首现月成交“四连阳” 品牌房企占半壁江山
2015年上半年东莞楼市走上快速发展通道，别墅产品成交突出，增幅明显大于去年。南方日报记者 孙俊杰 摄
■楼市半年报告
又到半年盘点时。在一系列政策利好刺激之下，2015年上半年东莞楼市快速由冷转暖，走上高速发展的通道，住宅成交从春节淡季17.42万平方米的低点起飞，实现3月51.37万平方米、4月74.71万平方米、5月95.48万平方米、6月99.5万平方米步步高升态势，上半年住宅成交400万平方米，创历年同期新高。
二手房方面，二手网签量也呈节节攀升的态势。其中，在2015年6月，东莞的二手网签更是达到4097套，创2013年8月份以来单月的最高值。而从今年上半年来说，政策刺激，对买家入市信心有大大的提振作用，再加上部分股市资金的流入，使得二手交投逐步好转。
楼市成交方面节节高的同时，土地市场却依旧延续去年下半年的颓势，供求低迷格局未能根本扭转。从土地供应来看，上半年东莞土地供应66宗地块，占地面积312.13万平方米，比2014年同期减少5.77%。不过，业内人士普遍看好东莞土地市场下半年的表现，土地市场供应缺口加大，预计下半年政府加快推地节奏，开发商的购地需求也将集中释放，土地交易量有望升温。品牌开发商将会在下半年寻找机会获得合适地块，增加土地储备以支撑完成全年的销售业绩。
临深片区领跑 去库存步伐加快
新房市场
在东莞楼市历史上所有上半年有监测数据以来，今年上半年的月度成交连续4个月同比及环比均同时增加，在历史上第一次出现。
6月量价均创历史新高。6月东莞住宅签约面积约99.5万平方米，这是东莞历史上第一次月度成交达“百万”，6月住宅均价约10088元/平方米，史上第一次月度“破万”。
中原地产东莞市场研究总监车德锐表示，第二季度成交的大幅反弹主要归功于“3·30”政策的刺激，压抑多年的换房需求得以释放，楼市信心得到大幅提升。2015年第二季度东莞住宅签约面积约267万平方米，环比第一季度大幅增加1.06倍，同比去年大幅增加1.32倍。
成交向品牌房企集中。上半年前十房企中，全国品牌房企占六成，全市约有220个房企有商品房成交，即4.5%房企数量占据了市场54%的份额。而2014年上半年前十房企市场占有率约44%，即今年品牌房企市场份额提升了10个百分点。上半年全市商品房成交额同比增72%，而万科、保利、碧桂园、万达、恒大、光大等前十房企总额则同比增108%，明显快于全市平均水平。
上半年的热点楼盘主要分布于临深片区及松山湖片区。从全市住宅签约前10名楼盘来看，主要分布于临深片区及松山湖片区，如凤岗、黄江、樟木头、虎门、长安、松山湖等。市区无一楼盘上榜。热点楼盘以品牌房企为主。前十楼盘房企包含万科、碧桂园、保利等品牌房企，约占一半份额。从市区住宅签约前10名楼盘来看，南城占六席，东城占两席，莞城和万江分别占一席。
今年上半年，大户型楼盘成交表现突出。市区前十楼盘中，主力户型在120平方米以上的大户型楼盘占6个。其中鼎峰源著在市区大户型楼盘中表现最突出，以约5亿元的业绩市区排名第三。
同时，公寓开发遇冷，供应处低谷。上半年70平方米以下户型供应比重仅5%，处于历史低谷，反映出开发商对东莞公寓的市场预期较低，开发意愿较小。刚需产品70-120平方米大幅供应。2015年上半年东莞70-120平方米刚需产品供应比重达73%，创历史最高值。其中101-120平方米户型增加明显，比重达20%.141平方米以上大户型供应大幅锐减。上半年140平方米以上大户型供应比重仅11%，创历史低谷。临深片区成交量支撑东莞半边天。从上半年住宅成交前十区域来看，基本上以临深片区为主，其次为市区和松山湖片区。前十区域占市场份额达65%，而在2014年份额仅52%，反映了上半年区域集中化程度加深。
