陈志:北京市场有两类顶豪产品 “豪”只是一个形容词

7月14日，2015北京顶豪别墅价值及市场发展高峰论坛在金地中央世家售楼处举办。近日来最受关注的顶豪别墅西宸原著、中粮瑞府、金地中央世家和观承别墅聚集，来自顶豪别墅的实践专家，与来自政策、市场机构的专家齐聚一堂，探讨研究顶豪别墅的价值与未来发展趋势。

北京房协秘书长陈志表示，北京豪宅或者顶豪认知没有标准，认识上存在一定的混乱。而“豪”只是一个形容词，北京有两类顶豪产品。

京房协秘书长 陈志

以下为陈志发言内容实录：

陈志：今天大伟没来，我管他叫活的搜索引擎，他不来我就记不住。正好他发了一个东西叫上半年很多买豪宅的人，买顶豪的人很聪明，我就想从这个话题引发想多说点，他在这里边说，他突然发现上半年买了豪宅的人聪明。其实我上半年在帮人家买豪宅，所以一直在研究豪宅的市场。而且有一些媒体的主编们，我们已经连续的看了N个项，比如说我们看过广汉的77号，我们看过万柳，还有很多壹尊等等，今天在金地，我们今天重点来看金地的项目。所以我们今年上半年是在认真的研究北京豪宅未来是如何演进的。这个话放在去年说研究豪宅一直在做，我在这里头看到我们刘东先生专门研究中央别墅区的别墅专家，他从设计，从区位发展等等都在做。我也给他布置一个任务，我让他上个礼拜给我，今天也没交卷。我也不能说什么。

我们现在突然发现大家愿意说顶豪，说豪宅不行，还得加个顶，我在想什么叫顶豪，我们彭博士刚才说了，就是以价值为核心的这样一种标识，他举了很多世界上高大上的顶豪，我们现在看我们单套几个亿的，三五个亿不在其中。最低要合人民币十几个亿，北京还不够顶，用顶我们这个阶段北京市场上的顶尖的豪宅是什么什么，这是第一个。这是我认同市场的成交价值。

2、我们彭博士和我们在这方面认识上相同的，我们跟几个主编们，我们大概十几家媒体的主编们，一起在商量，我们到底用什么样的一个指标体系，来判断这个产品到底是不是豪宅。要有一个基本的判断尺度，如果没有这样一个标准，没有这样一个尺度的话，那谁说是什么那就是什么，显然在认识上会陷入混乱。所以我们也做了这方面的努力。

像区位的问题，像建筑设计的问题，像安全私秘的问题，像配套服务的问题，像材料问题等等很多，我们现在已经列了大概十个大项的大块的指标，我们从区位，区位就很大了，各个区位都会有，都会涉及到，区位当中内容就有交通的问题，各种各样的在北京市，我们以北京市方位去划，我们如果说在区位当中还可以引发，有些指标，比如说人文的因素，哪些是传统的人文区，哪些是新造的区，我们在研究。这是区位的问题，区位对我们很多顶豪的产品，具有非常强烈的价值因素，有些区位像77号我们广汉他们，万科的产品，那就是在皇城边上这样一个区位，应该说稀缺，而且它周围的两个寺庙具有它相对的私熟性。能看到北海里边的白塔能看见故宫里面各个寺庙大顶。我们很多产品都有它区位特征，都有独特这样一些属性，我们把区位作为非常重要的因素。

3、建筑。今天我们一会儿会看我们产品，大家每一家建筑都会有各自独特的地方，独特的优势。建筑里面我们还会去细化你的空间，你的功能布局，你的建筑材料，甚至你的装修，甚至你选用的科技等等，还有我们的园林景观。我们说的其他一些配套。

大概列出十个大项，几个子项的指标，每一项都跟各位主编们共同商量进行，8月份我们在售和将要售顶豪的产品，统统以专家加主编的角度做一个评判，我们给社会也给各家企业相互之间，肯定我相信会有互相之间不服，我特别愿意大家不服气，这才是竞争。我们今天看到金地产品有很多细节非常好，我想他也是借鉴了别人，优点学过来了。我相信很多企业到这儿来也会学到金地的优点。

简单分一下类，我们讲顶豪，豪只是作为一种形容词，它不能客观去描述我们的这种产品，所以我们想从这种产品特征来说，给我的题目叫做北京别墅或者城市别墅变迁。我们过去作为建筑学当中的别墅它讲究是独栋，0.5以下，0.3以下这样才叫别墅，城市多层那叫城市公寓，公寓类住宅，当然这两类产品都可以做得非常好，无论它的装修，空间布局，尺度等等，各个方面，都可以做得好。我们现在北京市场上几乎顶豪产品就这两类。我们多层的说起来像广汉那的甲77号就是城市公寓，他是公寓型顶豪。我们看到霄8，那个属于城市型别墅，我们北京有一个限墅令，限制发展别墅，我们容积率都在1.0以上，我们现在不存在这种别墅供地。但是我们的企业，通过努力，通过各种各样的智慧，通过我们的设计师，我们在总容积率不变情况下我们做出很多低密度产品的，各种拼法，我们也大开眼界，确实很好，并不伤害产品本身，也不牺牲我们舒适度。

我们从学术意义上说把别墅类的，虽然接近1，或者在1以下，目前没有别墅供地的，通过各种各样的连接方式，我们叫叠屏也好，我们都把它叫类别墅。我们现在市场就这两大体系，一个叫顶豪的城市公寓，一个叫顶豪的城市别墅，还一个叫顶豪的类别墅。类别墅就我们可以简单的先划入别墅类。我们接下来想给社会的，想给业界的，想给各家媒体提供的判断市场，或者是判断市场一个标准。每家产品都会有自己的特色，每一个指标都会有不同的分值。这样的话我们期待8月份，我们里边会有各位主编的意见，比如说我们可能会有学冬的意见，我们可能也会有彭博士的意见，我们还有很多人的意见。我们把这类估值算进来以后，我们会给社会一个完美的结论。谢谢大家！

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