人口、土地等要素红利日渐萎缩的环境下，房地产市场也难以继续维持快速增长，而是进入“慢行道”。数据显示，2015年上半年，北京市商品住宅供应量、销售量均创下十年内新低。对此，业内人士认为北京住宅土地供应越发稀缺，商品房增供应随之减少。新房市场成交虽位于低谷，但从未来走势看，2015年月度成交呈现不断攀升。7月，北京预计37项目开盘，也将创造今年的月度供应新高，市场呈现回暖势头。

市场进入“慢行道”高端改善类住宅成交回暖

据统计显示，2015年上半年（截至6月25日）北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交27403套，相比2014年同期分别减少了11%，创造了有史以来的同期新低。与此同时，上半年北京商品住宅成交均价为29222元/平方米，同比上涨13%，这一成交价格也创造了有史以来的同期新高。

“从北京住宅市场价格十年间的变动来看，几次调控均未能止住价格上行的步伐，十年间价格上升幅度高达280%，购房门槛的不断提升也将大量中低端需求挡在门外，只能转而寻求保障房等其他途径解决”亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，自2014年开始市场当中新增自住型商品房这一带有一定住房保障性质的产品类型，2015年上半年自住房共实现成交9632套，挤占了刚需纯商品住宅的成交。

上半年，北京房地产市场成交虽位于低谷，但从未来走势看，2015年月度成交呈现不断攀升。受到降息、减税等刺激政策的影响，5月起，纯商住宅成交量均维持在6000套以上，市场回暖趋势十分明显，中高端改善型需求尤为明显。成交单价3万-6万元/平米的中端产品，成交占比同比上升4个百分点；单价6万元以上的高端产品，成交量由去年同期的417套增加至806套。

北京市房协秘书长陈志认为，改善型需求的活跃引领了这轮低谷期的成交回暖。

近两月成交量虽有所回升，整体仍处低位，供应量也伴随着成交量不断回落。2009年前，北京上半年开盘项目均维持在200个以上，今年同期则跌至100个以内；

截至6月25日，2015年上半年，北京纯商品住宅市场（不含保障房与自住房）仅有90个项目实现开盘，相比去年同期减少了62个，共提供纯商住宅产品13311套，同比大幅下滑59%，同时也创造了有史以来的同期供应新低。

中经联盟秘书长陈云峰认为，由于土地资源的不可复制性，经历十多年大规模开发后，北京住宅市场当中新增供应必然将处于不断减少的态势。

根据亚豪机构市场总监郭毅则表示，土地供应中自住房挤占纯商份额。她告诉记者，上半年市场供应当中，共有13个自住房项目实现集中选房，推出房源量高达10939套，几乎与纯商住宅供应量持平。在土地资源有限的前提下，自住房产品的挤占使得纯商品住宅的供应落至低谷。

与此同时，受到自住房配建推高土地成本的影响，超高价入市项目开始明显增多，其中甚至包括万柳书院与龙湖西宸原著两个整盘单价超过10万元的顶豪项目。而除自住房与顶豪之外，仍有部分适合刚性需求的中低价位老项目推出后期产品。

对此，业内分析人士认为，这将是市场当中最后一批适合刚需客群的纯商品住宅产品，受到土地出让方式的影响，纯商品住宅部分价格被推高，未来市场当中将形成自住房与高端住宅为主导的二元模式，预计入市项目当中高价产品所占份额将不断提升。

7月37盘预计入市或将创造年内供应新高

2015年7月，北京商品住宅市场预计将有37个项目入市，其中包括方庄公馆、新北京中心、中国铁建顺鑫汇等在内的14个纯新盘，以及包括首开·熙悦山澜庭、首开·国风美唐、春晖园·随园等在内的23个老项目后期。

自5月开始北京商品住宅供应开始抬头，月度开盘量首次突破30个，6月份继续延续这一态势，再加上7月37个项目的预计入市量，北京商品住宅市场供应将连续3个月维持在30个项目以上。

郭毅分析认为，在滞后了一个月之后，供应市场的回暖节奏已赶上成交，北京住宅市场的全面回暖已正式铺开，而7月37个项目的预计开盘量也将创造今年的月度供应新高。

对于供应回升的原因，郭毅认为，最重要的是需求回升所拉动，从市场表现来看，自5月份开始大量中低端刚需及改善型项目推盘均受热捧，甚至开始出现久违的“日光”现象，这一现象直接激发了尚在犹豫中的开发商加快入市。另外，从整体市场的成交数据上也能印证购房需求的持续升温。

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