跨越社区商业的“雷区”
日益饱和的商业地产，如何在同质竞争中赢得独特空间？有人说，更接地气的社区商业，将会成为商业地产发展的下一片“蓝海”。那么，在到达这片“蓝海”的路上，又会途径哪些“雷区”呢？社区商业，随着住宅地产的高速发展也越来越被大家所熟悉，小到几间住宅底商，大到几万平米的社区配套商业，都被大家称之为社区商业。随着消费需求的不断变化，传统的社区商业可以说已经在发展中遇到了瓶颈。根据杭州谢成龙商业地产顾问机构多年来操作项目的经验总结，目前代表性的社区商业操作模式主要有以下几种：
传统型
（底商、商业街等）
业态：业态以传统小超市、餐饮、理发、洗衣等为主。基本上没有什么主力店，而且各商家也以个体户为主。
辐射范围：服务范围较小，一般以本小区和周边几个小区为主，半径1公里左右。
主要特点：
1.基本上无规划定位。
2. 传统社区商业一般商铺的产权都是属于个人。开发商在处理商铺时一般都以分割出售为主。
3. 传统型社区商业主要就是小区四周沿街的商铺或者是小区内底楼的小型便利店。“街边式”、“楼下便利店式”是典型的传统社区商业。
4. 以满足本社区居民日常消费为主，主要购买人群就是社区内的住户。
5. 商业业态单一，商业物业价值难以提升。
6. 服务质量和购物环境较差。
邻里中心
（例：苏州邻里中心）
规划定位：有前期的统一规划、明确的定位及服务范围，定位于“服务于社区的商业”，不是“社区内的商业”。
业态组成：商街规划有近百项必备功能，银行、超市、邮政、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修点、社区活动中心、净菜场、卫生所等现代化服务设施一应俱全。除此之外，还有文化休闲和培训功能。
辐射范围：服务范围为方圆1公里8000户居民，商业总量1万~2万平方米。
主要特点：
1. 建筑形式上由体量较大的单幢或多幢建筑组成，通过规划形成商业内街。摒弃了沿街为市的粗放型商业形态。
2. 商业业态以日常生活服务类业态为主，有12项必备业态：超市、银行、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修店、社区活动中心、净菜场和卫生所；经营多采取连锁形式，同时辅以一些餐饮和休闲类业态。
3. 服务主体为周边几个社区内的居民，辐射能力不强。
4. 政府统一规划。
全功能社区商业中心
（例：万科杭州项目）
全功能社区商业中心在目前杭州万科钱江湾花园和良渚文化村两个小区试行。其主要模式是前期以“十全十美”超市为基础，而吸引其他商家进入。
社区生活园区服务体系
（例：绿城蓝庭商业项目）
规划定位：“绿城生活园区服务体系”是一套以人的身体、精神需求为出发点的综合全面的服务体系。
体系组成：“绿城生活园区服务体系”涵盖健康、教育、生活三大服务内容。
辐射范围：主要服务于开发商自己小区内的居民。
主要特点：
1. 体系的建立充分为社区居民考虑，除了满足基本社区居民商业购物的需求外，更重要的是可以满足居民生活相关的各项服务。
2. 必须要有专业的团队与强大的实力支撑，是一个整合行业产业链甚至很多不同行业的系统工程。
3. 该体系在一定程度上是绿城物业的一次质的提升，更侧重人文关怀、为业主服务角度，而不是商业角度。
4. 现阶段试点的小区对老年人养老和儿童的吸引力较大。
5. 更加侧重于服务的软件系统的构建。
社区商业MALL
（例：北京事达广场）
规划定位：集时尚、休闲、运动、娱乐于一身的大型综合商业航母。
业态组成：“购物+餐饮+休闲+娱乐”。引入最具规模的大型超市、精品百货、银行储蓄、品牌餐饮、国际速食、健身中心、儿童娱乐等业态，经营商品达2 万余种。
