房企认知细化板块表现迥异 去库存依然是楼市重头戏
□地产评论员 蔡骏
年初，不少房企将今年定义为“去库存年”。然而3月底开始，楼盘的“大卖”、“热销”接踵而至，开发商库存压力得以缓解，同时也激发了其对土地储备的渴求。不过，经过楼市起伏，开发商对库存的认知也更细化，细分客群、细分板块，拿地也更有针对性，保证手中库存长期具有市场竞争力是企业投标考虑的重点之一。
楼市仍处“去库存”阶段
上半年，楼市库存去化速度明显，库存快速下降有目共睹。但在库存下降的同时，房地产投资增速也一直持续下降，楼市依旧处于“去库存”的阶段。
昨天，国家统计局公布2015年上半年全国房地产开发和销售情况。2015年1-6月份，全国房地产开发投资43955亿元，同比名义增长4.6%（扣除价格因素实际增长5.7%），增速比1-5月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资29506亿元，增长2.8%，增速回落0.1个百分点。
对此，德佑链家研究部总监陆骑麟表示：尽管上半年政策利好频繁，但开发商仍然保持相对谨慎的开发速度。与此同时，今年土地供应方的供地计划大幅减少，各方原因的叠加导致了房企拿地量的明显减少。
也有分析人士认为，房企放缓拿地开发的节奏，一方面是因为市场库存压力依旧存在；另一方面，在市场成交回暖的同时，面对政策效应的递减、市场需求的释放速度等问题，开发商不得不全盘考虑。业内人士指出：面对现有库存情况，开发商或更愿意通过“价格”来调节市场快慢。
不过，对于当下的库存一些开发商还是信心较足。上海一些房企营销负责人表示，今年上半年的去化量已经赶超去年全年。只是，房企面对涨价依然相对谨慎，在目前的市场背景下，如因价格导致产品滞销反倒得不偿失。
优质地块依然不愁卖
对一些房企而言，尽管去库存压力较大，但依旧对优势板块、优质地块“虎视眈眈”。
上半年，上海土地市场成交虽然较去年下半年有所下降，但也亮点频出。房企对于热点地块的争夺，显示出其市场信心的恢复。
相关数据显示，今年上半年沪住宅用地的成交楼板价创下了2010年以来半年度的历史最高值。不仅如此，今年土地市场热点较为集中，首当其冲的便是闸北大宁板块。
以上海闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元09-03地块为例，该地块由华润华发联合体以87.95亿元拿下，成为上半年上海市场成交总价和成交楼板价最高的地块。
优质地块吸引开发商扎堆且不惜重金布局是上半年闸北土地市场的共性。事实上，上海中心区域土地市场一直炙手可热。来自DTZ戴德梁行华东区综合住宅服务部的分析认为，上海核心城区土地供应日益稀缺，成交溢价率触底反弹。
开发商的积极布局正是因为其库存中市中心优质地块储备较低，而市中心区域可供出让的土地也日趋减少，其稀缺价值显而易见。业内人士认为，优质地块拥有快速去化、快速回笼资金的特性，看似投资不菲，但实际回报也较高。
板块存量分化或持续
不仅去库存仍是楼市的关键，实际上，在市场回暖之际，库存的分化明显。
同策咨询研究部分析师许之静指出，上海中心区域在二季度存量去化速度明显加快。市中心一些板块甚至出现“供不应求”的局面，不少新开楼盘“开盘即热销”。尽管有大宁金茂府、华侨城苏河湾、绿洲雅宾利等项目集中推盘，但市场对优势板块的产品需求依然旺盛。下半年，上述项目或还有阶段性推盘，但从需求支撑、土地稀缺性等因素考量，板块库存压力并不大。
与市中心形成明显反差的是，外环外诸多区域的库存依旧有较大去化压力，其中包括嘉定、青浦、临港等区域。该类区域或板块大盘居多，房企扎堆，产品定位较为趋近，从而导致去化速度放缓。
同时，外环外区域库存形势或将保持在高位——考虑到拿地成本等因素，不少房企进军上海的“第一站”，往往集中于该类区域，既是试水也是打造品牌知名度。近期碧桂园就在上海嘉定拿地，打响其进军上海的第一枪。由此可见，未来区域内的竞争压力及库存压力依旧明显。
行业观察
二手房市场成交火爆 德佑链家实现弯道超车
2015年农历春节前很多人还悲观地认为今年楼市将会延续去年的低迷行情，而二季度楼市成交便呈现火热态势。
陆骑麟在德佑链家半年报发布会上表示， 4月、5月、6月上海市一手商品住宅成交量不断突破，成交均价稳稳站上了3万元/平方米；二手房5月成交量达到了3.88万套，并且连续三个月突破三万套的成交量，这在楼市“疯狂”的2009年也不曾出现过。“所有的数字都表明了2015年的市场特别活跃”。
火热的市场也给德佑链家的发展添了把力。目前，德佑链家拥有超800家门店，成为沪上房地产中介企业的龙头。
值得一提的是，德佑链家不仅在二手房市场表现强劲，同时在新房方面亦有表现。据了解，6月德佑链家一手代理部单月业绩突破1.2亿元。
此外，在当前，各大房企积极寻求发展和转型之时，房地产经纪行业同样在寻求着自己的未来之路，而链家网已先行一步。北京链家网首席内容官徐东华表示，一年前产业发生了很多变化，移动互联、大数据，未来会形成更高的交易效率和服务体验，“竞争一定会‘让改变发生’。”
据了解，今年链家网已全面进入上海。“互联网+”时代下，通过链家网，德佑链家将为更多客户提供服务。
市场速递
市场维持回稳态势
房企积极寻求转型
近日，在CRIC研究中心举办的第十四届地产金融形势发布会上，对于当前房地产市场的判断及对房企转型的探讨成为焦点。
CRIC数据显示，2015年上半年，52个主要城市成交总量约16535万平方米，同比上涨26%。
对此，易居（中国）控股有限公司执行总裁、克而瑞信息集团董事长丁祖昱表示，这反映出市场在二季度有所好转。展望三季度市场，丁祖昱表示，“今年整体回稳问题不大。但七八月份房企还得非常谨慎、非常认真地对待市场。”
目前来看，房企在楼市成交回暖的同时，亦未放弃对转型之路的尝试。
易居资本合伙人、总经理吴绮敏认为，“如今房企的价值要作出改变，首先要把单纯的开发变成持续稳定的收益，然后也可以尝试资产证券化。”
对此，丁祖昱表示，转型已成大势所趋。“转型并不是容易的事情”，企业更应该从战略的角度，从企业价值的角度重新思考，要想清楚未来怎么做。
上实城开闵行区项目顺利推进
近日，为顺利推动闵行区项目的发展，就各自资源优势进行深化合作，闵行区政府与上海实业城市开发集团有限公司签订了战略合作框架协议。
目前，上实城开已在闵行区内成功开发建成一批高品质的办公商业物业，如闵行城开中心项目、莘庄综合交通枢纽项目等。在未来，这些大型项目都将成为闵行区地标型项目。其中，闵行城开中心3栋写字楼预计最快2016年完成。而莘庄综合交通枢纽项目的住宅部分已开工，明年底有望达到预售标准。
对于企业未来的发展，上实城开董事局主席、总裁季岗曾表示，目前上实城开在产品定位上以住宅为主、商业为辅，但基于上实城开的城市建设能力，为谋求更好的商业发展，上实城开对大型综合体项目的开发会予以大力支持。此次合作协议的签订，将会对区域地标型项目建设起到积极的推动作用，并获得更有利的支持与帮助。
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