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彭建波：京顶豪距离世界顶豪还有多远？

https://www.biud.com.cn 2015年07月15日18:51 家居装修知识网

7月14日，2015北京顶豪别墅价值及市场发展高峰论坛在金地中央世家售楼处举办。近日来最受关注的顶豪别墅西宸原著、中粮瑞府、金地中央世家和观承别墅聚集，来自顶豪别墅的实践专家，与来自政策、市场机构的专家齐聚一堂，探讨研究顶豪别墅的价值与未来发展趋势。

北京清华城市规划设计研究院副所长彭建波

北京清华城市规划设计研究院副所长彭建波讲道，顶豪别墅在全球来看，它不是一个新鲜事物，但对中国来说，或者对北京来说是新的热点话题，并距离论证北京豪宅离世界顶豪有多远？

以下为彭建波发表内容实录：

彭建波：今天我跟大家做点交流，今天我们说的话题特别高大上，顶豪别墅，不是豪宅，也不是简单别墅的概念，这个概念也是今年特别热的话题，今年从整个市场来看，包括区域发展来看，确实也是一批新的高端项目入市，不断从面积，从价值，从配套，从服务各个方面，跟原来产品有提升。

因为顶豪别墅在全球来看，它不是一个新鲜事物，但对中国来说，或者对北京来说是新的热点话题。所以我分享主要讲一下，给大家提供这样一些素材和观点，从全球视野下北京顶豪别墅发展潜力，我从这个角度谈这块情况。

主要分为四个方面。

1、顶级豪宅核心知识要素。

2、案例。

3、世界城市，或者说北京世界城市需要顶级豪宅。未来存在必然性和很好发展方向。

4、北京顶豪距离世界顶豪还有多远，或者说还有多大可以发展的空间。

顶豪这里面来说我们有很大进步，未来我们可能还有很多一些新的发展。

首先来介绍一下关于世界顶级豪宅关键一些评价指标，顶级豪宅核心支持要素。我们看北京这些项目一些介绍，坐拥国家级垄断性的资源，世界性稀缺地段，拥有世界级的物业服务，有很好各种全球化的精品建材等等，共同作为我们支撑的要素，实际上从我们顶级豪宅模型来看，一般是以交易价格为核心指数，以地理位置，自然资源，建筑设计，人文价值。建筑材料、安全私秘度、配套，作为共同评判因素的体系。

从全球案例来看，大家如果做过一些观察，比如说比较典型的，咱们在金地中央世家，今天项目介绍也是法国风情，世界排名有很多排行榜，其中有一个排行榜是法国南部的，叫利奥波德别墅，在南部阿尔卑斯省，是5.5亿美元的价格。这样顶豪豪宅的案例，有几个核心要素，今天因为条件关系没有办法给大家展示。大家可以想象，这个别墅是1902年修建的，包括多个游泳池，50个园丁来维护，有很好配套设施，包括独享滨海半个山的资源，构成百年价值和世界顶级富豪的追求。气侯条件，自然环境，很好历史人文价值，包括很好的配套都是很好。世界顶级豪宅主人都是非常聪明的，都是世界超级的富豪。

岛国的利奥波德别墅，他的前主人，包括比尔盖茨，还有包括银行巨头杀弗拉，这些世界顶级别墅服务都是世界顶级精英。包括北京这样一些高端企业，还有这样一些机构不断发展，因为我们已经成为全球第二经济体，从福布斯排行榜来看，亿级符号不断增长。有很好生活方式，这个在将来顶级豪宅在北京市场上肯定是越来越受到大家关注，或者将来有很好潜力。

二，别墅岛概念，这个被称为全球十大顶级豪宅，为什么能成为这样标志呢？是因为它拥有非常稀缺的资源，是私有化地中海沿线的岛屿，而且它也是由原来世界著名的建筑大师，科布稀耶（音）做的。

三、世界城市都需要世界级这样的豪宅，而且世界城市也支撑世界级的豪宅，因为世界城市是世界精英的汇聚地，包括中国很多企业现在也在随着一带一路战略走出去，中国也成为全球直接投资，FDI和对外投资很重要的出发点。北京作为中国的首都，它的政治地位决定了它很多这样一些精英的集聚，包括政界、商界。

三个理由：

1、世界全球精英需要顶级豪宅，全球上班，全球进行资本运作和发展。

2、世界城市顶级精英，也是消费顶级豪宅的主力。世界城市的城市名片也是多有顶级豪宅，顶豪也是世界城市名片之一。我们知道北京现在已经被英国评为，英国世界城市评价委员会评为α+。北京发展将来一定是变为在东亚地区，或者在整个东方跟西方，跟北美纽约，跟欧洲的伦敦一样，将来形成三足鼎立世界城市，顶级世界城市的格局。从这个方面来看，将来是这样发展趋势，我们看看伦敦和纽约顶豪一个情况。像伦敦，别墅庄园2.22亿美元，1605年建造的，在英国和伦敦新区肯兴顿，是英国最有价值的地区。在整个肯兴顿2000万英镑这样一个价值，其中肯兴顿王宫花园是最具有代表的，最贵的。在伦敦作为一个世界城市，像海德公园一号，2.37亿美元，每平米大概是6.45万英镑的天价。单价在2.37亿美元这样的价格。这些为什么能支持顶豪的价格，顶豪地位。海德公园这样的配套，不是海德公园旁边的配套住宅，不是一个概念。跟重要的稀缺低端，垄断性资源低端之间，有依存的关系。

