北京哪个区域最热？地热房少大兴看涨
北京哪个区域最热？除了通州，还有大兴！
凭借连续出让的8宗地，大兴频频抢占“头条”位置。断顿之后集中供应的大兴地块成为房企眼中的“肥肉”，用亚豪机构市场总监郭毅的话说：群狼环伺，还都是饿狼。8宗地的密集入市，不仅引来无数品牌房企，而且短短半个月，让大兴区域土地单价纪录飙升到3.6万元/平方米。业内人士预测，未来大兴的房价或突破5万元。
地价的不断攀升，源于房企对大兴区域市场的看好。据中原地产统计，大兴最近十年涨幅惊人，从2005年的成交均价3101元/平米，到现在的28737元/平米，十年房价上涨了8.3倍。
本刊记者在实地调查中发现，大兴区域的客源量大幅上涨，但4号线穿过的大兴传统区域可售的房源却较为稀少。业内人士表示，去年热销的项目绝大多数都已在6月前完成了清盘，大兴的供应已经陷入了低点。但地市的高热加上城南计划的收官、第二机场的落地，大兴区域看涨的趋势已是众望所归。
□调查
>>地热
狼多肉少引剧烈厮杀
断顿50日之后的北京土地市场硝烟弥漫。大兴区推出的每一块地都引发了贴身“肉搏”。
截至7月7日大兴瀛海镇DX08-0002-0301地块成交，大兴区域在不足半个月的时间里密集成交了8宗地，成交金额达到了110.7亿元。中原地产首席分析师张大伟表示，8宗土地，虽然多宗配套了住宅土地，但因为企业的激烈竞争，最后居然只有2万平米的商品房剩余，只能供给150套左右商品房住宅。从大兴成交的多宗土地看，五环外区域楼面地价集中突破3万，按照这一楼面价，未来区域内的住宅价格将突破5万。
以大兴庞各庄两宗地块为例，6月30日，旭辉联合体拿下了庞各庄镇PGZ01-01、PGZ01-02地块(原庞各庄镇镇区改造项目1号地部分地块)F3其他类多功能、F2公建混合住宅用地。据张大伟测算，楼面价为1.17万元/平米。
7月2日，同区域的庞各庄镇PGZ01-04、PGZ01-05地块（原庞各庄镇镇区改造项目1号地部分地块）F3其他类多功能、F2公建混合住宅用地成交，在激烈的竞争之下，该宗地的住宅部分全部被竞成了限价房，且成交价高出合理价格上限2亿多。张大伟表示，该宗地的平均楼面单价约为1.294万元/平方米，和同区域已成交的临近地块相比，该宗地折合后的平均楼面单价高出了1200元。
“时隔两天，楼面单价涨了1200元，房企对土地的渴求可见一斑。”张大伟说。
>>房少
库存：不够一年去化
随着地铁4号线延长线大兴线开通，南六环外的天宫院成了楼市黑马，曾经出现过纯新盘珺悦国际、金融街·融汇、中国水电·云立方以及海悦国际与在售的龙湖·时代天街、保利·春天里、联港·幸福湾7盘混战局面，除了天宫院之外，大兴的其他区域诸如黄村、高米店以及西红门等地铁沿线的各个项目也呈现百花争鸣之势，从而带动大兴楼市的整体崛起。
2013年以后，随着土地供应的减少，在售项目的去化，大兴区域供应量开始大幅减少。2015年以来，大兴离开了楼市成交的前三甲。
最近3月，大兴楼市新增供应呈现连续下跌趋势。来自亚豪机构统计显示，今年5月至今，大兴新房新增面积分别为19.49万平米、16.57万平米、5.55万平米，呈现逐月递减态势。
中原地产数据显示，今年以来，大兴新房新增供应2981套，成交3649套，目前的库存只有8799套，不够一年去化。
记者在天宫院、黄村、高米店和西红门等大兴新房供应扎堆区域调查发现，去年热销项目目前多已售罄，仅有的几个项目也处在尾盘销售阶段。目前仅有华润·公元九里、保利首开熙悦春天、果岭假日、龙熙公馆、北京密码等项目还有房源可售。作为大兴目前在售体量最大的项目——保利首开熙悦春天，目前月均销售也基本维持在了200套左右。大兴的供应已经陷入了低点。
