很多人都不相信我说的“10步距离”
专访丰树集团旗下上海翎丰房地产开发有限公司总经理黄文财
莘庄地铁站与七宝地铁站正中间的一块在建工地上，一条明显刚刚搭建而成的临时甬道指向不远处那个巨大的白色帐篷。在这个声势浩大的活动场地内，即便现场多台大功率冷风机呼呼作响，却依然难掩室内参与者的热情。
在建的这块工地是新加坡本土房地产开发巨头丰树集团在上海的一次大手笔投资——上海怡丰城。相距上海怡丰城不远处的另一处在建工地则是该集团的另一项办公楼宇上海丰树商业城项目。前者为大型零售商场，后者则是七栋高端甲级写字楼，两大项目之间通过一圈廊桥相连，相互独立又相辅相成。
负责运作上海怡丰城和上海丰树商业城综合体项目的丰树集团旗下子公司上海翎丰房地产开发有限公司总经理黄文财，在接受《中国房地产金融》专访时表示，随着上海怡丰城项目的正式启动，它与丰树商业城共同组成的商业综合体项目，已然成为丰树集团迄今在中国单体投资额最大的房地产项目。
10%新加坡系商家首度入沪
一位就在上海怡丰城附近上班的商务白领女士徐琳在听闻怡丰城的启动消息后，兴奋地告诉《中国房地产金融》，如果这家商场开业，自己一定会在中午休息的时候过去逛一下。
徐琳对这一商业综合体有着明显的好感，在她看来，一方面这是莘庄镇地区近年来规划、投资较为庞大的著名项目。另一方面，她对这一项目的好感还来自于丰树集团在该地区持续运作的某一项慈善助学基金。据悉，该集团的这一公益举措，让不少当地白领人士对其良好印象加分不少。
作为新加坡的地产巨头，上海怡丰城一脉延续着新加坡怡丰城的诸多基因和内在。由于新加坡地处热带区域，一天之中人们或许时常都会遭遇突如其来的雷暴雨，为此新加坡城市中的大型购物商场之间几乎都有一座甚至几座空中廊桥，为购物人群提供遮雨避风空间的同时，也为购物者提供更为便利的出行。
黄文财表示，相比中国的万达广场、华润万家等大型商业综合体，丰树集团非常清晰自己的定位与选择。“作为新加坡的一家公司，对于商场租户的引入筛选上，我们有着自己的想法，当然也会引入一些具有新加坡思路或者理念的美食及当地特色。其中包括在新加坡当地非常知名的餐饮品牌，像珍宝等，我们正在跟对方洽谈进入上海的合作，肯定会在这里开几个分店。”
对方透露，预计这些首次入沪的新加坡品牌商户约占整个上海怡丰城商户数量的10%左右，初步估计有28家，近30家新加坡系的商户将首次进入中国，入驻上海这一商业综合体项目。
区域竞争格局激烈
如果以怡丰城项目为圆点，周边10公里为半径线的话，几乎可以一目了然地看到，在它周围实则竞争暗涌。东北区域有万科，东边有华润，且均为地铁上盖综合体项目，部分综合体项目整体无论是人流量还是业态，丝毫不逊色于怡丰城。
对此，黄文财坦言，早在项目拿地初期，公司层面便已关注到地铁上盖综合体项目的前景与钱景。“我们是真正的地铁上盖综合体，从地铁口进入我们商场不到10步。”黄文财口中的“10步”有一瞬间让听者产生错觉，以为是这位新加坡籍商人的口误。
“很多人都不相信我说的‘10步’距离，我特别能理解他们的质疑。如果我们的商场开业后，他们或许就能立刻体验到我们跟地铁站之间的无缝连接。”黄文财说完，一脸自信地告诉我们，相比不少早期地铁上盖综合体项目需要从地铁口出来再绕道进入商场不同，怡丰城从设计之初便已经有了路径上更为便捷的设计考虑。
为了拉开与竞争对手之间的距离，黄文财并不掩饰商场在设计方面所花费的心思与考量。其中，最具特色的设计便是一条连接贯通几栋丰树商业城办公楼宇的空中连廊，以及位于怡丰城顶楼的屋顶花园。
“我们已经了解到竞争者的基本信息，所以在设计方面我们花了很多心思，比如亲子儿童游乐场、露天设施。设施方面我们都是以家庭作为一个布置，而我们的儿童俱乐部，都以亲子、家庭作为一个主题。其他的项目，我相信到现在为止还没有这样的理念。所以这会比较适合闵行消费人群来我们这里。”按照怡丰城的设计，紧挨着这一商城的丰树商业城，也将为这一商城带来2万的客流量。如果加上整个莘庄商务区以后的工作人群，预计客流量或将达到18万。
笔者认为，由于万科、华润的商业综合体尚在建设中，一旦明年1月怡丰城竣工，9月试运营，这一大型商业综合体也将一举获得先机，成为莘庄、七宝两大地铁站板块之间唯一一家开门营业的大型商城。
“互联网+”冲击下的应对
丰树集团此前曾围绕“你的闲暇时光是如何度过的？”这一问题，在某一次活动现场中进行过一次即时的现场调研。现场400多位参与者在面对这一问题时会有两种选择可供考虑，一种是在个人的闲暇时光中，毫无烦恼、尽情尽兴地宅在家中，把玩自己的智能手机；另一种则是彻底抛下自己的手机，选择跟家里人一起相处，度过自己的闲暇时光。
结果显示，现场选择“宅在家中把玩手机度过闲暇时光”的参与者数量，几乎以两倍的投票人数远远超过后者。
智能手机、互联网、电子商务的发展和崛起，已经动了很多购物商场的大块奶酪。对于诸如怡丰城这样的新加坡老牌商场而言，它也不得不面临这一严峻的现实：的确有越来越多的人更加乐意在家中通过电脑来购物，而不是跑到商场中去购物。
“因为互联网的一些影响，人们的生活方式的确已经改变。所以我们一定要调整我们的业态，来跟进现代人的生活习惯。”黄文财并不避讳谈及互联网甚至电商对商场的冲击和影响，他笑着说，来自互联网的冲击的确成为不少商家的担忧，互联网也必然会对房地产产生一定的影响力。“但互联网永远都无法完全替代人与人之间真实的情感关联、接触与体验，互联网技术即便再有创新，也无法取代一个人全部生活的需求。”
黄文财认为，谨慎的市场调研加上与互联网的差异化应对竞争，上海怡丰城明显增加了体验性业态商家的入驻，减少时尚类业态的数量。“当然，我们也会跟一些时尚的品牌进行更密切的合作，这些商家可以通过我们的App，进行线上线下的活动。”另外，围绕儿童、老年人、家庭等带有明显标志的人群客体，增加亲子商业提高家庭互动机会。
以闵行区为例，上海怡丰城所在的区域内大多为居住多年的本地住户，且以家庭单位住户居多。“从时段上来看，上海怡丰城在工作日或许接待更多的人群为当地的工作白领，但是在周末时段，我们相信周边的家庭、邻里所需要的消费将大量地转入我们的商场内。”
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《中国房地产金融》2015年第7期目录
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