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房价涨百万深圳卖家反悔称要违约到底

https://www.biud.com.cn 2015年07月07日13:36 家居装修知识网

　　深圳一房主因卖房后房价暴涨百万，竟违约要收回房子。这种做法到底合不合法？记者从南京一些法院了解到，在房屋买卖纠纷中不乏此类案例，但只要是双方事前经过平等协商，自愿签订合同，没有欺诈胁迫或违反社会公序良俗的情况，也没有法定的解除合同的情形存在，无论房价涨跌，买卖双方都应履行合同。

　　扬子晚报全媒体记者罗双江

　　南京判例

　　案例1：房子涨价反悔被判履行合同

　　2013年2月27日，李小丁与侯余力、某房产中介签订《房地产买卖中介合同》，约定侯余力将其玄武区某处房屋出售给李小丁，售价78万元。2013年9月15日前，李小丁与侯余力配合某房产中介办理申请房屋过户手续，同时李小丁支付房屋首付款45万元进行资金监管，房屋过户至李小丁名下当日，李小丁再向侯余力支付房款26万元。合同签订当日，李小丁按照约定向侯余力支付了5万元定金，向某房产中介支付了佣金和代办费1万元。但之后，侯余力便拒绝配合李小丁办理房屋过户、房屋交付等事宜，李小丁遂将侯余力告到南京玄武法院。

　　法庭上，李小丁称，合同签订后，相关地段房屋价格上涨，侯余力见状遂多次要求提高售房价格，但自己坚决不同意，请求法院判令侯余力将房屋两证过户给自己，并结清该房屋水电煤气等费用后，将房屋交付给自己，同时，判令某房产中介配合侯余力办理两证及过户、交付事宜。

　　但是，侯余力并不认可提高房价一说，他称，自己反悔是因为家里人不知道他要卖房，现在其家人不同意他卖房子，他愿意双倍向李小丁返还定金。而某房产中介则认为，侯余力反悔，他们作为中介方无法左右。只要双方愿意继续履行合同，他们愿意配合。那么，侯余力说的是真话吗？对此，李小丁申请某房产中介经纪人王某某出庭作证，证实侯余力与李小丁签订房屋买卖合同事宜时的售房定金系其与妻子商量后确定。同时，李小丁还出具了相关录音，证实了双方的交易经过。

　　玄武法院审理后认为，三方订立的合同系当事人真实自愿协商一致的结果，不违反法律、行政法规的强制性规定，对原被告三方都具有法律约束力，侯余力应当按照约定履行义务，不得擅自解除合同。依据我国《合同法》相关规定，判决侯余力在判决书生效后15日内，协助李小丁将房屋两证过户至李小丁名下，并判令某房产中介协助侯余力履行上述义务。

　　案例2：涨价后不愿卖房赔了22万违约金

　　2013年3月，束君禾与乐妮、某中介公司签订《房地产买卖中介合同》，约定由束君禾购买乐妮名下位于栖霞区某小区房屋，房款总价为225万元。三方约定，违约金按标的额10%计算，即22.5万元。补充协议第一条为定金5万元，首付款为80万元，贷款金额为135万元，留5万元在房屋交付时自行交割。同时，三方又网签了1份《南京市存量房交易合同》。

　　此后，束君禾按约支付了定金5万元及首付款80万元，后由于乐妮不愿再出售房屋，双方遂开始交涉解除合同事宜。束君禾要求乐妮根据买卖合同，应当支付违约金22.5万元。之后，乐妮陆续返还了束君禾给付的首付款，又另行支付了9万元，剩下的13.5万元，由乐妮的丈夫梁云纬于2013年10月22日出具欠条，双方解除了网签的房屋买卖合同。欠条到期后，乐妮夫妇一直没有还款，束君禾遂将他们告上法庭，要求两人归还。

　　法庭上，束君禾称，乐妮之所以不愿履行房屋买卖合同，是由于房价上涨，要不是乐妮愿意支付违约金，自己是一定会要她履行合同的。但是，乐妮两口子言而无信，说好愿意付违约金，但到期后却不付余款，请求法院判令乐妮两口子支付余款及逾期利息。对此，乐妮辩称，自己在解除合同时已经按约支付了束君禾5万元的定金以及4万元的中介费作为赔偿。束君禾再行起诉被告没有事实和法律依据。至于梁云纬向束君禾出具的欠条，其真实性无法确认，且与自己无关，因为自己与梁云纬已经离婚了。

　　栖霞法院审理后查明，乐妮确实已与梁云纬离婚。但该房屋买卖合同在商谈、签订直至解除过程中，均是由梁云纬与束君禾、某中介公司操作。只是在需要乐妮签字时，乐妮出面签字。法院认为，三方签订的中介合同及网签的买卖合同系当事人的真实意思表示，并无违反法律强制性规定，应为合法有效，当事人应当按照约定全面正确地履行各自义务。乐妮因房价上涨不再履行交易义务，属于明显的违约行为，束君禾方有权依据合同约定向乐妮主张10%的赔偿金，对乐妮要求降低违约金赔偿标准的请求不予支持。遂判决乐妮与梁云纬共同承担135000元的赔偿义务，并承担逾期利息损失。 (文中当事人为化名)

　　法官释疑

　　什么样的情况可以

　　不再履行买卖合同

　　那么，什么样的情况应该继续履行房屋买卖合同？什么样的情况应该支付违约金？什么样的情况可以不再履行合同？对此，法官告诉记者，如果没有法定的解除合同的情形出现(比如，买家说自己付不起钱了)，即使卖房后房价涨了，卖家也不能以此作为反悔不卖房的理由。如果卖家愿意以付违约金为代价解除合同，则必须和买家协商一致。如果买家坚持履行合同，又没有导致合同解除的法定情形出现，则双方都应继续履行合同。如果买家愿意接受违约金并解除合同，则双方可自愿解除合同。