中原地产数据显示，今年上半年，大兴新取得预售证的住宅楼盘仅有7个，是中冶·德贤公馆、远洋天著、首开保利·熙悦诚郡、中信府、融创紫禁壹号院、中建国际港、金科天籁城(自住房)。其中5个项目位于旧宫、亦庄，传统的大兴区域只有位于生物医药板块的自住房金科天籁城和位于黄村的中建国际港。
随着供应量的减少，之前价格战热点的大兴，新房市场价格开始上涨，以天宫院某项目为例，目前，该项目的销售均价在23000元/平方米，而在今年4月份，该项目的售价为22000元/平方米。
亚豪机构市场总监郭毅表示，大兴板块分散，天宫院、黄村、旧宫、亦庄热度都高，位置分散使得产品可以拉出层级来，再加上大兴前几年供应的地块已经接近尾声，只有旧宫和亦庄入市项目比较多，还是以改善为主。本轮地块位置条件欠缺，起始价格不高，上限也不高，会是未来刚需新区域。庞各庄是大兴天宫院以南的板块，相对来说离第二机场较近，从未来发展来看，具有产业依托，会衍生购房需求。
>>客源增多
项目来电来访量可观
作为目前大兴核心区唯一在售的住宅项目——华润公元九里，最近很是热闹，来电来访量居高不下。
记者在实地调查时发现，即便是周一，该项目销售处仍然有不少看房人，来电咨询更是源源不断。据销售人员介绍，最近来电来访量增加，一方面是因为项目计划于7月底再推新品，一方面也是因为大兴目前在售新盘不多、交通便捷又低密的产品更是少之又少，而低总价更是项目的一大亮点，再加上二套房首付降低、降准降息等利好刺激了改善需求入市。“瀛海、庞各庄最近拍地的热况，也推动了部分购房者入市。”
据了解，华润公元九里主打低密墅景花园洋房，一直是大兴的销售明星楼盘。5月推出62套房源，精装修单价35000元/平方米，套均总价830万元起，开盘当日即热销6亿元。7月底即将推出东区经过升级的三栋楼，主力户型为230平方米精装四居，价格虽然尚未确定，但据销售员透露，单价在4万元上下，总价则在900万元—1500万元之间，“要知道，瀛海的地价都到36000元了”。
华润公元九里营销总监高娟表示，近期大兴区域土地市场的热度的确带给客户更多的信心，加上项目完善的交通教育商业配套、1.7的容积率、40%的绿化率，以及几乎等同于新出地价的售价，在“五环高端住宅带”的竞争中，优势显著。据其透露，从目前的来电来访情况看，客户已经覆盖了全北京。
除了公元九里，位于大兴区南六环外的开年销冠项目北京城建·北京密码，在6月中旬加推2号楼新品，据销售人员介绍，此次开盘加推，仅用了仅仅不到一个月的蓄客时间，就有逾500人到场选房，开盘当天即认购157套房源。项目一期已于2015年2月5日开盘，均价1.7万元/平方米，一度成为北京全市一季度的销冠项目。截至6月30日，北京密码2015年上半年累计签约7.33亿，预计将蝉联二季度销冠，成为北京LOFT市场的上半年销冠。
事实上，受供应稀缺的原因，购房者的可选择范围有限，大兴目前多个在售项目的来电来访量都较为可观。记者从鸿坤·林语墅项目了解到，作为南城少有的低密别墅产品，该项目受到区域内改善型置业者的高度关注。另外，泰禾中央广场的销售人员也表示，近期来看项目的购房者明显增多。
>>大兴周边
房价紧盯大兴
大兴土地市场的热度不仅带动了大兴楼市，而且迅速传导到了临近的固安、牛坨。
7月12日，北京迎来入夏以来最热的一天，但依然没有阻挡住看房的人流。在位于牛坨的三盛国际城，记者看到不少携家带口的看房者。据销售人员介绍，最近来看房的人半数以上都是北京过来的，“看重我们这里环境好、有温泉、无污染，而且距离也不算远，加上便宜，叠拼6500元/平方米起，联排8500元/平方米，这个价在北京想都不要想,要知道离我们不远的大兴瀛海镇，地价都拍到了36000元。最近看房人明显增加了，要不是今天天儿太热，来的人会更多”。
