绿地项目诡异热销背后：杭州华家池众地王厮杀
盛夏已至，却未驱走萦绕在杭州绿地华家池1号身上的“寒意”。
一条论坛热帖，一个关键词“假网销”，绿地华家池1号正发生着让其业主们惴惴不安的事，并将其推向舆论的风口浪尖。按照官方说法，该项目首开热销 5.3亿元，5月销售额到达6.3亿元。而时隔不久前的6月初，透明售房网显示其首批预售证上的3幢楼295套房源全部为限制房源，占据全部953户的近 1/3。时隔近一个月，截至7月1日，213套房源依旧显示为锁定状态。
该项目售楼处策划负责人朱某对时代周报记者回复称，目前和银行协商办理解除限制已经通过。在房产界，将房源抵押给银行的现象并不罕见，除了能提供融资的便利又能降低财务成本。“如果它不是绿地的项目，开发商跑路后接盘的就是我们了。”有业主无奈叹息道。
作为绿地集团在杭的1号作品，这个项目为杭州呈献着国际生活观的光环。而今，围绕着这个豪宅项目的种种，正折射着其在杭州华家池板块的地产生态。
华家池之争
时间拨回到2013年9月5日上演的地王大战。经过多轮竞价和保障房面积竞建，绿地、世茂、滨江三家房企以高达136.7亿元的总价，将华家池地块锁定为当年杭州总价地王。
如今，三大项目皆以亮相，只是都未封顶。在工地现场可以见到，黄色巨型塔吊正在飞快旋转，钢筋水泥正陆续相撞，交通干道之间，装重的卡车像忙碌的蚂蚁一样来回穿梭，路过之处掀起阵阵尘土。
而尘土无法遮掩这里已经是代表财富新贵们身份的事实。作为杭州仅次于西湖的第二水域，华家池有着“北有未名湖，南有华家池”的美誉。拥有位于武林广场和钱江新城3公里辐射半径内的优势，华家池称得上是杭州城市之心。
这里的均价已到4.2万元/平方米高位。具体来看，以2.38万元/平方米拿地的世茂天宸如今售价为3.78万元/平方米；楼板价在2.32万元 /平方米的滨江项目报价在4.5万-4.8万元/平方米；楼板价相对最低（1.94万元/平方米）的绿地项目目前均在4.5万元/平方米左右。放眼整个杭 州，这是仅次于武林壹号等城市公寓的第二高价格梯队。
横亘在华家池面前更大的拦路虎是杭州楼市内部的竞争。尽管杭州楼市自2015年来因高库存而被诟病，但并不妨碍豪宅供应量的增长。现在传统的市中心 武林板块以武林壹号为代表依然有着庞大的货值，吸引着传统豪宅地段消费人群的目光。而钱江新城无论是三堡，还是南星桥一带，都不断有新项目入市。
据杭州透明售房网数据显示，5月市区新建商品房共签约13465套，较去年同期增长115.4%。在武林壹号、钱塘印象等多个高端楼盘的影响下，5 月份杭州楼市出现量价齐升的现象。在7月又将有一大拨豪宅项目涌进杭州楼市，比如钱江新城板块的金隅·学府、万科·大都会79号、市中心板块的融信·杭州 公馆等。
华家池板块要杀出重围，需要费点劲是毋庸置疑的。而伴随着地王而来的利润危机，也已成为共识。现在，增量不增利也是华家池板块最尴尬的写照。浙报传 媒地产研究院2014年曾发布过一份《杭州市房地产项目成本分析报告》，据报告显示绿地、世茂、滨江的华家池项目，均预计疑似亏损。
为了促进销售，开发商在华家池项目上铆足劲。据了解，区域内最早亮相的世茂天宸光是营销中心就造价超1亿元，近期邀请了韩国明星李敏镐为其代言。绿地华家池1号方面，更是通过各种营销造势刷出存在感：杭州洲际大酒店的发布会、吴晓波经济论坛等。
在这样的逻辑下，绿地华家池1号现今的295套房源抵押给银行以缓解现金流便成为合理的逻辑。法律人士张晓（化名）对时代周报记者提醒道，因为限制房产的产权不明晰，购房者需要承担一定的风险。如果是小的开发商，随时引发资金链断裂而导致烂尾楼的悲剧。
张晓甚至大胆揣测，即便将房源抵押融资，依旧很可能填不平资金的缺口，“这样一个标志性项目，绿地不可能光明正大地降价出售”。
对手的嫁衣
现在，杭州华家池的这场战役里，绿地华家池1号被外界所乐道的筹码—商业项目，也正成为另外两家的嫁衣。
按照规划，华家池内三家开发商共有商业体量近30万平方米，其中滨江项目包括8万平方米的商业面积，世茂天宸的商业面积有6万平方米，而绿地的商业部分占地最大，总计15万平方米，涵盖12万平方米的写字楼和3万平方米的购物中心。
时代周报记者在走访了三家售楼处后发现，颇具意味的是，另外两家无一都将绿地的商业项目作为自家项目的卖点之一，“相比较绿地的住宅，我们对绿地商业充满信心，它也正好填补了区域内商业的空白”。
世茂天宸售楼处的销售人员对时代周报记者表示，绿地经“假网销”事件后反而给世茂天宸带来了一些客户，“说是银行解禁了，但有的客户得不到定心丸。而我们的项目不会有这样的困惑。我们有毛坯、有精装，在总价上有优势。”
绿地华家池1号方面则否认了事件发生后客户的流失。其售楼处的销售人员现在依旧表示，凭借三个项目中面积最大和最狭长的优势，绿地住宅得以呈现一字排布。无遮挡，采光更好，这是其他两个项目不具备的。
但就算绿地的故事讲得再大再全，也需要数据的背书才可信。反映在数据上，事实上，绿地的销售并不领先。尽管是三个项目中最晚公开，滨江华家池却创造了近九成的认购，在均价上，目前滨江华家池项目也是最低的。
在浙报传媒地产研究院院长丁建刚看来，三个项目中滨江华家池无疑是成功者。他对时代周报记者表示，滨江华家池项目自身有了很大的革新和革命。户型上的创新已经非常明显，不再追求奢侈的超大户型，改成追求舒适实用型的豪宅。而这也是其之所以领先的一大原因。
拿地伊始，华家池地块均有70/90政策限制，这意味着，三个项目原则上都应该出现90平方米以下户型。不过，区别于绿地与世茂房地产，滨江华家池凭借本土企业优势，突破了政策上的限制，在公寓的户型面积当中不设有90平方米。
在杭州豪宅界，绿城和滨江两家有着不可动摇的地位。彼时滨江集团拿下该区域地块时，董事长戚金兴就曾放言，“资金压力并不大，完全有能力承受”。
区别于绿地华家池1号和世茂天宸，时代周报记者在案场的了解中，滨江华家池售楼处的销售人员口中听不到对于另外两个项目的“诟病”。“虽然我们7个 销售员平均每人背负了四五十套的指标，但我们相信滨江的优势。老板也交代了避开跟客户谈另外两家的不足，因为来这买房的客户本身就有一定的鉴别力。”滨江 华家池销售人员李明（化名）对时代周报记者表示。
事实上，杭州地产市场本身早就不是人人都能分得一杯羹的时期，就连很多本土企业都疲于招架杭州市场，或是默默离开并画上休止符，或是逐步收缩战线弱化在杭州布局。
对于绿地而言，从进驻华家池开始，和区域内的房企一样背负了沉重的销售压力。现在，绿地案场15人主力团队每天仍在奔忙，但如何不沉戟华家池，仍是绿地未解的命题。
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