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从啤酒跨行到房地产粤海置地两年艰难转型路

https://www.biud.com.cn 2015年07月07日10:18 家居装修知识网

两年前，深圳本土品牌金威啤酒筹谋已久的转型大戏，走到一个新节点。以54亿元向华润雪花出售了啤酒资产后，金威啤酒转身专注房地产并改名为粤海置地控股有限公司(00124.HK，以下简称“粤海置地”)。

“出售过程历时很长，整个转型过程预计到今年10月份才可以说结束，”今年6月19日，粤海置地主席黄小峰透露了公司转型房地产的最新进展。黄小峰坦言，在啤酒资产转移过程中，有大量的事项需要处理，包括资产移交、人员安置等，这些工作量都非常大，也很艰巨。

选择做房地产，粤海置地的转型决心表露无遗，但在偏重住宅还是商业这个选择题上，粤海置地显然尚未明晰发展方向。黄小峰称，“这没有固定答案的，产品组合在不断调整，这也是我们变化的考虑，有好的投资和利润回报的项目，我们都会研究与尝试”。

目前粤海置地持有的资产主要有两个，一个是深圳布心商业项目，另一个是广州番禺住宅项目。未来是否有新的注资计划，融资渠道有哪些？时代周报记者日前致电粤海置地联系采访，对方回复称，“公司短期内并无资金压力，且对各融资渠道持开放态度。此外，母公司暂无具体注资计划，本公司会继续寻觅优质的项目以合理价格进行投资，但目前暂无具体计划可予披露”。

广深项目相继入市

尽管经营模式尚待明确，但根据粤海置地的开发计划，其手中持有的优质资产，将会在今年陆续入市，以确保有充足现金流后市拿地。

黄小峰介绍称，广州番禺项目已在今年5月开始预售，销售情况比预期要理想。而具体的销售数据要等年报发布的时候才会公布。今年3月16日，粤海置地以约4.05亿元收购粤海控股集团全资下属公司股权和债权后，得到该番禺项目。该番禺项目占地约3.87万平方米，总建面约12.76万平方米。

而深圳布心项目预计将于2015年第四季度动工，最快预计2017年销售。粤海置地副总经理李庆称，深圳布心项目定位以珠宝为主题的产业商贸综合体。该项目占地面积8.7万平方米，总建筑面积63万平方米，其中一期工程约47万平方米。

“我们将来的产品要和普通的ShoppingMall形成差异化竞争，”李庆透露，按照现在的时间进度，我们有信心今年第四季度末规划会被批准，预计今年年底可以开始第一期开发的前期开工和建筑工作。

截至目前，粤海置地在内地市场仅获取这两幅地块，对于手持30多亿元现金的粤海置地来说，眼下却无意增加土地储备专注发展住宅项目，公司是否会因此错失许多好的投资机会？

黄小峰解释称，现在，内地房地产市场是否全面复苏还难以判断，各省市库存参差不齐，复苏时间有先后。但可以肯定的是，一线城市刚性需求仍大，内地楼市长远亦有增长空间。他强调，公司在增加土储方面会保持稳健，要待深入研究国家政策及行业变化后再作部署。目前招拍挂项目成本高是考虑因素之一。

亏损下的艰难剥离

剥离啤酒业务转型房地产背后，则是粤海置地前身金威啤酒业绩逐年亏损的无奈之举。

“现在啤酒业务的行业集聚化越来越强，中小规模啤酒业务很难有所作为，”香港粤海证券投资银行董事黄立冲告诉时代周报记者，更何况是粤海这种属于国有企业，国有企业的效率和成本劣势在消费品竞争中是很吃亏的，基本上没有长期生存的能力，不如卖掉。

金威啤酒前身为深圳啤酒厂。1989年，粤海集团控股深圳啤酒有限公司。1990年7月，第一批金威啤酒下线。1997年，以金威啤酒为核心业务的粤海啤酒集团挂牌上市。经过28年的发展，金威啤酒一度是珠三角地区的霸主，业务遍及全国。在转让前，拥有8个生产基地，其中5个分布在广东。深圳是金威啤酒最大的市场，高峰时占到七成左右的市场份额。

而金威啤酒母公司粤海控股则是在原广东粤海企业（集团）有限公司、南粤（集团）有限公司和广东东江—深圳供水工程管理局的基础上组建的投资控股公司，是目前广东省在境外规模最大的综合性企业集团。2005年重组后的粤海控股除去金威啤酒，旗下还有14家子公司，分别经营公用事业、基础设施、城市综合体开发与运用等。

近年来，受啤酒销售额下降以及物料价格上涨影响，金威啤酒惨淡的业绩已经让其无心恋战。时代周报记者查询金威啤酒年报得知，从2006年开始，金威啤酒业绩开始出现“下坡路”，到2007年、2008年，金威啤酒连续出现巨额亏损，亏损额分别达2357万港元、3991万港元。2009-2011年虽扭亏为盈，但盈利并不多，分别只有1451万港元、3627万港元、3477万港元。而2012年全年和2013年上半年，巨额亏损再次到来，亏损额分别达1.68亿元、9397万元。

因此，卖掉啤酒业务被视为“明智之举”。2013年，华润雪花以53.84亿元的代价收购金威啤酒的啤酒生产、分销和销售业务，包括7家啤酒酿造厂资产及债务。

保留下来的一处厂房所在地，就是上文所说的深圳布心项目。而通过啤酒业务，粤海置地也获得了大约28亿元的收益，来确保公司未来一段时间内的正常运营。今年3月，粤海置地迎来转型后首次大考，其2014年全年财报数据显示，其录得净溢利8177万港元，较上年同期增加201.8%。