佳兆业的自救
与融创中国(1918.HK)分道扬镳后，佳兆业集团控股有限公司（下称“佳兆业”，1638.HK）开始了自救。早些时候，郭英成回归佳兆业，并试图推动其重新驶入正轨，一系列恢复元气的迹象也逐渐显现。
加码文体项目
2015年6月25日，佳兆业宣布正式中标佛山市高明区体育中心运营权，这也是继5月下旬中标深圳市盐田体育中心的运营权后，该公司在营运层面的另一新举动。
据统计，佳兆业已经获得了深圳大运中心、深圳南山文体中心、深圳盐田体育中心、佛山高明体育中心四大场馆的运营权，总面积达到80万平方米，跻身中国最大的非国有文体产业综合运营商。
体育产业到底怎么做？盈利点是什么？盈利模式类似商业地产还是住宅地产，还是其他？重资金模式的话，佳兆业资金匮乏，能做吗？
短短一个月内，佳兆业再度加码体育产业。这对于仍未完全走出危机的佳兆业来说，无疑是一个利好消息。也有相关人士质疑，此举只是为了稳定投资人的信心，相比物业销售，取得文体产业的运营权属于物业管理，给佳兆业带来的实际收益微乎其微。
据媒体报道，近期佳兆业的文体产业将在全国一、二线城市和大型省会城市加速落地。
为此，佳兆业集团执行董事兼总裁郑毅对媒体表示，佳兆业从2013年就走上多元化发展之路。目前，佳兆业业务已涉及商业运营、文体产业、旅游产业、酒店运营、医疗养老、综合开发等多元领域。
在 郑毅看来，随着城市居民收入水平不断攀高，文体消费已经成为时代消费主流，文体产业的发展空间巨大。佳兆业早在2013年就率先布局文体产业，当年一举拿 下深圳大运中心全球总运营权、深圳南山文体中心联合运营权，而后又在全国投资拓展。同时，佳兆业还特意组建了一家200多人的专业公司——佳兆业文体公 司，其中运营过奥运会、亚运会、全运会、NBA等赛事的专家超过10人。
一位接近佳兆业的内部人士告诉《地产》记者，佳兆业未来业务重点有可能从旧改向文体产业转移。
事实上，早在2014年，《国务院关于加快发展体育产业促进体育消费的若干意见》正式发布，提出体育产业总规模到2025年要达到5万亿元的目标。而2013年全国体育及相关产业总产出仅为1.1万亿元。
佳兆业正是看准了这一发展机遇，不断加码体育产业。据了解，目前已有广东、安徽、湖南、湖北、辽宁、重庆等多个省市的政府部门前来考察，邀请佳兆业到当地发展文体事业。
“事实上，目前功能齐全的大型体育场馆，在数目繁荣的背后，场馆闲置、经费不足、运营亏损等问题也日益突出。”一位长期关注文体产业发展的人士表示，据相关资料统计，我国90%以上的文体场馆均处于亏损状态。因此，佳兆业看准的这一业务板块也面临上述难题。
对此，郑毅进一步解释，佳兆业的实践可以破解场馆运营的难题，取得市场效益与社会效益的双赢，这也是政府部门把场馆放心交给佳兆业来运营的重要原因。
以 深圳大运中心为例。2013年1月，深圳市龙岗区政府通过层层选聘，正式与佳兆业签约，将深圳大运中心交由佳兆业运营管理。通过市场化动作，运营深圳大运 中心两年多，佳兆业已主办和参与迷笛音乐节、草莓音乐节、乐·杜鹃音乐节、女排亚洲杯、中国国际女排精英赛、WTA/ATP深圳公开赛、四国男篮精英赛、 洲际男篮挑战赛、型爆Idol明星演唱会等大型国际性文化体育赛事活动；并在大运中心举办“壹基金关爱自闭症儿童蓝色之夜”、国庆市民音乐周、深圳市长跑 竞赛等数十场公益盛事，将大运中心打造成为新的市民广场中心、城市文体活动中心和旅游休闲度假中心。据统计，佳兆业接管深圳大运中心不到三年，就已举办了 300余场大型文艺、赛事与公益活动。
此外， 佳兆业还单独成立“互联网+”事业部，正与多家互联网公司洽谈合作。郑毅表示，佳兆业早在2013年就注意到移动互联网机遇，并引进了一批优秀的移动互联 网人才，开展了多项移动互联网业务研发。“目前佳兆业在互联网营销、互联网金融、社区O2O、商业O2O、文体O2O等领域取得重要成果，部分项目已投入 试运行”。
重操旧改？
在一系列动作中，值得注意的是，6月11日佳兆业发布公告称年仅34岁的郑毅被任命为公司行政总裁。据了解，郑毅原为郭英成的秘书，曾负责佳兆业旧改项目。佳兆业公告中也提及，郑毅在旧城改造项目方面拥有丰富的经验。
