整体库存有压力资金宽松 下半年楼市或持续回暖
数据文本：郑佳欣 黄倩蔚 图表：杨佳
今年二季度以来，房地产市场回暖势头强劲。3月30日出炉的楼市新政成为转折点，在放松限贷、降低购房门槛、降息等利好政策刺激下，购房热情被激发出来，刚需型、改善型购房者陆续入市。国家统计局数据显示，上半年全国商品房销售面积50264万平方米，同比增长3.9%。商品房销售额34259亿元，增长10.0%，增速提高6.9个百分点。
多名业内人士在接受南方日报记者采访时分析，楼市整体库存压力依然存在，但是政策面、资金面会持续宽松；整体来看，下半年的楼市会比上半年的成绩更好。在下半年宽松预期下，房地产市场的持续回升仍然值得期待。
南方日报记者 郑佳欣 黄倩蔚 实习生 曾雯 苑程昊
策划统筹：卢轶 牛思远
焦点1
“3·30新政”激起成交高潮
今年上半年，以“3·30新政”为转折点，楼市成交实现了V字反转。以广东为例，广东省统计局的数据显示，今年第一季度，广东商品房销售面积1720.69万平方米，同比增长4.1%；商品房销售额1571.43亿元，增长3.4%。到今年5月份，广东商品房销售面积3505.57万平方米，同比增长21.1%，商品房销售额3218.29亿元，增长20.0%，商品房销售呈现持续回暖的态势。
在世联行首席技术官黎振伟看来，降准降息、二套房认定放宽等新政出台，政策环境宽松向好，在多重政策利好的叠加影响下，楼市逐步回暖趋势已基本确立。他表示，公积金政策或将进一步放松。
日前，国务院发展研究中心研究员倪红日表示，目前房地产税立法初稿已基本成形，正在内部征求意见并不断完善中。具体的税率可能将由地方在中央确定的税率区间内自行决定。
房地产税收和房地产市场紧密相关，对此该如何解读？
对此，业内人士认为，此举只是税制改革的正常化推进，与楼市调控和当前的房地产市场情况等并无太多关联。广东省综合改革发展研究院副院长彭澎预测，在目前经济形势下，下半年政策环境、货币环境仍将保持稳健偏松，二套房房贷政策甚至有进一步放宽的空间。他表示，地方政策甚至会更加灵活自主。
“随着上半年交易量的回暖，像深圳、上海等地的房价上涨明显，限购取消的可能性更小，但是其尺度放松还是可以期待的，比如说在针对豪宅等大型物业的限购方面。”彭澎认为。
“政府调控只是辅助手段，最终还是要看市场说话。”黎振伟预测，全国一、二线重点城市下半年交易量将超越上半年。他认为，下半年的房地产市场可能会进一步分化，三、四线城市的楼市成交仍将面临考验。
焦点2
信贷相对宽松 房贷供给有效放大
今年以来，央行连续降息降准，相对充裕的流动性使得房贷资金也较往年更宽松。
广州市场上，首套房贷8.6折的优惠价格重出市场，各家银行的利率水平也一致走低。有银行信贷人员告诉记者，今年以来信贷资金宽松但银行出于风险考虑，企业贷款等发放较为谨慎，房贷仍然是优质资产，银行也放宽了优惠幅度。
根据融360近日统计的广州房贷数据显示，广州23家主流银行中，除平安银行暂不受理房贷业务外，广州共有15家银行提供优惠利率。其中，首套房贷方面，利率最低的依然是汇丰银行给出的8.6折优惠。
汇丰银行相关工作人员告诉记者，只要贷款额度达到150万元以上，信用状况良好，能达到汇丰优质客户标准，就可以获得首套房8.6折的贷款利率优惠。此外，广州市内各家银行中，9折仍为主流折扣利率，有7家银行提供，包括工商银行、中国银行及农业银行。
记者计算发现，今年降息后打9折的房贷实际利率为4.86%，若打8.6折则仅需4.644%。若贷款200万元，按照首套房基准利率8.6折计算，20年等额还款，月供为12809元。与按照去年底的基准利率计算，月供减少近2000元。
不过，在二套房贷方面，广州市场依然是首付最低七成、利率上浮10%至20%不等，广州仍然是全国最严的市场。
与广州首套相对宽松不同，深圳房贷近期有所收紧。根据融360调查数据，目前深圳首套房贷利率最低为9折，深圳房贷利率平均折扣为9.74折，降息后利率约为5.26%。执行9.5折以下利率的银行仅有4家。
焦点3
需求继续回暖 库存压力依然较大
政策、资金两大方面助推成交回升，但是未来房地产市场仍然面临诸多挑战。根据国家统计局的数据，房屋的新开工和施工面积在市场走好时有所收窄，增速比前5个月分别收窄0.2%和1%。
拿地和新开工面积等数据显示，前6个月，房地产开发企业土地购置面积9800万平方米，同比下降33.8%，降幅比1-5月份扩大2.8个百分点；土地成交价款2866亿元，下降28.9%，降幅扩大3.1个百分点；房屋竣工面积下降13.8%，降幅扩大0.5个百分点。
在业内人士看来，一系列数据显示房地产的投资信心仍待提振。专家表示，当前楼市去库存压力依然较大，这也直接导致了房屋新开工面积较大幅度的下滑。
合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江说，对于一线城市和库存压力较小的二线城市，房价虽然会上涨或止跌企稳，但是企业拿地态度仍谨慎，去库存仍是下半年楼市发展的主基调。
以广州为例，阳光家缘网数据显示，截至今年7月5日，广州楼市一手住宅可售面积为874.09万平方米，此前5-6月便消化原有库存超过110万平方米。
黎文江认为，目前高端物业的成交还存在较大压力，宽松政策提振的是刚需两端，企业拿地开发新楼盘的比例不会太大。虽然市场环境将进一步宽松，但是大批投资客重回楼市的可能性不大，购房需求仍将是以改善型和首次置业型客户为主力军。
最近一段时间，股市震荡，不少人颇为关注：这是否会影响到下半年的房地产市场？省房协理事赵卓文说，随着股市较为明显的起伏波动，投资风险放大，一些投资公司可能会选择离开股市，投资更为稳妥的房地产市场。
在业内专家看来，下半年楼市成交量有望进一步放大。广东中原地产项目部黄韬分析，目前房地产市场处于量升价稳的阶段，随着成交的持续回升，房地产市场下一步可能会量价齐升。
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