自住房两年之变：回归“商品”走向市场
搜房网讯 自住房曾以“价格便宜”“一房难求”“质量不好”等复杂的印象存在于人们的脑海中。从2013年10月政策推出以来，自住房已经走过了将近两年。两年来，自住房市场经历了怎样的思考和变化？对此，多位自住房操盘手给出了相似的回答：自住房越来越回归“商品”属性，开始逐渐走向市场。
2015年7月8日，搜房网媒体中心《地产E言堂第3期：冰与火的自住房》论坛在搜房大厦二层直播间举行。远洋、富力、首创、中铁、保利首开等热门自住房一线操盘手悉数到场，就自住房市场的变化、自住房销售、自住房对房价的影响和自住房政策的利弊得失等热点话题进行了讨论。
回归理性 推向市场
自住房政策推出已经将近两年，从最初的万众瞩目，一房难求，到经历部分项目被弃选或被退房，再到如今热门项目依旧火热售罄。在这两年中，自住房市场都经历了哪些变化？对此，房地远洋悦山水营销总监贾炯表示：自住房刚出来的时候，市场包括开发商对这个产品的认知度不够深，所以当时出现了很大的盲目性。很多开发商把这类产品以保障性住房的开发目标去做，出现了很多的细节问题。市场逐渐进入理性化阶段以后，开发商对自住房越来越重视，开始把这类产品推向市场，定位为商品房来进行打造。所以现在自住房的户型，包括园区的设计、楼体的标准都在向商品房靠拢。在细节上，也在更多地追求客户的体验感和最终的实用感。
据统计，目前自住房里面已经有10多个项目进行了公开销售，说明当时房子在申请的时候没有卖完。对此，保利首开四季怡园销售经理熊齐认为，自住房的冷热程度和其所在的区域位置有很重要的关系，基本上可以以区域来区分自住房好卖还是不好卖。
“自住房客户并不是在一个项目进行申购，他可能在N个项目里面都进行了申购，再加上自住房推盘时间非常接近，客户选择性太大。有时候不是房子不吸引人，而是选择余地太多了，客户就会犹豫不决，选择的周期就会加长，所以导致了部分项目在去化上不能实现百分之百的清盘。”首创悦树湾营销总监张复佳结合项目销售经验表示：“经历不到三个月的市场化周期，我们整个首创悦树湾已经售謦了，实现了刚才所说的一房难求的结果。只要我们掌握了市场，把产品推向所有客源，就能实现快速的去化。”
中国铁建通瑞嘉苑销售经理赵琦也表达了相似的观点。他认为，之前有不少购房者在没有换签的时候就选择了退房，这是不符合常理的。现在购房者对购买自住房已经有了更成熟的认识，也在逐渐地回归理性，这对双方都是互利的。
平抑房价 满足刚需
自住房是北京市为了完善住房供应结构，支持自住性、改善性住房需求，而推出的一种自住型商品住房。该政策自推出以来也被不少人寄予了平抑房价的希望。对此，富力蕙兰美居销售负责人王蓉表示：自住房是按照周边商品房价格的七折来进行定价的，即便没有售謦，但是量摆在那里，对于北京市房价均价也会起到拉低的作用。
首创悦树湾营销总监张复佳认为：政府为了满足居者有其房这样一个理念，推出了自住型商品房，它起到了拉低房价过快上涨的作用，但并不是用它来降低房价。
“自住房解决了许多刚需购房者的住房需求”，在场的嘉宾纷纷肯定了这一作用。其中，房地远洋悦山水营销总监贾炯表示：“自住房解决了北京刚需人群住房保障的问题，这也是北京市场近几年以来最大的市场需求。此外，这一政策迎合了市场未来发展的方向，能保证基础房屋售价的良性发展。”
重视营销 回归责任
随着市场环境的变化和自住房项目的大量入市，不少自住房项目也开始重视营销。现场嘉宾也分享了对于自住房营销变化的亲身感受。保利首开四季怡园销售经理熊齐表示：“原来经常看到有的项目没有售楼处、没有样板间，甚至没有沙盘，基本上什么都没有。可能只是有那么一个场地，供大家选房摇号就可以了。现在新的自住房项目，商品房标配的东西基本上都有了。”
“以前自住房的信息比较闭塞，不少购房者发现项目都卖完了，而一直想买这一区域的人根本就不知道。现在开发商在这方面做了很多工作，项目进度在网络上都实时同步，各大媒体网站也在积极宣传。线下的签约和销售也更加注重客户的体验，因为只有客户感受度非常的好，他们才会买单。”富力蕙兰美居销售负责人王蓉对这一过程的变化深有体会。
在重视营销，积极推广的同时，在场的嘉宾也都表达了推广费用紧张的共同感受。房地远洋悦山水营销总监贾炯坦率地表示：“我们感受非常得深，就是没有利润，没有钱，不是不想做，是真没有钱。”首创悦树湾营销总监张复佳也表示赞同：“这个是大家的心声，我们做的自住型商品房基本上接近零利润在操作，我们没有很强的推广利用，没有很多的钱铺在市场上。”
中国铁建通瑞嘉苑销售经理赵琦说：“现在很难说我们去做自住房是为了去挣一笔钱，其实更多的是回归到一个企业的责任感，还有就是对于品质的保障。只有这两个东西都具备了之后才发现，我卖自住房的时候，有这么一种动力在推使我把自住房做得尽善尽美。”
据悉，目前富力蕙兰美居和首创悦树湾已经售罄，房地远洋悦山水将于7月12日结束网申，保利首开四季怡园将于近期启动网申，中国铁建通瑞嘉苑目前已经处于网上审核阶段。
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