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回归A股万达商业加快轻资产步伐

https://www.biud.com.cn 2015年07月12日05:04 家居装修知识网

A股正在经历1996年以来最严重的暴跌，但中概股对国内A股的的爱依旧不减，继富力地产提出回A计划后，又一家内房股表示要撤离海外公开市场回归A股。
    7月3日，万达商业地产发布声明称，将向中国证监会及其他相关监管机构，申请发行最多3亿股A股，每股价格为1元人民币，总募集资金不超过120亿元。募集资金将主要用于开发南京仙林万达茂、济南高新万达广场等5个物业项目。
    虽然万达商业地产表示，因获得中国证监会及中国其他监管机构的批准的时间无法确定，董事认为A股发行决议案的有效期须为十二个月。但适才宣布暂停IPO申请以及跌破3500点的A股市场，似乎已经言明这次的回A将不会是件易事。
　　A股募资120亿
    据万达商业地产的公告显示，因建议A股发行，并假设最多发行3亿股A股，该公司的公众持股量(包括H股及A股)将约为47.30%，亦将满足万达商业地产H 股上市时香港联交所规定的公众持股量百分比的最低要求。公众持有的H股百分比将约为13.18%，其持有H股数目维持不变。
    此次A股发行筹集的资金将不超过人民币120亿元，并将存入董事会指定的专用账户，且优先用于旗下5个项目的开发。其中，47亿元投资于南京仙林万达茂；19亿元用于济南高新万达广场；18亿元用于合肥瑶海万达广场；20亿元用于成都蜀都万达广场；16亿元用于徐州铜山万达广场。
    随建议A股发行完成后，控股股东及万达商业地产将持有25.27亿股A股，约占该公司经扩大已发行股本总额的52.36%。其中，万达商业地产相关连人士将持有1599万股H股，约占该公司经扩大已发行股本总额的0.34%。
    对于此次发行A股，万达商业地产回应表示，发行A股将增强公司的企业形象，进一步拓宽公司融资渠道及增加公司营运资金以及透过吸引大型机构及中小型投资者增强资本市场认可度。同时，A股发行将有助于公司业务发展、融资灵活性及业务开发，亦有助于获得更多财务资源及提升本公司的竞争力，有利于本公司的长期发展。
    事实上，早在2009年，万达商业地产便正式启动了A股上市的计划。但由于2010年国内房地产行业的宏观调控，万达商业地产的上市计划一再推迟。
    最终，在A股市场排队近5年时间后，王健林选择转战香港股市。2014年12月23日，万达商业地产成功在港交所主板挂牌上市。但在港交所上市的当天，原来广被看好的万达商业地产却在上市首日跌破发行价，在之后长达近4个月的时间里，该公司的股价也一直在发行价上下波动。
    和香港上市的万达商业一直在发行价附近徘徊的股价相比，A股在这半年里经历了一场牛市。其中，在A股上市的万达院线上市后连拉了12个涨停板，市值轻松突破1300亿元，轻松斩获90.96倍市盈率。而规模相近的万科企业则市盈率59.47倍，也远高于万达商业地产仅为8.47倍的市盈率。
    “虽然目前A股还在跌，但从目前A股和H股地产板块的估值来看，在国内好的地产龙头股可以达到10倍甚至20倍的高估值。此前就有好些在香港上市公司都在进行反向路演，希望A股溢出的资金通过沪港通流入港股。”另一不愿具名的A股有关分析人士对《中国经营报》记者称。
    “这是因为大连万达商业地产的商业模式未被香港资本市场熟知并认可，这导致其市值未完全释放。”另一市场人士也对万达商业地产低迷的股价做出如此分析。
    “另一方面，占比高达85.59%的内资股也抑制了其股价的上涨空间。虽然内资股可以转换成H股，但万达商业地产依旧要通过公司内部审批程序以及中国监管当局的批准。这依旧有不确定因素的存在。”
    相比之下，如果万达商业地产转战A股，广泛被认可的商业模式将更利于其市值管理。对自身融资、轻资化以及全面发展有好处。并且，在恰逢A股大跌的情况下，此举也可表明了为国护盘的政治倾向。
