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区域多宗地待出让大兴再成争夺焦点

https://www.biud.com.cn 2015年07月03日08:54 家居装修知识网

　　6月25日，大兴瀛海一宗宅地吸引了11家竞标主体参与角逐，经过72轮竞争之后，旭辉地产以2.25亿元的总价和配建12600平方米自住房的代价摘得该地块。该宗地的成交打破了北京50天土地市场零成交的局面，同时也拉开了大兴8宗地陆续成交的序幕。时隔5天之后，6月30日，大兴庞各庄地块再度引发争抢，最终被旭辉联合体以24.1亿元的价格和宅地全部建限价房的代价收入囊中。业内认为，大兴相对较高的去化速度和发展前景吸引了众多房企厮杀，这些地块的供应将为大兴创造出更多的新兴板块，为购房者提供更大的选择范围。

　　大兴宅地引“厮杀”

　　“断顿”50日之后的房企争夺异常激烈，6月25日，大兴一宗体量仅为18958平方米的宅地吸引了11家竞标主体参与竞争，最终旭辉地产胜出。根据招标文件，大兴区瀛海镇姜场村02-1-1地块东至东区环路，南至府前街，西至国有用地边界，北至规划用地边界，是一宗居住用地，挂牌出让起始价为1.5亿元。

　　对于该宗地最终的成交价格，中原地产首席分析师张大伟表示，刨除自住房，本地块剩余的商品住宅只有6358平方米，即使按照100平米的中小户型计算，也只有60套左右。平均商品房部分楼面价在1.6万/平方米左右，未来按照正常的商品房建安成本计算，成本售价在3万/平方米左右。目前区域内的商品房成交价格在2.5万/平方米左右，但距离区域不远的亦庄河西区，整体均价已经接近3.5万/平方米，而未来本地块周围将有多地块出让，可能再次成为一个改善型住房的扎堆区域。

　　张大伟还表示，该宗地是区域内系列土地供应的开始，获得本宗土地，有利于企业在区域内继续拿地整体开发，所以竞争激烈。

　　5天之后，激烈的“肉搏”再度上演，大兴区庞各庄镇PGZ01-01、PGZ01-02地块（原庞各庄镇镇区改造项目1号地部分地块）F3其他类多功能、F2公建混合住宅用地（配建“限价商品住房”）进入现场竞价。截至网上报价结束时间，该地块共获得了12次网上报价，包括恒大、中骏、富力、碧桂园、万科、兴展、k2、旭辉永同昌天恒联合体以及首开保利联合体等竞标主体均亮相竞标。最终，经过84轮竞争之后，旭辉联合体更胜一筹，以24.1亿元的价格和宅地全部建限价房的代价摘得。

　　区域多宗地待出让

　　根据北京市国土局的公告，包括近日成交的大兴地块，北京在断顿50日之后共推出了11宗地块，其中，房山区占据两宗，1宗位于丰台区，剩下的8宗均地处大兴区，其中5宗住宅用地。

　　另据亚豪机构统计，2015年前4个月，大兴区仅实现一宗土地成交，从目前的情况来看，该区域开始进入集中推地阶段。从具体地块情况来看，由于大兴区的成熟板块黄村与天宫院都已近开发完毕，土地出让开始转向更为偏远的采育、庞各庄、瀛海等板块。

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，目前挂牌出让中的黄村地块，虽然是商业用地，但由于该区域住宅社区已成规模，且多已入住，对商业配套的需求较为渴望，因此黄村商业地块也将受到较大关注。从历史成交来看，该区域商业地块成交也曾创出高价，2014年4月泰禾取得的两宗黄村多功能用地楼面价就高达20000元/平方米左右，而本次挂牌的大兴区新城北区DX00-0301-6001地块的起始楼面价仅为8171元/平方米，预计将以高溢价成交。

　　事实上，北京的城市建设用地在逐步缩减。“随着北京房地产市场近十多年的快速发展，不仅城区土地已逐渐消化殆尽，就连郊区部分板块也已逐渐完成规模开发，例如大兴黄村、房山长阳等。由于土地的不可复制性，未来可供房地产开发的土地资源不断减少，因此从长期来看，北京土地供应将出现不断下滑的趋势。而由此造成的部分土地价格高企，也将大量资金不足的房企拒之门外。”任启鑫说。

