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上半年东莞楼市走牛 下半年供地回暖

https://www.biud.com.cn 2015年07月08日10:50 家居装修知识网  

  今年上半年,很多东莞市民的心情喜怒无常,尤其是那些在股市与楼市之间徘徊的市民,更是如此。

  都说行情在绝望中产生,去年上半年东莞的楼市与如今相比,简直是冰火两重天。2014年上半年是楼市最糟糕的一年,开发商的库存高企、资金链紧张,购房者的观望情绪浓重、怕买完就跌。

  后来,通过房企自救和政策利好,东莞楼市逐渐回暖。去年底央行降息后,房地产市场正式走出阴霾,而今年以来的几次降息降准,以及年初的“3·30”政策则为楼市注入了一支强心针,楼市开启“新常态”。

  据东莞中原研究部的监测数据显示,东莞在今年上半年住宅成交面积达411万平方米,同比涨90%,创历史同期最高位。而在价格方面,今年上半年东莞住宅均价为每平方米9463元,同比上涨3%,洋房和公寓等普通住宅的均价为每平方米8664元,同比上升2.36%。

  上半年东莞楼市的亮点,一是改善户型的热销,二是临深片区受热捧。

  据笔者了解,与近几年每年上半年住宅成交结构相比,2015年上半年东莞住宅成交中,70-120㎡成交占比明显上升,主要来自于90-120㎡改善型产品的成交,这一部分的成交占比超过了40%,这与新政所鼓励的满足居民个人改善型住房的需求是一致的。

  临深片区则一直是近年来东莞房地产市场的热点区域,今年上半年,临深片区住宅成交面积达到119万平方米,约占东莞住宅成交量的30%。与此同时,临深片区的均价也随着深圳房价的飙升而水涨船高,今年上半年塘厦、凤岗的成交均价排在全市前列。

  和火热的楼市行情不相符的,是上半年东莞土地市场的偏冷。土地市场通常反映楼市的预期,在今年上半年红火的行情后,开发商的资金链普遍有所松动,但不少企业拿地的意愿未见太大改善。

  今年上半年,东莞每月成交商住平均只有1到2宗,一线品牌房企土地储备明显不足,万科、碧桂园、中信等龙头房企在大力“扫货”,继续扩张,但土地成交的溢价并不高,2013年时候的百轮竞拍已不复存在。与此同时,万科、碧桂园均和东实集团合作,看中的是其背后的土地资源。

  这很大程度上与政府放缓推地节奏有关。有关统计数据显示,上半年东莞土地供应面积312.13万平方米,比2014年同期减少5.77%,比2013年同期减少3.36%。其中,商住地供应占地面积50.36万平方米,比2014年同期减少56.73%,比2013年同期减少11.59%。

  商住地供应的大幅减少,表明政府有着强烈的惜售心态。据笔者了解,过去几年东莞土地供应超标,必须尽快着手实施建设用地减量规划,大力推进“三旧”改造工作,盘活存量土地。这意味着,东莞政府未来都将控制新增土地的供应量,商住地首当其冲。

  据统计,近期东莞将出让商住地6宗,占地面积合计30.67万平方米,下半年土地供应量开始有所回暖。

  笔者认为,虽然目前去库存仍是当务之急,但对于未来一段时间而言,土地供应量值得重点关注,因为这直接制约着楼盘的新项目能否持续推出。

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