不过，很快该项目的价格就将上调了。据三盛集团营销管理部总经理朱黎民透露，三盛国际城新一期产品价格即将上调，“大兴六环外庞各庄的地价都拍到一万多了，我们这么好环境和资源的联排别墅才卖8500元/平方米，肯定不合理。”
打算上调价格的不仅仅是上述项目，整个固安市场如同燕郊楼市一样，在利好的拉动下迅速升温。据了解，这并非是固安楼市的首次亢奋，早在2012年，首都第二机场落地在大兴的消息传出，从2012年底开始到2013年2月份，固安房价一路飙升，从每平方米四五千元，一路飞涨到七八千元。2013年3月，固安房价基本巩固在每平方米八九千元。但2014年北京楼市低迷直接波及固安，直到2014年12月，国家发改委批准北京建设新机场项目，2015年元旦后，固安楼市开始回温。目前，整个固安楼市的成交量保持在高位，一些北京外溢的需求加速入市。
>>二手房
成交量稳步攀升
“降准降息之后的客源量明显都又增加了，我一周一般要带三四组客户。”西红门附近某中介机构的经纪人告诉记者。
因地处4号线沿线，该区域受到众多在4号线沿线上班人群的青睐。“客源量增加不少，超过房源量增加的速度，7月到现在这10多天里，我们公司在这的一个门店成交了八九套了，成交的均价也在上涨，从2万多到现在有的楼盘已经突破3万了，两居室走得非常快。”上述经纪人说。
在宣武门附近上班的小杨（化名）近期正在大兴4号线沿线找房子，但新房的可选择范围非常小，“现在4号线沿线基本上没什么新房了，本来觉得新房的首付会低一点，想优先考虑新房，但现在不行了，只能买二手房，多准备点首付。”
据小杨介绍，他看房已经很久了，但因为差钱，所以一直在纠结，但看着降准降息，大兴地价还在上涨，他开始着急了。“我在南边上班，亦庄、房山虽然都在南边，但对我来说，还是4号线沿线的大兴最方便，但是房源实在是不多了。”
据伟业我爱我家市场研究院数据统计，上半年，北京二手住宅网签总量为8.43万套，环比去年下半年上涨了39%，同比上涨了91%。各区县二手房成交套数同比涨幅最大的三个区域中，大兴赫然在内。
伟业我爱我家副总裁胡景晖表示，京南区域目前事实上已经成为北京市刚需和改善人群置业的主要热点区域，一方面是由于近年来京南区域建设速度较快，配套资源在快速聚集，轨道交通也不断在区域延展；另一方面，随着京津冀协同发展战略的不断升温，大兴国际机场的落地等利好的影响，京南区域未来的发展前景值得看好。在这两大背景因素的影响下，大兴区域和亦庄区域的二手房交易相对活跃，均价上涨速度也相对较快。
□分析
配套稳步升级
凭借地铁4号线南延、商圈完善、教育配套升级、众多品牌开发商云集等因素，大兴的城市建设已经上升到一个新的高度，大兴楼市也成为近几年京城最为火爆的区域之一。
今年是北京城南行动计划第二阶段的收官之年，诸多基础设施的建成将大大改善城南的面貌和居住品质，也将使人们的生活更加便利。在城南行动计划中，大兴无疑是涉及最多的区域之一，按照计划，大兴区所涉及的重大基础设施就达22项。
如今，城南的变化是有目共睹的，尤其是大兴区域，商业潜力得到了充分发挥，已形成了西红门商圈、大兴老城区黄村商圈等成熟商圈，与城区的联动指日可待。目前，沿轨道4号线和亦庄线已经有宜家购物中心、王府井百货、城乡购物中心等知名商业项目入驻，世界之花假日广场等一批特色商业也入市在即，明显改变了当地经济和生活。
教育配套方面，为了进一步深化大兴教育改革，全面提升教育质量，大兴区人民政府和北京师范大学达成双方共建“优质教育实验区”的合作意向。目前，大兴新城已引进了北师大附中、北师大附小、首师大附中、景山学校等名校开办分校。
基于此，业界对大兴成为下一个楼市热点，深信不疑。业内人士认为，作为北京未来发展的重要区域和京津冀区域合作的门户通道，大兴特殊的地缘优势让它成为北京最具发展潜力的地区。
第二机场再推大兴崛起