　　大兴销售走好吸引房企进驻

　　对于房企的争抢，业内人士称，土地供应的稀缺与大兴区去化前景的良好是该地块受到追捧的主要原因。

　　据亚豪机构统计，大兴区推出的8宗土地当中，只有一宗位于较成熟的黄村板块，其他仅位于采育、瀛海、庞各庄等偏远板块。不过由于土地供应的稀缺，因此这些原本较为偏远板块的宅地也成了“香饽饽”。

　　另外，大兴区域的整体发展和良好的去化前景也让房企信心满满。据亚豪统计，今年以来，大兴区纯商品住宅成交出现梯次走高现象，整体价格也基本保持上涨势头。大兴成交走高的原因一方面在于区域内有多个板块集中进行住宅开发，包括亦庄、旧宫、黄村、天宫院、孙村，刚需、改善、高端多类住宅产品齐头并进，大兴区多组团开发、多产品供给的特点，购房客群的覆盖面更广，因此成交量稳步提升。另一方面原因则是由于大兴区住宅开发的规划较为合理所致。大兴虽然形成了多个住宅组团，但每个住宅组团中在售项目并不多，供地的相对分散令每个住宅板块的人口居住密度并不高，整体的居住舒适度也就因此得以保障。在这样的合理规划下，大兴各板块的购房需求都较为稳定，所以区域成交量才能够平稳上升。

　　密集出让带动板块发展

　　区域快速去化吸引着房企的同时，密集出让的土地或将给大兴的发展注入新的活力。

　　据任启鑫介绍，当前大兴亦庄、旧宫、黄村、天宫院等传统居住板块的在售项目多已进入销售尾声，大量项目已经入住，大兴的住宅供地也开始转向此前住宅开发量较少的新兴板块。这样的供地特点有利于区域引进多家房企，形成组团开发，将会迅速改善升级区域的整体发展状况。同时，新兴板块一旦拍出高地价，对于当前交通、生活配套相对完善的传统板块在售项目的销量也将形成促进作用，进一步推升区域楼市的回暖势头。

　　张大伟表示，从大兴集中供应看，大兴区的住宅类土地供应依然不多。2013年来，大兴区供应带有住宅属性的土地合计18宗，占全市比例为11.43%，其他区域的土地供应更加稀缺，对于大兴来说，8宗土地将在明年给区域内带来集中供应量，缓解市场供需矛盾。

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　　北京上半年土地市场685亿收官

　　京华时报讯（记者桂瑰）在大兴两宗地以33.8亿元的价格成交之后，北京上半年的土地市场以685.49亿元收官。另据中原地产统计，包括北京在内的全国百强城市上半年的土地收入锐减，合计总出让11813宗土地，成交土地出让金7021.7亿，同比2014年同期的10890亿下调幅度达到了35.5%。从四大一线城市看，土地出让金也出现了明显的减少，合计出让金在2015年上半年只有1655.64亿，与2014年同期的2605亿下调了36%。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，供应减少是全国主要城市出现成交减少的主要原因，包括北京等主要城市，虽然出让土地大部分成交溢价率非常高，但因为挂牌土地明显减少，造成了土地市场的降温。“从北京市场看，土地供应　不多，2015年上半年是有史以来供应量最少的一年之一，从商品房住宅的供应量看，1.5万套的供应量也是历史最少的半年。这种情况下，只要出现土地供应，必然会有热抢，即使过去大家认为的非热点地块，非热门属性地块上，也有热抢出现。”

　　在张大伟看来，北京商品房市场不论是住宅，还是商住类物业都已经畸形化，房企抢地导致的楼面价上涨，超过了购房者需求的上涨幅度，这种情况下，在未来楼市都有可能影响市场变化。

　　值得一提的是，房企回归一线的态势愈发明显，在大兴庞各庄地块的竞标中，出现了另外一家南方名企面孔——碧桂园。亚豪机构郭毅表示，虽然首秀失败，南方系知名房企纷纷进京，说明北京住宅市场对于开发商来说仍然具备较大吸引力。在全国楼市整体进入“慢行道”之际，北京基于其政治经济因素成为为数不多的能够继续保持上涨动力城市之一，因此也吸引了大量外地房企的进京；除此之外，基于土地成本的上升，未来北京市场豪宅化的倾向已非常明显，而豪宅产品对于品质的要求更甚，因此擅长精耕细作的南方名企此时进京也有其特定考虑。

　　京华时报记者桂瑰