佳兆业再做旧改，估计会非常规范。是否还能像以前那样尝到甜头？
之前，就有业内人士判断，在郭英成回归后，佳兆业或重操旧业，重点仍放在旧城改造，但郭英成能否凭借其在深圳经营多年的政商关系走出危机尚难以判断。
对此，上述接近佳兆业的人士表示，从现阶段佳兆业的人事布局观察，其或选择再次以“旧改”翻身。
资料显示，从1999年开始涉足旧改以来，佳兆业在深圳成功运作了平湖旧墟改造、盐田整体搬迁、坂田雪象村工业区改造等大型旧改项目，旧城改造业务是其最为重要的发展战略之一。
早在佳兆业项目被曝锁定时，就有多位消息人士认为，佳兆业面临的危机与深圳政法委书记蒋尊玉的落马有关。在此影响下，在今年6月之前，佳兆业仍有数个项目被深圳市规划和国土资源委员会锁定。而且，年初有22个项目因诉前资产保全被禁售或冻结，有80项待决诉讼及仲裁。
“在深圳，能够操作旧改项目的只有两类企业，除了资金实力雄厚的央企，就是旧改经验丰富的民企， 例如佳兆业，这类企业拥有丰富的本土资源和开发经验，政商关系密切，具有很好的谈判优势。”一位深谙深圳旧改项目的人士表示，就佳兆业目前的现状而言，完 全撇开旧改是不可能的，即便业务转型也需要时日。而且佳兆业有约2360万平方米的土地储备，其中旧改面积占了近一半，大部分位于深圳。
“接 手旧改项目并不意味着承担风险，实际上后续关键要做到开发环节的公开透明，这样促使旧改项目盈利机制透明、业务推进效率提升的关键。而且从市场需求看，对 于旧改的需求还是比较大的。”易居智库研究总监严跃进进一步解释道，问题是佳兆业未来能否拿到旧改中好的项目，而那些一般的项目又如何实现盈利。
“连 续拿下深圳盐田与佛山高明体育中心的运营权，显示出佳兆业的现金流正在好转，最恶劣的时期已经过去了。但佳兆业要全面摆脱危机，需要尽快恢复正常销售回笼 现金，这取决于郭英成能否向债权人提出较融创更佳的债务重组方案，毕竟现在房地产市场正在好转，债权人更不可能较此前作出让步。”协纵国际的合伙创始人黄 立冲指出。
据了解，佳兆业还面临高达650亿 元有息债务，怎样解决债务重组问题仍是其面临的难题? 有消息称，佳兆业向境外债券持有人透露，希望2015年底前能达成协议，7月中旬提出初步的债务重组方案，7月底前敲定债务重组计划。佳兆业投资者关系主 管则表示，债务重组计划已经获得部分境内债券持有人同意。但其没有透露是否能与境外债券持有人就债务重组计划达成一致，或是达成一致的时间。
虽然佳兆业仍在与债权人就债务重组进行谈判，但数月过去后仍未取得明显进展。一位分析师表示，“由于公司的各类项目和资产仍被法院冻结，可能需要经过耗时颇长的司法程序来解决，预计短期内不太可能恢复正常运营。”
从 佳兆业近三年的主要财务数据可知，其经营能力有限，物业销售不能为其扩张提供有力支撑，企业规模的扩大主要依靠债务推动，财务杠杆效用明显，其资金运作能 力远高于其经营能力。截至2013年底，佳兆业的资产不过878亿元，2012年则只有580亿元。表面上看，佳兆业资产负债率较低，毛利率较高，但实质 上，其经营已是举步维艰，经营活动产生的现金净流量连续多年为负值，企业主要依靠多种渠道融资及变卖旗下资产生存。
目前，佳兆业的处境被外界认为已经度过生死劫，还仍将继续盘整。而其中重要的一环便是如何尽快和债权人达成共识，趁房地产市场回暖加快销售，这将成为佳兆业能否在2015年内“复活”的关键。
早些时候，郭英成在公司成立16周年的活动派对上，要求在7月31日之前佳兆业在全国所有的房地产项目必须恢复销售，且集团财务部的人已经迅速牵头各地方公司高管，联系合作金融机构，协商解锁事宜。
根据2014年中报得知，截至2014年6月底，佳兆业在土地购置上支出90亿元，购得约1560亩土地，其中有98.4%位于一线和省会城市。其发展中项目共有41个，建筑面积总计约860万平方米。
“只要重树佳兆业的投资者尤其是债权人的信心，解决债务负担沉重的问题，轻装上阵，尔后辅之以积极的经营销售能力，佳兆业还是有希望重焕生机。佳兆业的众多股东和债权人也能得以避免佳兆业清盘所造成的巨额损失。”上述分析师坦言。
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