    而对于万达商业地产最为直接的效果将是：若其的回A股计划成功实施，该公司将同时拥有A+H两个上市平台，这不仅助力其今年大刀阔斧的轻资产也为其公司的扩张准备融资平台。
　　轻资产与金融
    数据显示，近年来因巨额收购、规模式扩张，该公司负债率逐年攀升、现金流市场也为负值。2011年~2014年的流动负债分别为1238.79亿元、 1571.29亿元、1802.77亿元和2193.60亿元。而因经营活动所产生的现金流却由2011年的359亿元一路跌到2014年上半年的 -89.5亿元。
    而在上市后，万达集团的扩张步伐依旧不减。从今年三月份起，该公司位于南京仙林的万达茂、都江堰万达城都有新进展，两个项目分别计划投资150亿元、550亿元。
    此外，7月3日，万达集团还计划出资35.8亿元入股同程旅游。7月7日，万达集团旗下青岛万达东方影都投资有限公司经过1轮象征性竞价，以总价4031万元将青岛青西新区七宗文娱用地收入囊中，总面积近20万平方米。据悉，这已经是该公司第四次为打造东方影都项目在青西新区拿地。截至目前，该项目的总拿地面积已累计达270万平方米，其中文娱用地累计成交金额超过13亿元。
    于是，在商业地产沉淀资金过多的情况之下，王健林在5月初首次明确第四次转型的细节。据其称，万达商业地产要从重资产向轻资产转型，到2020年，万达商业地产净利润三分之二要来自租赁收入，将来万达商业地产股份有限公司可能去掉“地产”二字。到2020年开业400个至500个万达广场，彻底去房地产化，变成万达商业投资公司或商业投资管理公司。到2020年收入达到 1000亿美元，市值2000亿美元。
    而打通融资渠道势必成为万达商业地产在商业轻资产道路上的必通关卡。在轻资产的战略引导下，2014年底万达集团以3.15亿美元收购快钱公司68.7%的股权，成为其控股股东。2015年6月12日，万达集团推出众筹产品-“稳赚1号”，首期募资顺利达到50亿元，募集的资金预计投向5座在建万达广场。“稳赚1号”项目资金中的90%来自机构投资者、10%在官网及APP接受个人投资者申购。
    7月2日上午10点，该项目一个月之内的第二批众筹建房项目“稳赚1号”第二期开放申购。第二期项目依旧标的为万达商业地产2015 年新开工且在2016年开业的只租不售的国内城市商业广场项目。投资人获得这些广场的收益权，享受商铺租金和物业增值双重回报，预期合计年化收益率可达 12%以上。
    除此之外，万达集团还和4家机构签订240亿元26个万达广场的投资协议，跟海内外多家投行、保险及基金洽谈。
回归或是一场“持久战”
    虽然回A股的过程历历在目，但对于此次回A股的成行可能性，万达商业地产却并不敢打包票。其回应称：“因获得中国证监会及中国其他监管机构的批准时间无法确定，董事认为A股发行决议案的有效期须为12个月。”但以目前剧烈震荡的A股市场来看，即便万达商业地产有着国内最大的商业地产商的称号，回A股也将会是一场“持久战”。
    今年6月中下旬，曾经冲破5000点的A股开始下跌，单日跌幅一度创下历年最高。为此，6月27日央行决定从28日起定向降准0.5个百分点，同时下调存贷款基准利率0.25个百分点，这是央行自2008年以来首次采取“双降”的重磅举措。
    6 月29日，彭博社援引知情人士称，中国考虑暂停IPO。随后这一消息被坐实，7月5日晚，沪深交易所发布公告称，已完成发行申购的10家拟IPO企业将暂缓发行，参与申购的资金将在7月6日全部退回至申购人账户。与此同时，证监会也明确表示，这周28家拟上市公司暂缓发行后，近期将没有新股发行。下一步新股发行审核工作不会停止，但将大幅减少新股发行家数和发行融资数额。
    并且，证监会还召集券商及基金公司商讨救市策略；证金公司增资至1000亿元维护市场稳定；7月4日，中信、海通、广发等21家券商在证监会开会发出联合公告，出资1200亿元购买蓝筹股ETF，并于7月6日上午11点之前资金到位。
    在多重救市措施下，A股颓势有所逆转，连续两日暴涨。但业内专家表示，暴涨之后，A股能否持续走牛还需观望。