上半年东莞住宅库存总量及去库存时间连续4个月同时下滑，截至6月底住宅库存仅492万平方米，按照上半年的去化速度，去库存时间仅需7.4个月，去化压力较小，房价受支撑。房企去存压力降低，目前市场已处于新货缺货的阶段，下半年预计会有众多新盘入市。
别墅产品成交突出，增幅明显大于去年。在国家支持改善型需求政策之下，也推动了别墅客户入市，别墅行情也较为火爆，2015年上半年别墅共成交1523套，合计面积45.6万平方米，同比上涨120%，主要是保利生态城、南部湾万科城、锦绣山河、金地城南艺境、万科棠樾等项目所贡献。
瑞峰地产东莞市场研究部经理李玲玲表示，经济稳定发展，区域规划和产业政策不断出台。2015年东莞下半年经济预计会继续稳定发展，区域规划和产业支持政策将会继续出台，尤其产业园项目将会不断涌现。同时，楼市成交保持高温态势，预计房价会有一定涨幅。2015年下半年东莞楼市将会延续上半年的火爆，成交量仍将可观，住宅成交预计超过400万㎡；均价方面，预计会有小幅的涨幅，将会在9500元/㎡分界线左右运行。下半年，新盘上市量增加 预计有30个新盘入市松山湖和临深片区将是重点。
实际上2015年上半年东莞楼市主要是去库存，以旧盘加推为主力，纯新盘入市量有限。下半年新盘量将会大幅增加，新盘主要集中在松朗片区及临深片区，或将是东莞楼市主战场。下半年纯新盘预计入市有30个左右，如中心城区：嘉宏锦园、皇马郦宫等；松朗片区：光大山湖城、振业松湖雅苑、中央盛景、天麟时代广场、碧桂园天汇、翔龙御湖居等；临深片区：中央豪庭、水榭兰亭、碧桂园翡翠湾、华桂园等。
改善型成交比例明显上升
二手房
进入2015年，东莞的二手网签量呈节节攀升的态势。据东莞市房产管理局公众信息网的二手网签数据显示，2015年上半年二手网签为18373宗，较去年下半年上升9.8%，较去年上半年更是上升12.1%，是近年来网签量第二大的一个上半年，仅次于成交活跃的2013年同期。其中，在2015年6月，东莞的二手网签更是达到4097套，创2013年8月份以来单月的最高值。而从2015年上半年来看，政策刺激对买家入市信心有大大的提振作用，再加上部分股市资金的流入，使得二手交投逐步好转。
价格方面，东莞的二手住宅成交均价一直都保持稳中有升的态势。据合富置业成交数据统计显示，2015年上半年的二手住宅成交均价为8225元/平方米，环比下滑4%，同比上升2.8%，整体波动不大。业主的心态则大多较平稳，叫价坚挺，议价空间有限。
调查数据显示，在2015年上半年，东莞的首次置业者比例首次下滑到只有62.1%的低位，该类买家主要是选择总价72万/套左右的两房单位，如景湖春晓、怡丰都市广场等。而相较于首次置业者比例的下降，改善型买家的成交比例则明显上升，达34%，在上半年成交量前十的楼盘中，花样年君山、东骏豪苑、中信阳光澳园等就受到这些改善需求买家的关注，且当中接近八成以按揭付款方式购房，房贷政策对市场的刺激开始逐步显现。
从买家成交单价来看，在2015年上半年整体市场成交当中，以8000-10000元/平方米的单价段成交为主，该占比达50%，较以往有了显著增加。
