碧桂园布局一线寻转身 上海首度试水股权众筹
碧桂园（022207.HK）进军上海的主力团队，正摩拳擦掌欲大干一番。
“尽快做大，”在日前一次小型媒体见面会上，碧桂园联席总裁朱荣斌对时代周报记者透露说，这是碧桂园当下一大目标。他口中的“换脑袋，换玩法”打法，将首先在上海项目上展开。
一年前，碧桂园已调整城市布局为“巩固三、四线，拥抱一、二线”，直到今年4月25日拿下上海嘉定地块后，它真正意义上的一线项目才正式落地。朱荣斌这样勾勒上海地块蓝图：联合平安试水股权众筹，并起用擅长打造高端楼盘的项目团队作为支撑。
“对于一家千亿企业来说，我们的目标绝对不是做嘉定这一个项目，” 朱荣斌说，未来除了上海，北广深都会有碧桂园项目落地，他的要求就一个：尽快。
一线玩法
今年以来，碧桂园对一线市场展露出前所未有的野心。朱荣斌亲自组建了一个一线开发拓展团队，人员大部分来自一线高端产品的房企，他们正在北上广深寻找适合开发的地块。
今年1月6日，碧桂园沪苏区域成立，这意味着碧桂园已从鼓励跨区域合作迈向深耕区域发展。此后，沪苏区域开始在上海找地，“环抱一、二线”战略变成更直接的“进驻一线”。
“碧桂园现在的资金状况，比过去更有条件做一线市场，”朱荣斌直言不讳，“光做三、四线项目，满足不了碧桂园后千亿时代的持续发展”。
财报数据有话说，2011-2014年，碧桂园流动资产合计分别为6972.915亿元、9591.116亿元、14621.368亿元和 19261.705亿元，呈现逐年递增；净利分别为583.815亿元、688.456亿元、884.798亿元和1061.190亿元，几近翻了1倍； 资产负债率分别为71.99%、71.52%、77.69%、76.7%，维持在80%以下。此外，穆迪等国际机构已将碧桂园的评级提升至Ba1，并对其 后期债务结构优化和借贷成本降低予以看多。
问题来了，一贯擅长走郊区大盘路线的碧桂园，靠什么去一线城市同各路大鳄竞争？
“拿三、四线的地，去做一、二线的市场，我们一直这么干的，”朱荣斌不以为然，“碧桂园一直瞄准的是大城市市场，过去一、二线的业务也占到了48%。打个比方，我们在南京周边有若干个项目，但客户来自南京，你说他是一线市场还是三、四线市场？”
朱荣斌认为，碧桂园打一线，一是靠充裕的资金实力，尤其是平安战略入股以后；其次靠优秀的团队，“这个团队，我可以很自信地说，能够代表国内房地产业的高水平”。
据时代周报记者了解，碧桂园这次发起的一线攻略不局限于住宅项目，还包括更多元化业态的尝试。目前，朱荣斌团队正在洽谈深圳和广州的旧改项目，也在考察一些产业园区。未来，酒店、商业、工业园区、产业地产等多元业态，他们都可能涉及。
试水众筹
眼下唯一有项目落地的上海，正成为碧桂园试验创新的场地。
在嘉定徐行镇这块6.3万平方米土地上，碧桂园和平安好房的联合有望成为股权众筹模式的吃螃蟹第一人。
“碧桂园将通过平安好房筹集开发资金，”朱荣斌透露该项目的初步设想：以“一平方米”为众筹单位，投资者可以和碧桂园一起开发项目，并在楼盘建成后拥有跟投入资本相应的权益。这一整个环节中，投资者的收益将主要来自份额转让、房价优惠和项目分红三个方面。
待房子完成开发后，若投资者选择众筹权利，则直接从做开发商到做小业主的过渡，拥有房子的产权；若投资者选择项目分红，则需要将项目委托于开发商，经其卖出后享有收益权。当中，碧桂园和平安收取管理费以及资金占用费，而所有的收益都会和投资者平等分享。
在碧桂园设定的图景中，这款众筹产品主要还是针对未来业主们打造。客户主导思维将融入产品中，朱荣斌定义此为“定制化”产品。时代周报记者在碧桂园嘉定项目网站上发现，这个暂定为MEGA HOME的项目已经开始进入案名和户型同步征集中。
平安好房负责人庄诺曾表示，众筹模式可以将节约的资金成本和营销成本达到15%以上。这听上去挺美，但在实际操作中面临不少争议。作为一款开发类的 众筹产品，这一项目参与门槛较高，并需要投资者在预售前支付所有房款。这要求投资者必须要有较强的风险辨别和承受能力，可以接受一个相对长周期的投资。
“在投资者选择成为产权人后，一套房子可能会出现诸多产权人的情况，如何进行收益分配也是一大挑战，”了解股权众筹的人士张东（化名）向时代周报记者指出该模式在下游环节可能出现的问题。朱荣斌回应道，平安好房正与碧桂园研究制定更具体的参与与退出机制方案。
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