旧城改造，不是建一座新城那么简单
旧改与一般房地产开 发项目大不相同，项目的开发周期、操作的复杂程度以及牵扯利益关系等无不昭示着其对企业的高要求。《第一财经日报》记者梳理发现，包括招商、华润、保利、 华侨城、万科、佳兆业、瑞安房地产等房企都曾在旧改项目中获益。这似乎也鼓励越来越多的企业加入到旧改的行列，希望可以从城市旧改中淘到真金白银。
多位业内人士告诉《第一财经日报》记者，核心地段土地减少，开发商拿地成本不断增加，旧城改造将在这个背景下被更多开发商追捧。
开发模式再造？
目前的旧改模式主要有两种，一种是市场为主导的旧改模式，主要是在深圳（楼盘）地区采用，另一种则是政府为主导的旧改模式，深圳以外大多地区都是这种模式。
《第一财经日报》记者多方采访获悉，由于很多旧改项目都位于较好的区位，如果公开进行土地拍卖，可能会吸引不少竞拍者，从而推高地价，因此通过 旧改模式可以节约拿地成本。此外，这种旧改模式通过谈判最大限度满足了利益各方的诉求。对于政府来说，原业主自改或以合作的方式进行改造，土地可以以协议 的方式出让，无须招拍挂，意味着列入旧改的项目无需先完成国家的征收、储备、招拍挂出让的程序，直接由权利人自主协商一致，申报审批，然后确定开发主体便 可实施，这大大缩减了旧改的时间要求。对于原业主来说，都希望能够提升生活配套设施，改善生活居住环境，只要拆迁补偿、回迁等利益诉求得到满足，一般来 说，都不会太排斥。
克尔瑞研究认为，未来的旧改模式还会有所改进和升级，政府主导型和市场主导型旧改都可能存在，而PPP公私合营的旧改模式或将成为未来发展趋势。
在融资方面，政府如果缺少旧改项目前期的资金，可通过补缴地价出让金的方式与开发商合资设立公私合营项目公司，也可以成立专门投资旧 改项目的城市更新基金，该基金滚动发展，盈利则留存作为后期发展之用，对于一些市场吸引力低的项目，还可以从基金中拿出一定的补贴给予开发商。在分工方 面，公共部门对社区规划、拆迁政策以及补偿安置方案等进行决策，同时对规划实施、拆迁、居民安置等具体工作进行监管。而开发商则重点参与规划设计、开发建 设、融资等专业环节。PPP模式使政府借助开发商的专业能力，转变公共部门职能以提高公共部门在旧城改造领域的专业化，而开发商则借助政府的力量，快速推 进旧改的实施，获取合理的收益。
双刃剑
上述旧改模式使得旧改业务得以快速扩展，但是当中也存在很多问题。由于开发商可以直接面对众多的权利主体，能否最终成为更新实施主体，就看哪家 开发商最先完成业主意愿征集和补偿协议签署。如此，往往在项目立项前企业就开始激烈“厮杀”，甚至无序竞争。2012年，深圳“南园新村”旧改项目一度引 得佳兆业、万科、卓越、海航、路劲等开发商的竞争，尤以佳兆业和万科“斗”得最为激烈，项目最后被叫停，两家开发商最终两败俱伤。
此外，由于旧改项目牵涉原业主、政府、企业、社区等多方利益主体。在拆除重建类项目中，往往涉及原业主的拆迁补偿利益，与业主的谈判难度较大，还可能遇到所谓的“钉子户”导致项目难以推进。因此，旧改项目的操作更复杂。除了要平衡各权利主体的利益诉求外。
近年来就不断出现开发商在旧改中破坏文物的情况，而这些情况必然使得开发商面临困局。而由于旧改项目涉及前期沟通、立项、规划、拆迁、建设、融 资等众多环节，从拆迁到业主回迁最快的也要将近2年的时间，这还不算上前期的各项准备工作。一些旧改项目持续十数年也没有最终改成。对于包揽前期拆迁等各 项工作的开发商而言，无疑对资金和开发能力都提出了很高的要求。
商业升级
RET睿意德策略顾问部高级总监侯晓薇认为，在旧城改造中通过增加配套商业可以提升整个区域的地产价值。
比如，在上海（楼盘）新天地就是这样的例子，通过旧改配套商业提升了整个板块的商业价值。
《第一财经日报》记者了解到，在目前城市化进程中，依照项目不同特点，国内旧城改造项目大致可以分为城市核心区、历史文化区、混合居住区、城市 边缘区及工业聚集区五类。而值得注意的是混合居住区类的旧城改造项目，此类项目通常位于城区的中间圈层，邻近主城区人口密集，潜在消费者数量众多，商业氛 围浓厚而且外部交通方便。这样的项目通过旧改可以快速体现城市价值。
“混合居住类旧改项目的集中商业不同于城市核心区、商务区及新区商业，有其自身独特DNA。混合居住类旧改项目由于多处于老城区且辐射人口数量 较大，要规划一定体量的日常消费和能满足家庭消费的业态，比如大型生活超市、餐饮及儿童休闲娱乐业态等，因为日常消费是最具重复性的，所以这部分消费者是 必须要牢牢锁定。”侯晓薇告诉记者。
RET睿意德董事索珊认为，商业可承载更丰富的内容和具有更多变的形态，是体现城市活力的最佳载体。而商业可以为区域人群创造更多公共接触的机 会与空间，相对其他物业更具有黏性，在旧城改造人口更迭的进程中，商业更利于新旧人口的融合，增强改造后区域的稳定性。此外，商业和办公与居住功能相融， 使得区域功能形成闭环，可有效催熟区域，能最快带动区域功能转变后与城市其他板块及功能的磨合，带动区域价值提升。
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