另一方面，东莞的楼市成交一直以在东莞生活工作多年的外地人居多，据统计，2015年上半年，外地户籍客户成交占比达75%，较2014年下半年的64%明显增加。这与东莞楼价稳定、对比周边高楼价城市其尚处于价格洼地有关。尤其是近期楼市火爆的深圳外溢客户需求持续旺盛，且广东自贸区挂牌，虎门长安纳入泛自贸区生活圈，轨道交通R2线即将开通等，拉动东莞楼市的回暖，东莞逐渐成为热门的居住地。
业内预计，随着楼市成交回升，东莞一手新货的库存压力将得到进一步缓解。而且政策环境预期宽松，半年内2次降准、3次降息，一年期贷款利率及公积金利率已降至历史低位，资金的流动性增加，直接降低了购房者购房成本，进一步刺激购房需求，尤其是改善需求买家在政策的利好下，加紧入市的步伐，预计下半年东莞二手交投仍会保持月均3000宗以上的良好水平。价格方面，虽然整体楼市好转，但在一手去库存的大环境下，东莞的楼价不会出现大幅飙升的情况，楼价仍将以稳定为主。
下半年将迎来
布局良机
土地市场
在多重利好叠加效应下，上半年新房市场快速回暖反弹。但东莞土地市场依旧延续去年下半年的颓势，供求低迷格局未能根本扭转。从土地供应来看，上半年东莞土地供应66宗地块，占地面积312.13万平方米，比2014年同期减少5.77%，比2013年同期减少3.36%。其中，商住地供应占地面积50.36万平方米，比2014年同期减少56.73%，比2013年同期减少11.59%。
东莞市国土交易网站的监控数据显示，上半年东莞土地成交占地面积218.67万平方米，比2014年同期减少31.6%，同比2013年减少32.2%。其中，商住地占地面积成交43.75万平方米，比2014年同期减少52.96%，比2013年同期减少23.2%。土地成交受到供应紧缺制约，成交低迷乏力。上半年整体土地成交金额42.64亿元，同比2014年同期减少51.33%，同比2013年减少14.75%，其中，商住地成交金额29.37亿元，同比2014年减少42.34%，同比2013年增长1.74%，土地财政收益下滑。
价格方面，商住地楼面地价3090元/平方米，比2014年同期上升31.11%，比2013年同期上升28.79%，地价上涨动力增强，地价持续走高。
上半年东莞商住地和商业用地的供应量十分低迷，商住地更是下滑至近十年同期的低位。车德锐分析介绍，政府推地上深度放缓，主要基于两点考虑，一是过去东莞土地市场供应放量，土地供应指标已超出供应计划，政府惜售土地资源。二是人口红利淡去，居民住房需求萎缩，政府控制城市库存风险，平衡楼市供求关系，推地谨慎。三是政府缩减存量地供应，企图加快推进三旧改造。下半年东莞土地市场将迎来推地契机，主要几个支撑点：其一，政府财政压力，需要加快推地步伐增加财政收入。其二，2014年以来东莞土地供应快速放缓，供应紧缺的局面加剧，局部区域新房市场已出现供不应求。平衡区域楼市供求关系，稳定房价，政府需要及时补充土地对接需求。其三，宏观环境好转，开发商对行业预期信心增加，拿地积极性高，这也是政府推地的重要契机。其四，广深客加速外溢，对接广州、深圳客的局部区域将迎来发展新机遇，东莞可顺势加推地块。
土地市场供应缺口加大，下半年政府加快推地节奏，开发商的购地需求也将集中释放，土地交易量有望升温。品牌开发商将会在下半年寻找机会获得合适地块，增加土地储备以支撑完成全年的销售业绩。但东莞土地低迷的局面难以根本扭转，低位行情将成为市场新常态，一方面是由于土地供应紧缺所致，另一方面区域发展极不平衡，对于相对落后的三类镇区，实力房企不敢轻易布局，缺乏热门区域的优质地块，市场交易氛围趋于平淡。
南方日报记者 郝金朋
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