还有像英国埃顿格，有103间房间，包括13间总统套房，还有专用的球场，专用室外游泳池，保龄球馆。应该说这些核心资源和这么大配套资源，作为世界顶豪别墅的地位。但中国的顶豪别墅在路上。参加今天论坛的万科，像中粮大家都在探索，应该说还有很多的空间。

纽约作为世界城市，典型就叫菲尔菲尔德，这个也是顶豪别墅，2.14亿美元，2004年建造，直面大西洋，国外的顶豪别墅是庄园式，像中国度假村一样，很大一片都私有化了。跟它建设模式，它的这种发展阶段是有关系的。我想在国内，特别在北京，在中央别墅区，在北京这样资源比较好的地区，中央别墅区走过20年历程，回首20年中央别墅区，从产品上有很大提升。站在新的20年结点上，我们往前看我们发现像金地中央世家，像万科这样一些产品，对未来20年生活方式的引领，和顶级生活方式的引领，打造顶级居住，居住社区，或者居住这样一个目的地的话，应该说它是大有发展空间的。

刚才从全球顶级别墅的经验来看，顶豪别墅来看，我们这个价值，我们区域发展还有很大提升空间，我们经济水平，已经是第二大经济体。包括金融发展阶段，金融作为财富分布很重要的手段，前段时间有股市变化，实际上随着中国发展，下一轮对于财富集化效率还是会加强，这方面还有很多的机会。

从北京的顶豪市场潜力来看，我个人理解，现在一些数据，包括经济参考报上一些数据，北京累计成交的单价10万以上豪宅套数有93套，这个数据陈志比我更有发言权。2015年以来实际签约在10万以上的豪宅已经在216套，包括盘古集中签约的因素，总体来看，2015年北京的楼市豪宅化，或者别墅豪宅化，或者别墅顶豪化，或者说别墅更加豪华化的特征，高端化的特征是比较明显。今年上半年单价超过6万以上的物业已经是39套的成交量，量的放大是在价提升的基础上，过去是以牺牲价格换取数量，现在发现北京确实存在一批对于高端生活方式，对于顶级豪宅有追求，有支付能力的，而且有消费行动力这部分人群。

最后我简单说一说北京顶豪距离世界顶豪还有多远。

1、从单价来说，北京顶豪和世界顶豪存在很大空间，2014年世界十大顶级豪宅，官方公布数据，2014年世界十大顶级豪宅平均价格每套是2.26亿美元，折合14亿元每套。所以北京现在基本上在3个亿，或者5个亿以内，离14亿全球顶级水平还不到一半。这个东西需要有稀缺资源，有很多相关要素支撑的。

2、从单来看，北京顶级豪宅和世界顶级豪宅之间存在差距，缩小的太少。为什么这么说呢？伦敦海德公园一号。纽约城市之巅。北京呢？像咱们中央一号院，包括上海像黄埔等等，现在对外的数据也就基本上在，最高价在20万，25万每平米这样的价位，所以基本上是香港顶豪的一半，伦敦顶豪的三分之一。所以北京将来豪宅化，豪宅里面的上升空间和发展空间，或者未来向更高端发展，还有很大的潜力。中国的消费能力或者说中国的顶级富豪，北京最高端人群消费能力是不容质疑的。关键是有没有这样的产品，有没有这样一些真正好的产品能够去做这个匹配，让它物有所值，真正得到顶豪三观生活服务。

从其他方面来看，北京顶级豪宅与世界顶级豪宅存在很多差距，我们很多都是新建，世界顶级豪宅不乏百年，世界顶级资源是岛屿私有化，国内不一定有。

3、交通设施，很多顶级豪宅有私人飞机停机坪，有专属游人码头，跟北京条件，跟国内顶空限行因素有关，不是不愿意配套，有很多管制，随着国家关于低空飞行的放开，随着下一步政策性的放开，将来这些东西都会在未来5年10年会出现。

4、极致服务与奢华配套，这些是下一步北京顶豪向世界顶豪如果要迈进，北京由国家首都走向世界城市，将来还有很多的发展空间。

回到今天话，关于2015年北京顶豪别墅价值与市场发展趋势，总结来说

1、将来有很多新的空间，站在新点，我们有理由相信，大型有实力的开发商好的产品出现。

2、我们如果下一步跟世界顶豪高端学习，定位我们战略目标。

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