踩准点算对账 旭辉欲谋北京前十
6月份的楼市黑马无疑是旭辉。
当断顿已久的土地市场迎来大兴8块土地的放量时，旭辉先发夺人，拔下头筹，以均价最低的代价连拿两块地。
这个素以稳健著称的房企，在今年北京的土地市场，却表现出“稳准狠”的另一面。但对旭辉集团北京区域事业部总经理孔鹏而言，平素的稳健也好，拿地的迅猛也好，都是正确战略、精准测算和优秀执行力的表现，“看到机会是一种能力，抓住机会又是另一种能力”。既能算对账，又能踩准点的旭辉，无疑兼具了两种能力。
孔鹏表示，旭辉北京今年的销售目标在40亿左右，而对于旭辉北京事业部来说，目标是北京市场的前十强。
提前布局土地市场
经过50天断顿后的北京土地市场，大兴8块地的入市，迅速点燃楼市的兴奋点，群雄环伺，但谁也没想到旭辉拔了头筹。
6月25日、30日，旭辉力压竞争对手，分别以2.25亿元同时配建12600平米自住房、24.1亿元和宅地全部建限价房的代价，连下两城，大兴区瀛海镇姜场村02-1-1地块和大兴区庞各庄镇PGZ01-01、PGZ01-02地块。当业内纷纷质疑旭辉过于冒进时，北京土地市场今年的第一轮火爆行情才刚刚开始。随后推出的几宗地，地价均不低，其中城建拿下的瀛海地块，成交楼面单价甚至飙到了3.6万元/平方米。
短短半个月的时间，旭辉的“冒进”举动迅速成为旭辉的“英明”决策。但在孔鹏看来，这只是旭辉选择了正确战略的必然结果。房地产行业进入白银时代后，以万科为首的地产龙头企业纷纷宣布将规模发展转向质量发展，但旭辉并没有被龙头企业的举措迷惑住。孔鹏告诉记者，旭辉从自身出发对行业的判断是：“进入下半场后，房企首先要有一定的规模，能留在主流市场，否则连生存都难。”基于这样的判断，旭辉做出的决策是：规模与质量并重，规模优先。要规模，就得看土地储备，对于北京这样的重点城市，更不在话下。为了高效率拿地，旭辉对北京土地市场推出的每一块地都进行了研究，希望能在合适时候拿到合适的地块。今年以来，旭辉已经先后斩获六块土地，其中五个地块为合作拿地，五个合作拿地项目中，有三个地块为旭辉操盘。加上旭辉北京目前在售的四个项目，目前旭辉北京已经八盘在手。而其中商办类用地体量近80万平方米。
量上去的同时，旭辉拿地的时机也颇耐人寻味。孔鹏剖析策略时表示，大兴先后推出8块地，就好像突围战，同时突围显然不现实，必须集中力量，旭辉选择了突围战打响的初期，成功拿下两块地，并且在最后一块地竞拍的前夕，决定撤，不玩了，“价格已经太高了”。
融资市场的精准路径
要拿地，拼的不仅仅是利润率和企业产品解决方案，更重要的是企业的出价能力，而这其中的关键则是融资能力。一方面，旭辉选择合作的方式，联合多家志同道合的企业，共同做大规模，另一方面，旭辉则充分利用了自己香港上市公司的优势。
“旭辉是精于战略和测算的企业，在审慎和进取之间会有所选择。”孔鹏说。旭辉精准的测算体现在上市至今的资金循环上。据孔鹏介绍，今年对于旭辉来说是具有里程碑意义的一年，因为自2012年上市以来，旭辉已经实现了良性的循环。“企业一上市，负债就摆在大家面前，如果负债率不高就有机会发债，通过发债就可以冲高利润和规模，利润和规模的指标都上去，就会获得资本市场认可，这样股价就会上去，就有机会增发，增大股本金，实现再融资，再融资后负债率就会降下来，其实这就是优秀企业的成长定式。旭辉上市之后把这一圈已经走完了。”
对于合作，孔鹏认为：“在本金有限的情况下，合作是非常好的扩大规模的方式，不仅扩大了规模，还能分担风险，学习别人的优点。旭辉一直把合作当做战略，而不是策略，会考虑到对方的利益，实现共赢的局面。”
单边跃进不如均衡上升
“偏科很容易，但所有科都好很难。业内对旭辉的评价是：有耐力的三好学生。”在旭辉看来，规模增长、利润和负债三个方面要协同发展，不能追求单边增长。
孔鹏认为，单纯追求规模很容易，一直借钱增加负债去拿地就可以，如果想借钱，旭辉能借到不少钱，去年市场不好的情况下，三个评级机构对旭辉都调高了评价等级，资本市场对旭辉的关注度很高，但旭辉要做稳健的企业。而旭辉近年来的业绩也反映出了企业战略和追求，从业绩上来看，旭辉的规模在逐步扩大，但负债并未明显上升，股价也没有太大波动，实现了稳健的增长。
7月6日，旭辉发布的上半年报显示，上半年旭辉合同销售（含合营项目销售）金额为105.2亿元，合同销售面积约84.02万平方米，合同销售均价约12500元/平方米。
另据克而瑞研究中心发布的《2015年上半年中国房地产企业销售TOP100》排行榜显示，2015上半年，旭辉以逾百亿业绩稳居榜单TOP30中的第27位，在上半年业绩完成年度销售目标40%以上的仅有的15家房企中，旭辉以43%的年度目标完成率位列榜单第10位。
“我们认为企业必须有一定的规模才能生存下去，旭辉必须快速进入第二阵营，稳定站到全国房企前20名以内是企业发展的重要指标，超百亿则是北京公司近期的目标。”孔鹏满怀信心地表示。
京华时报记者 桂瑰
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