辐射范围：辐射周边的几个大型社区。
主要特点：
1. 建筑形式以商业大厦+商业街+休闲购物广场为主。
2. 一般商铺都以开发公司自己持有、统一打造为主。
3. 综合性强，包含了商场、商业街、娱乐城等多种形式。在业态上，包含超市、百货、餐饮、休闲娱乐、文艺演出等各类业态。
4. 以“便利消费进社区，便民消费进家庭”为主题，以家庭消费为主线，以业态互动为目标，让消费者体验购物中心消费的齐全、便利和实惠。
5. 周边至少有一个超大型的住宅社区。立足于邻近社区。
以上五类模式涵盖了目前社区商业的主要成功模式，但目前大多数社区商业还存在着很大的不足，真正操作成功的项目更是寥寥无几（在市中心的社区底商除外，因为就算它成功了，那也是自然成功的）。
究竟是什么原因导致社区商业频频遭遇失败呢？从杭州谢成龙商业地产机构操作社区商业的经验来看，目前国内社区商业主要存在以下五大特点，也直接导致了社区商业成为大多数开发商的雷区。
杀猪式销售带来的后果
开发商先打出一个好的概念，将商铺高价卖给投资者，然后这些投资者再进行出租。按说如果你的商铺总体量不大，这种操作并没什么不好，但错就错在开发商由于售价过高，严重透支了投资者未来的回报率，导致投资者为了达到比较理想的投资回报，只能把租金提高，结果就是恶性循环——租金如果高了，商家不肯，租金如果低了，业主不肯。
体量超出社区商业范畴
虽然开发商自己称之为社区商业，但一听体量，会吓死人的，不大的社区，一做就是几万方甚至上十万方的商业，远远超出了社区居民的需求，最终的结果可想而知，要想不死都难。对于社区商业的面积配比，其实并没有一个标准的数据，一般来说，如果你没有把握，那就参照你住宅的人口，通常设置每人一平米的社区商业会比较安全。
住宅入住率长期的超低
近几年国内住宅市场发展超快，结果就是住宅越造越离城市远，由于前几年市场太好了，房子是卖出去了，但入住率好几年后还低得可怜。作为社区商业来说，什么前期调研、规模比例、规划与布局、业态定位、建筑结构、交通及人流动线设计、商业氛围、运营管理等等做好这些都没用，因为压根没人，连鬼都没有的地方，怎么可能做成商业。
拔苗助长似的操作方式
操作商业地产的朋友都知道，商业地产一定要遵循商业发展规律，社区商业也不例外，有不少开发商在操作社区商业的时候，唯一的要求就是打造“高档”的商业，只要你能帮他做成“高档”，什么免租金、贴装修、补营业差额这些都没问题。但是，商家要的是仅仅是这些吗？对不起，商家来你这里是想要赚钱的。
社区商业存在先天不足
社区商业，从字面上看就知道是主要为社区居民所服务的商业，但由于很多社区商业的先天不足导致其很难良性运作，比如，相关规定社区底商都是不能做餐饮的，因为有油烟，娱乐也做不了，因为有噪音会扰民。这就导致很多社区商业在业态布局上捉襟见肘，不禁感慨：社区商业想要和居民和谐，难，真难！
那么，社区商业如何才能走出困境呢，除了相关机构出台规范的标准外，杭州谢成龙商业地产机构认为，开发商应该在社区商业的操作模式上进行突破。我们欣喜地看到，近几年一些项目已经在发展模式上进行了创新，也收到了不错的效果，如位于苏州的邻里中心、北京的Living Mall、上海的联洋社区商业等都是创新模式的代表。
杭州近几年在社区商业的发展中也在不断摸索新的模式，如社区生活园区服务体系、全功能社区商业中心就是杭州社区商业创新模式的典型代表。
在这个创新的时代里，社区商业的发展同样也面临着新的挑战，开发商们只有结合自身的特点，才能找出适合自己的发展模式，社区商业的未来将值得我们期待。
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