除了地铁开通、城南计划发布之外，大兴楼市还有一巨大利好，就是第二机场落地大兴，在多重因素的推动下，沉寂多年的大兴楼市终于发力，迎来了前所未有的发展利好。
无疑，第二机场选址大兴，给大兴带来的机遇是难以估量的。与此同时，大兴本身是传统老城区，本地人口也有旺盛的置业需求和购买力。
随着首都第二机场在大兴区的落户，作为全球最大的机场，该机场建成后将辐射大兴、固安、永定河沿线以及南城大部分区域。当地正在规划建设300平方公里的北京新航城，这其中，近期接连成交多块土地的庞各庄被定位为临空产业配套服务区。而随着北京第二机场蓝图的重大利好，北京南郊的房地产项目也得到了购房者越来越多的关注。
去年年底，首都第二机场前期筹备和办公驻地已正式入驻庞各庄，旗下航空、贸易、财务、客货、传媒、建发、物业等7大支柱产业，也将随之相继进驻，由此吸引了大量人流。
□项目推荐
鸿坤·林语墅
物业类别：别墅
项目特色：精装别墅，科技宅邸，低密居所
建筑类别：联排叠拼
装修状况：精装
容积率：1.02
绿化率：30%
物业地址：大兴京开高速西红门出口红绿灯西行500米交通状况：地铁：地铁4号线西红门站下车向东800米即到驾车：沿京开高速行驶至西红门出口出，第一个红绿灯十字路口右转进入宏福路，沿路第一个十字路口右转，行驶200米，路西，到达项目。
房价：2000万-3800万元/套
项目简介：
鸿坤·林语墅是鸿坤集团科技宅邸顶级代表作品，容积率仅为1.02，由276套联排和叠拼别墅组成的纯低密度科技社区，坐拥稀缺四环城市核心地段，毗邻宜家、鸿坤广场两大购物商圈的国际级商都配套。目前，鸿坤·林语墅二期别墅在售，共91套，户型为430-520平米的联排与330-350平米叠拼。叠拼为地上两层，地下两层；联排为地上三层，地下两层。总价2000万/套起，最高价3800万/套，珍贵石材立面，精装交房，精装标准10000元/平米。鸿坤欲将其打造成凸显居者真正气质与内涵的北京城市别墅集大成者。
华润公元九里
物业地址：大兴西南五环，紧邻地铁4号线高米店南站
交通状况：地铁4号线大兴线高米店南站；多路公交均可到高米店站下车
最新动态：华润公元九里项目E10、E12、E13号楼预计2015年7月底开盘，24套房源，价格待定，会员享18万抵88万优惠，主推230平方米洋房，首跃、顶跃产品户型面积待定，每栋楼2个单元，1梯2户，每单元6户，预计2015年12月31日入住。
项目简介：
华润公元九里的建筑形式以花园洋房、点式平层大宅为主，配以丰富的园林自然景观以及丰富的水系环绕。通过精细化、人性化、品质化的精装修为客户提供高品质、舒适化的生活享受。项目所在交通位置十分便利，紧邻南五环、京开高速公路，地铁4号线延长线也途经于此。华润公元九里项目地处如此便捷高效的交通网中，使客户实现与金融街、西二环沿线、中关村、上地科技园区及亦庄开发区的快速联动。
泰禾中央广场
项目特色：公园地产、小户型、低总价建筑形式：板楼
建筑类别：小高层
楼盘位置：大兴新城商务核心区地铁4号线义和庄地铁北100米处
环线位置：五至六环
轨道交通：4号线义和庄站楼盘简介：
位于大兴的泰禾中央广场是泰禾广场系产品落地北京的首个项目，项目位于大兴新城核心区，紧邻义和庄地铁站，项目被8000亩滨河森林公园环绕，项目样板间上月已经正式亮相，泰禾中央广场联手世界顶级设计团队，以“水云城”为设计立意，打造“行云流水”的建筑美学，呈现出40万平米的中央公园生活区。尤其是5万平米地铁接驳的综合商业，整合多家国际一线品牌，为客户营造时尚、活力、健康的全新都会生活圈。
京华时报记者 桂瑰 邢飞 潘秀林
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